江苏滨海县滨海新区3号地块产品分析报告_73P

滨海新区3号地块产品分析报告PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第一部分:产品推导第二部分:设计起源第四部分:规划解读第三部分:建筑解析第五部分:景观分析第六部分:投资分析本报告框架PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、以市场为导向，充分考虑后期营销,拉长产品序列链。2、走差异化路线，以品质取胜。3、充分权衡物业组合种类、位置、排布方式、体量等，在保证高利润的情况下，尽快去化产品，实现资金回笼。4、对区域环境及地块条件充分理解。5、对滨海文化、居住习惯及爱好的深度理解。6、结合周边已有物业及未来规划物业对地块的影响。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、环境分析n南边①濒临新的行政聚集区及城南工业区，未来人口工作的重要区域，方便人流进出。②南边为永康路，连接老城区的道路之一。③满足人们南进的居住习惯。④正鑫、华德已经在永康路规划大体量的商业内街，未来永康路将成为区域商业一条街。n北边①北边紧临城市主干道-海滨大道，是去老城区的主要通道。②海滨大道以北为新区生活配套区，有大超市（规划中），学校，医院以及农贸市场等。n西边①西边为西湖路，新区重要干道之一。②西边距离西湖仅百米，目前虽未改造，但随着城市向西扩张，西湖必将成为新区重要景观节点。③地块西边为学校以及专业市场聚集区，未来将是区域人口导入组成部分之一。n东边①比邻正鑫项目，已经沿道路规划商业。②道路为区间道路永安路，商业价值不大。③不做商业，可打击正鑫商业,做死正鑫西商业。n环境分析与入口设置PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、区位图本案城市经典景湖理想城碧水绿都商住用地商住用地名人苑行政聚集区新区实验小学新区医院仁慈医院大超市城南工业园安置小区农贸小区客运中心盛大家具广场电子学校观华外语学校（美国投资建设）体育中心海滨大道永康路西湖路永安路n环境分析与入口设置PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、入口设置建议n车行入口：南边、北边，主要安排车行。n人行入口：西边，主要安排人行。n东边：不设置入口。n环境分析与入口设置PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建现代简约立面为主：第一、与社区所追求的从复杂到简单的生活理念相吻合。第二、时尚、品位高，符合滨海对现代简约立面的偏好。第三、明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。n建筑风格建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建英伦风格为辅：第一、借欧美式的建筑立面来制造一个新闻炒作点或卖点。第二、市场上建筑风格以现代风格为主糅合了少量欧式元素，如：碧水绿都等，缺乏纯粹的欧式风格。第三、英伦风格属于市场空白点，容易造成市场轰动。n建筑风格建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ø户型面积发展趋势开始向偏紧凑型转变，以碧水绿都为例。Ø结合其它城市发展趋势，以苏州和阜宁为例，阜宁的现在就是1年后的滨海。Ø滨海住宅目前市场存量达到54万平米（不包括未启动项目），按照06年18万平米去化量，需要3年消化；未启动项目土地面积达到70万平米。Ø区域大盘云集，竞争激烈。Ø项目位置目前属于新区新兴区域，外部资源占有量匮乏。对市场户型面积配比进行修正，减少5-10平米。面对现状，积极进行切实的战略性的调整。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建产品类型分析与物业组合建议（一）、多层与洋房多层特点分析:1、市场以多层为主，量大且同质化严重，缺乏竞争力。2、多层的桶状特性决定了其固有的先天的不足，如：立面造型很难有实质性的突破；同一单元竖向户型面积及结构往往相似，产品细分序列只能向横向发展等。3、当市场同类产品过多，竞争优势往往体现在价格的竞争上，不利于发展商对高利润的追求。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（一）、多层与洋房洋房特点分析：1、区域新产品，形成区域垄断的市场，在产品定价上拥有市场导向优势，竞争优势明显。2、建筑形态五彩缤纷，以退台式为代表。3、退台式洋房优点：第一、退台的设计不仅有更好接收阳光的好处，而且有情景露台赠送，提高产品性价比同时，可更好的观景。第二、打破传统立面带来的刻板和封闭，使居住空间显得更加亲切，更加人性化。4、回报大幅增加：如果从成本上来看，建筑成本增加50-100元/平米，而售价估计增加150元/平米以上，投资回报大幅增加。l万科城情景洋房l加洲洋房n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（一）、多层与洋房---对本案思考基于对多层和洋房的切实理解及对滨海市场的深度调研，给出以下建议：1、主打洋房，体量占总建面的50%以上。2、洋房建筑形态为退台式洋房。3、由于市场多层6F去化速度最慢，价格最低，市场接受度差。故以5+1为主，快速去化产品，实现资金回笼，减少后期资金压力。