策划技术指标体系

1策划技术指标体系课题成果汇报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:策划技术指标体系定义策划工作指标范围评估策划技术指标体系目标策划工作表现指标策划工作考评指标本课题框架策划工作技术修正典型项目案例分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:策划技术指标体系目标根据“SMART”的制定原理，制定策划技术指标体系目标：·S–Specific（特定的、范围明确的，而不是宽泛的）信立怡高公司所有济南住宅策划工作·M–Measurable（可以度量的，不是模糊的）用数字说明策划工作成效并能给与修正指导·A–Attainable（可实现的，不是理想化的）通过行业标竿及在售项目分析，创造性的制作并不断超越·R–Result－based（基于结果而非行为或过程）济南住宅项目策划工作成效有考核标准·T–Time－based（有时间限制，而不是遥遥无期的）2007年底前可以初步使用济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:策划技术指标体系定义策划技术指标体系是衡量策划工作成效的参考依据,能够客观表现策划工作的效果和质量,并可以依据这些参考数据，迅速发现策划工作中存在的问题，予以及时的更正，以达到最佳的策划工作效果。为了能够客观、真实的衡量策划工作成效，整个体系应尽量采用数值具体表现。策划技术指标可以大体分为三类:合理的策划工作指标范围评估策划工作表现指标策划工作考评指标济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:策划工作表现指标是指客观表现策划工作的真实发生的具体数字，包括:费用指标来电指标来访指标济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、项目策划费用总额（项目所有策划费用的支出总额）直接广告类费用支出项目各类活动费用支出（举办各种活动所支出的费用）项目宣传物料的费用（包括海报、折页、单张、楼书、期刊、会刊、影视片、电子楼书等制作费用）销售现场包装费用（装修配饰、内部展板、沙盘、户型模型、接待台、接待桌椅等）分摊项目样板间费用（样板间折价销售后的差额部分）盛世花城项目2007年策划费用表类别直接广告费用活动费用宣传物料现场包装样板间分摊策划费用总额费用（万）35095152046526济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、项目策划费用占整体销售额比例所有策划费用和项目销售额之间的比值（支出总策划费用/销售额），般认为项目整体策划费用占总体销售额的1-3％之间较为合理，可以根据项目大小具体进行细分。销售额〈0.5亿元0.5亿〈X〈1亿1亿〈X〈3亿3亿〈X〈6亿》6亿比例3％2.5％2％1.5％1.2％济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各项策划费用比例各项费用在整体费用所占比例类别直接广告费用活动费用宣传物料现场包装样板间分摊合计比例（％）35％15％15％20％15％100％各类媒体广告费用投放比例类别报纸短信电视电台网络户外其它合计比例（％）35％10％5％10％10％20％10％100％盛世花城项目2007年策划费用比例表济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各阶段费用投放额度及比例阶段引导期认购期持销期尾盘期合计费用额度（万）225270270135900万比例（％）25％30％30％15％100％盛世花城项目阶段策划费用比例表济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、总来电量在整体项目运作中的总来电量一般来说住宅项目的总来电量需要达到项目销售套数的5-6倍左右，如需要销售150套商品房，则至少需要750-900个左右的有效电话咨询。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各渠道来电量来电指标平面媒体类：包括报纸、杂志等户外类：包括大型广告牌、道旗、灯箱、候车亭、公交车体等广播电视类：广播电台、电视台、分众传媒、公交电视等短信类：普通短信、彩信网络类：包括软文、硬广、博客、论坛、新闻等现场包装：工地围档、楼体布幅、霓虹灯、销售中心门头等大型活动：通过活动引起关注来电量盛世花城项目某段时间电话来访量渠道报纸短信电视电台展会网络户外条幅其它合计数量12060010520182510268济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各渠道来电量比例盛世花城项目某段时间来电各渠道比例渠道报纸短信电视电台展会网络户外条幅其它合计比例（％）40％15％04％2％10％14％10％5％100％济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各阶段各渠道来电比例报纸短信电视电台展会网络户外条幅其它合计引导期（个）12060010520182510268比例（％）44.78%22.39%0.00%3.73%1.87%7.46%6.72%9.33%3.73%100.00%认