沈阳铁西区建设大路地块市场研究产品建议-263页

千缘地产铁西区建设大路地块市场研究&产品建议（打印稿）研究构架明确方向(周期短利润最大化)细分市场研究产品建议产品定位目标人群需求分析开发主题产品建议限制条件所属区域发展状况规划建议单体建议户型建议价格建议建筑形式开发节奏目标细分市场定位收益测算住宅用地提报内容附件：沈阳市宏观经济环境本案目标消费者需求分析本案公建产品建议宗地分析目标人群需求分析目标细分市场分析产品定位产品建议投资回报测算宗地分析宗地概况开发限定宗地所属区域房地产市场发展态势明确的方向宗地概况宗地位置宗地在沈阳市一环以里，为铁西区建设大路北原四方宾馆处，东西长208米，南北宽112米，占地约2.3万平。三面临路，位于铁西新区CBD之内，是沈阳市主城区进入铁西区的门户地段。本案作为铁西区政府重点形象工程项目，目前除四方宾馆待拆除外，整个地块地势平坦方整，可直接进入开发程序。宗地宗地四至南：临建设大路景观路，属市一级马路，交通方便，车流量大。东：临18米爱工街、雪花啤酒厂，雪花啤酒厂的搬迁已是政府多次讨论的议题,计划将在年内实施，未来也将是一块重金之地。西：香港东环集团待开发地块与本案相隔27米云峰街，且将与本案共同组成铁西新区CBD的形象重心。北：临12米规划路，与云峰花园地块相对，作为原来方正完整地块的一部分,云峰花园将更具住宅开发优势。目前虽然也是净地一块，却已在春季房展会上亮相。预计年内会出大形象。由于本案所临建设大路东偏北约30度，项目宗地四至道路非正向的南北为方便说明，以下仍以正东西南北计。建设大路规划路云峰街爱工街宗地112米208米四方宾馆医大一院沈阳站中兴大厦新世界百货百胜太原街店，灿坤，沃尔玛长客南站医科大学79中125中学，88中学，工业大学家具城95中4中市第五医院沈阳型材综合市场宗地周边配套情况铁西广场南二小食品城铁百宗地周边公交系统辅射范围：向东：和睦路/中街向南：三好街/艳粉向西：长客西站/于洪新村向北：荷兰村/沙岭建设大路上出行主要公交线路，全方位辅射沈阳全城。103路：五爱街——长客西站201路：毛织厂——十四路207路：鹏利广场——十三路208路：沈阳站——向工小学216路：沈阳北站——艳粉街237路：和睦路——铁西广场239路：客车厂——泉源小区240路：劳动公园——马路湾251路：长客西站——沈阳站266路：于洪新村——煤炭设计院268路：砂山客运站——荷兰村297路：市工人文化宫——万柳塘公园501路：沙岭——五爱市场铁西新区1号线：张士开发区管委会——西塔经过主要路区商业：家具城/沈阳站/西塔/太原街/五爱市场/展览馆/中街/鹏利广场/市府广场/三好街/南塔宗地分析结论铁西区现代商贸生活区的门户地块衔接和平与铁西商业区的中心地带宗地开发限定条件开发限定条件•宗地占地2.3万平，容积率3.5-4，属住宅用地，规划建设面积8.05-9.2万平。•宗地土地成本2400元/平，共计5520万。千缘公司战略发展要求：保守核算利润25%建设一栋公建产品，作为公司资本宗地临街全部做商业以最初规划比例公建/商业/住宅为2.5:2.5:4核算平米住宅楼面成本约：3100元，总投资约2.8亿元宗地所属区域——铁西区城市发展的现状与未来传统观念上的铁西区•著名重工业城市“沈阳”的工业核心。•区域内以建设大路为界，形成以南的居住区和以北的工业区两大版块。•由于历史上工业带集中，空气污染严重，形成了较其他区域落后的区域形象。区域划分铁西区面积39.6平方公里，人口76万。今天的铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区联结组成，总面积126平方公里，人口102万。正在建设中的铁西新区该区域着力构建八大产业园区：包括重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。这个区域中将不再植入新的工业企业，原有的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。