n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建四房以上25%-35%120-130大三房35%-45%100-110小三房15%-25%80-90二房比例面积（平米）房型4、户型面积配比建议n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、户型面积配比建议理由：Ø二房：考虑房价高企的现状，二房由于其低总价，受众客群逐渐增多，从碧水绿都等销售较好的楼盘调研看，二房受众包括了老人独居、新婚用房、子女就学、乡镇迁入等，面积在90-100平米，销售情况较好。结合本项目洋房二房面积80-90平米，品质较好，总价区间明显低于市场三房，抗风险性好，参照清华名仕园10%比例，本案洋房可适当放大比例，定位在15-25%，市场前景看好。Ø小三房：市场主力户型，目前市场小三房以110-120平米为主，考虑未来房价增速高于收入增速，在购买力有限的情况下，面积应该低于目前市场小三房面积来控制，在本案单价高于市场小三房的情况下，通过缩小面积段，控制总价，增加项目竞争力。另结合阜宁实际情况看，如果按照房地产发展阶段来看，阜宁当下的市场应该是1-2年后的滨海市场，而目前阜宁小三房畅销面积段既是100-110平米。综合考虑，比例控制在35-45%利于市场快速去化。Ø大三房：本案洋房品质会是市面上最好的产品，大三房户型面积控制应以120-130平米的舒适型为主。比例控制在25-35%比较合适。Ø四房以上：考虑到市场上有相当部分客群购买力较强，他们对居住不论从品质还是面积上都会比较苛刻，结合本案洋房对空间的特殊要求，面积控制在160平米左右，以一层复式为主，居住品质较高，比例控制在5-10%。n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（二）、对高层物业理解1、小高层、高层的理解：Ø前瞻性产品---市场刚刚出现，以三线城市发展历程看，市面未来将大量面世，接受度逐渐提高。Ø提升社区品质产品---三线城市高层的特性决定了其高端物业属性。Ø用足容积率的产品---用足容积率，腾出更多空间给洋房。2、排布与组合：Ø北边排布16-18F高层---第一、阻隔海滨大道对小区的影响，增加小区私密性。第二、南低北高，避免呆板，错落有致。Ø沿西湖路排布一列小高层，9F和11F组合搭配---第一、9F：降低人防开发成本。第二、从东往西，由低变高，空间层次分明。第三、部分小高层适当偏转，可观西湖，增加项目卖点。Ø9-18F组合形式---优美的天际线。3、总体量控制在40%：第一、考虑市场对多层的接受度明显高于高层、小高层。第二、小高层物业刚刚出现，但尚未面世，待本案小高层、高层面世时，市场开始接受。第三、体量可适当放大，但不应多于洋房。4、面积控制以紧凑型为主：第一、通过对面积的控制，从而很好的控制总价，增加市场竞争力。第二、景湖理想城等大盘高层按推盘节奏很可能与本案上市时间相似，市场竞争激烈，相比景湖理想城，本案不占有新区主要景观资源，可通过控制面积增加市场竞争力。n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建以下135-143四房15-25%110-120大三房45-55%100-110小三房15-25%80-90二房比例面积段户型5、户型面积配比建议n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ø二房：①考虑有相当部分客群按揭，90平米以下二成首付，减少首付压力。②目前市场二房以90-100平米为主，建筑形态为多层，由于高层单价高于多层，在降低二房面积段的条件下，可有效拦截多层二房客户。③结合未来居住向紧凑型发展趋势，综合面积定位在80-90平米。④考虑人们对高层市场抗性，尤其是二房，比例不宜过大，控制在15-25%。Ø小三房：①未来城市需求主力户型，不论是换房改善居住品质还是首次置业，对三房的居住功能空间渴望毋庸质疑。②市场未来需求主力户型面积100-110平米，比例充分释放，控制在45-55%。Ø大三房：①考虑高层面世时，世面上高层已经较多，在购买力不足的情况下，设计大三房功能，面积适当偏紧凑。②本案高层主要为了用足容积率，留出更多空间给洋房，考虑以偏紧凑为主。③大三房面积110-120平米，比例15-25%。Ø四房：①控制在144平米以下，规避占房价总价2%的契税。②以小区较好的位置规划部分四房，满足城市高端人群需求。③面积控制在135-143平米，比例控制在5%以下。6、户型面积配比建议理由：n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、别墅讲究对资源的占有量多少，本案外部城市资源比较匮乏，对规划高端别墅非常不利。2、考虑城市高端购买力的存在，依靠小区内部规划，在景观资源较好位置，规划少量中端别墅，建筑形态以叠加为主。3、面积控制在200平米以下，以满足基本别墅功能空间，不讲究过于奢侈。4、别墅体量占总建面3%以下---第一、考虑三线城市经济承受能力，不适宜建造过多。第二、主打洋房，别墅属于提升小区品质物业。第三、别墅讲究对资源的占有多少，本案外部不具备，内部资源占有有限。（三）、对别墅的理解n产品类型分析与物业组合建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（四）、对商业的理解1、北边（商业价值最大）①北边紧靠城市主干道海滨大道，通往老城区主要干道，人流量最大。②规划大超市在项目东北角，仅一路之隔，如果把大超市看做地块区域的主力店的话，周边的商业价值将充分挖掘。③规划中的客运中心即在海滨大道上，未来将是人口进出重要的集散地，而项目北是去往客运中心必经之地。④按照“就近消费”的原则，学校、医院都将是北商业的重