购期（个）14472012624223010320比例（％）45.00%22.50%0.00%3.75%1.88%7.50%6.88%9.38%3.13%100.00%持销期（个）14472012624223010320比例（％）45.00%22.50%0.00%3.75%1.88%7.50%6.88%9.38%3.13%100.00%尾盘期（个）5829052109124128比例（％）45%23%0%4%2%8%7%9%3%100%合计（个）46723303919787197341039百分比（％）44.94%22.47%0.00%3.75%1.87%7.49%6.83%9.36%3.28%100.00%渠道数量阶段济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、总来访量在整体项目运作中的来访总量一般来说住宅项目的总来访问量需要达到项目销售套数的10倍-12倍左右，如需要销售150套商品房，则至少需要1500-1800个左右的有效来访客户。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各渠道来访量平面媒体类：包括报纸、杂志等户外类：包括大型广告牌、道旗、灯箱、候车亭、公交车体等广播电视类：广播电台、电视台、分众传媒、公交电视等短信类：普通短信、彩信网络类：包括软文、硬广、博客、论坛、新闻等现场包装：工地围档、楼体布幅、霓虹灯、销售中心门头等大型活动：通过活动引起关注来访量盛世花城项目某阶段来访量渠道报纸短信电视电台展会网络户外条幅其它合计数量105023510153080济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各渠道来访占总来访的比例盛世花城项目某阶段来访各渠道比例渠道报纸短信电视电台展会网络户外条幅其它合计比例（％）15％10％02％3％10％10％10％40％100％济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各阶段各渠道来访量及比例来访指标报纸短信电视电台展会网络户外条幅其它合计引导期（个）1507503045751502254501200比例（％）12.50%6.25%0.00%2.50%3.75%6.25%12.50%18.75%37.50%100%认购期（个）1809003654902227010752比例（％）23.94%11.97%0.00%4.79%7.18%11.97%2.93%35.90%1.33%100%持销期（个）1809003654902227010752比例（％）23.94%11.97%0.00%4.79%7.18%11.97%2.93%35.90%1.33%100%尾盘期（个）7236014223691084301比例（％）24%12%0%5%7%12%3%36%1%100%合计（个）58329101171752912038744743008百分比（％）19.37%9.68%0.00%3.87%5.81%9.68%6.75%29.05%15.77%100%渠道数量阶段济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:是指能够评价具体表现策划工作的效率的具体指标，包括：策划工作考评指标人均来电费用指标人均来访费用指标单位成交费用指标策划人员成本项目品牌塑造评估对销售的支持评估济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、总人均来电策划费用项目整体策划费用和整体来电的比例，项目单个来电平均需要耗费的策划费用。例如：整个项目运作完毕候项目共接待有效来电7800个，项目所有策划推广费用花费为900万，则该项目的人均来电策划费用为：900万/7800个＝0.1154万/个。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各渠道人均来电策划费用单项渠道策划费用和单项来电的比例，该项渠道每个来电所需要耗费的策划费用渠道报纸短信网络公交车体户外条幅费用（万/人）0.10.0090.070.30.150.008济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各阶段各渠道人均来电策划费用在项目不同阶段各个渠道的策划费用和该渠道来电的比例，该项渠道在该阶段单个来电耗费的策划费用报纸短信电台网络公交车体户外条幅引导期0.080.0070.20.050.20.10－认购期0.10.0090.220.070.30.15－持销期0.10.0090.220.070.30.150.005尾盘期0.10.010.250.10.50.20.008渠道费用阶段济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、总人均来访策划费用项目整体策划费用和整体来访的比例，项目单个来访平均需要耗费的策划费用。例如：整个项目运作完毕候项目共接待有效来电15000个，项目所有策划推广费用花费为900万，则该项目的人均来电策划费用为：900万/15000个＝0.06万/个。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、各渠道人均来访策划费用单项渠道总策划费用和单项总来访的比例