•建设大路、兴工街、兴华街道路及沿线绿化工程及全区范围内绿地改造、广场修建工程初见成效•建设大路以北，工业企业陆续迁出商业住宅逐步引入•建设大路、保工街、沈辽路形成了家乐福、欧倍德、家世界、乐购等42个项目为代表的新兴业态产业带。•在铁西区兴工街、北二路形成了以辽宁博润国际汽车贸易商厦等31个项目为支撑的汽车贸易产业带。现代商贸生活区改造重点新兴产业带铁西广场兴华街兴工街未来市政重点规划老城区向新城区的全面转变现代商贸生活服务区用2-3年时间完成现代商贸生活服务区企业的全部搬迁改造，今年启动霁虹现代生活服务区的建设。还将在霁虹现代生活服务区建成全国最大的市民广场。对于兴工北街两侧具有保留价值的厂房将改建成大型超市、游泳馆、体育馆等场所。规划中的兴顺商业步行街南起八马路，北至北三路，全长1560延长米。其中南八马路至建设大路长1070米为第一期；建设大路至北三马路长490延长米为第二期。一期北侧牌楼已建成，整体将于近期完成；二期将在2—3年内建成。继太原街、中街之后的第三条商业步行街兴顺步行街人文景观和人工湖泊卫工明渠在2004年向西延伸，在建设大路、劳动公园、仙女湖形成三个节点并贯穿整个铁西。位置示意图工业文明长廊从卫工明渠以东至建大以北、至北二路及北二路以北若干地块，跨越了兴工和卫工地区，分散布局。一条以工业为主的旅游黄金带五星级酒店该项目选址在铁西新区与和平区交界处，原127中学校址，建设期：2年投资总额4000万美元，目前正处于招标阶段。填补铁西新区酒店市场空白仙女湖霁虹现代综合服务住宅区五星级酒店※道路：•全面拓宽改造兴华街、卫工街、北一路和兴工街等重点景观街路。•打通艳华街，拓宽改造兴华北街，将兴华街建成贯通铁西南北的快速通道。※绿化、景观：•拆除20万平方米的违章建筑，形成网状的市容景观环境。•卫工湖水系绿化建设（包括仙女湖、卫工河水系）•二环绿化（南二环、牛心屯地区）：凌空一街至重工街二环；于洪苗圃以北、重工街以西。3万平方米精品绿地：十二路工人村园扩大绿地1万平方(其余改造完毕)•改造于洪苗圃和建设公园，形成景观化绿地。•重点街路绿化：重工街、云峰街、路官一街•公园、游园绿化：劳动公园、“西部绿肺”、兴华公园、建设公园、滑翔公园、七路游园、十二路游园•小街巷绿化：祖工一、二街等49条小街巷•“一街一园”建设：继续在18个街道办事处拓展“一街一园”建设，再建19个园•铁路沿线绿地其它※地铁：•规划地铁从黎明文化宫出发向西南方向经傍江街、津桥路、中街、怀远门、青年大街、南市、南京街、沈阳站、兴工北街、铁西广场、景兴街、卫工街、重工街、于洪巢湖街、最后到张士开发区。※物流：把沈阳站东部一部分物流、人流引向西部，将建大以南的商气、人气引到建大以北，将兴工街周边建设集新型商贸、信息服务和工业设计于一体的现代商贸区。其它铁西森林公园建设公园铁西新区产业格局调整城市功能根本转变01-07年铁西区房地产市场走势分析2001—2004年沈阳市各区均价参照图302029513040309422172242239424470500100015002000250030003500400045005000年份元/平方米全市3020295130403094和平区4109389238233459沈河区4312412545104550皇姑区2763287833183419铁西区2715269326662787大东区2387261228212858东陵区2547273229113345于洪区2217224223942447200120022003200401-04年铁西区商品住宅销售均价走势平稳，4年内销售均价2715元，04年在全市7区中仅高于于洪区，排名倒数第二。2001—2004年沈阳各区平均销售面积参照表020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000年平方米和平区35,54757,37098,49468,243沈河区51,26954,79874,00160,051皇姑区32,64554,58695,77275,910铁西区47,99470,667113,003133,685大东区29,86976,910133,52094,992东陵区31,20042,17991,38379,068于洪区35,36075,136119,92282,321200120022003200401-04年铁西区商品住宅年均销售面积9.1万平，位居全市第一，04年更以13.4万平消化量位居榜首，占全市总量的23%。03年前的铁西房地产市场分析04年铁西房地产市场走势分析03年前铁西房地产市场近年来房价持续走高供应量逐年上涨，供应版块逐年扩张0500100015002000250030002001200220032004增量住宅价格存量住宅价格02000004000006000008000001000000120000014000001600000200120022003总销售面积01年铁西区房地产市场二大版块三大细分市场滑翔版块肇工街版块2000－2500中低档市场3500－4500中高档市场2500－3500中档市场无明显版块特征中高档市场中档市场中低档市场价格划分：2500-3500元/平代表项目：秀水靓园○(沈辽路)、中联城市阳光●(建大南)仁和馨园●(北一路)价格划分：3500-4500元/平滑翔版块代表项目：城建花园○、鸿凯花园★、诗波特生活园★价格划分：2000-2500元/平肇工街版块代表项目：华天新城●惠莲园●功馨园●富祥园●目前项目状况售罄●清盘销售○在售★01年铁西区房地产市场01年铁西房地产市场滑翔版块城建花园○鸿凯花园★诗波特生活园★肇工街版块华天新城●惠莲园●功馨园●富祥园●♣秀水靓园（中档）♣中联城市阳光（中档）♣仁和馨园（中档）高中低三大细分市场均有产品供应，相对于肇工版块的中低档市场和滑翔版块的中高档市场，中档市场表现得谨慎而分散。01年上市房产项目于建设大路以南集中分布。已成规模的滑翔居住版块成为当年亮点，以区域配套全，产品品质优的特点吸纳诸多人气，受到铁西乃至临近区域购房人士青睐。靠近铁西企业员工聚居区“工人村”的肇工版块以低价、良好性价比的优势迅速于当年完成运作，全身而退。此版块以产品优良，园区景观、配套相对较差为主要特质，表现为多有绿化少有景观。五大版块二大细分市场滑翔版块兴工街版块3500－4500中高档市场2500－3500中档市场建大南版块沈辽路版块保工街版块02年铁西区房地产市场中高档市场中档市场价格划分：3500-4500元/平滑翔版块代表项目：晋斯豪庭●其他：盛世华城(兴华街)★价格划分：2500-3500元/平滑翔版块代表项目：金居花园●沈辽路版块代表项目：昊翔家园●富甲天下●建大南版块代表项目：华景花园●勋望花园●富馨花园●兴工街版块代表项目：宏伟茗都★南风雅苑●保工街版块代表项目：浅草绿阁●狮城花园●保工怡园●嘉富新村●富馨花园●其它：馨馨家园●目前项目状况售罄●清盘销售○在售★02年铁西区房地产市场滑翔版块城建花园○鸿凯花园★诗波特生活园★晋斯豪庭●金居花园●♣人和馨园（中档）♣馨馨家园（中档）沈辽路版块昊翔家园●富甲天下○秀水靓园○建大南版块华景花园●勋望花园●中联城市阳光●兴工街版块宏伟茗都★南风雅苑●02年铁西房地产市场低档市场的隐退为中档市场蓄势扩张垫定了信心，中档房产大批量于当年上市，势如破竹，占聚当年供应量首位。新项目逐渐由铁西固有的两大聚居区向其他版块延伸，聚结为新版块，并且向建设大路以北伸出版块触角。新上市的中档项目以综合品质高的细分市场上游产品，和综合品质一般的中下游产品组成。下游产品多以中低档价位起价，当年售罄，封园均价均能以2500持平或略高。高档市场消化周期长的特点逐渐显现，02年滑翔版块除原中高档项目及新加入版块的中高档项目的供应，更出现了个别以品质略低的中档价位介入的房产项目，反响良好。八大版块滑翔版块兴华街版块二大细分市场3500－4500中高档市场25