第九章 房地产投资类型选择及区位分析

第九章房地产投资类型选择及区位分析房地产投资第九章房地产投资类型的选择第一节房地产投资类型的选择第二节房地产开发项目的区位条件分析影响房地产开发投资成败的因素：1、区位2、市场宏观环境3、供求关系4、进入房地产时机的选择5、所投资房地产的类型第一节房地产投资类型的选择一、房地产投资类型选择依据1、考虑资本金的数量2、考虑投资类型的风险3、投资者的期望收益水平4、市场竞争情况二、房地产投资类型选择应当注意的问题1、注重学习和积累经验2、充分利用中介服务3、重点关注房地产的增值潜力4、注重依法办事三、住宅投资分析（一）商品住宅的分类1、中小普通商品住宅•容积率大于1.0；•商品住宅单套建筑面积小于90平方米；•商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍。2、大户型普通商品住宅•容积率大于1.0；•商品住宅单套建筑面积大于等于90平方米，并小于144平方米；•商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍，3、中高档商品住宅•容积率小于等于1.0；•商品住宅单套建筑面积大于等于144平方米；•商品住宅单套实际成交价大于等于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍。（二）住宅投资的特征1、梯级性2、周期性3、易受政策影响性（三）住宅投资选择的影响因素1、交通便捷：通达度、距离、时间。2、配套完整：基础设施、生活服务设施。3、安全舒适：社会治安、周边环境。4、时尚性：时代潮流、当地的观念习俗。5、发展潜力大：保值、增值。（四）住宅投资选择的策略1、把握时机：进入及退出时机。2、选择地点：地段、层数、位置、朝向。3、定位质量：住宅质量、物业管理质量。4、学艺为主四、商业地产投资分析（一）商业地产的分类1、都市型商业地产2、社区型商业地产3、专业街市商业地产（二）商业地产投资的特征1、资金需求大2、规划难度高3、政策影响大4、利益协调的难度大5、盈利模式不确定6、对后期运营管理要求高（三）商业地产投资选择考虑的影响因素1、基础设施2、交通便利程度3、环境因素4、文教卫体配套设施5、人文因素6、商服管理（四）商业地产投资选择的策略1、在商圈内选择店铺2、与专营店铺人员合作3、注重规划设计4、保证交通畅通5、选好行业类别6、尽量避免投资于商住混合的综合大厦五、写字楼投资分析（一）写字楼分类1、第一级分类：奢华的办公楼、一般的写字楼、辅助性办公空间。2、第二级分类：通用型写字楼、专用型写字楼。3、第三级分类：中心区写字楼、郊区写字楼。（二）写字楼投资的特征1、区位的重要性2、配套实施的差异性3、经营状况的影响性4、相邻商业地产的相关性（三）写字楼投资选择的影响因素1、位置2、易接近性3、建筑形式4、写字楼内空间布置5、建筑设备系统6、物业管理水平（四）写字楼投资选择的策略1、恰当选择地段2、充分考虑停车问题3、功能要专业化4、服务设施要齐备5、层高设备要合理6、发展趋势要顺应潮流•区位与房地产价值•房地产开发项目的区位分析•区位选择要注意的问题第二节房地产开发项目的区位条件分析一、区位与房地产价值（一）区位的含义1．区位的重要性区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。2．对位置的两种理解狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。•对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。•对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。3．对位置的把握应有动态的发展的眼光虽然某一宗地的位置是固定不变的，但随着宏观经济和城市建设的发展，城市中各位置的相对重要性也会不断的发生变化。（二）区位的特征1、区位概念的双重性2、区位的动态性3、区位的层次性4、区位的等级性5、区位的稀缺性6、区位的相对性7、区位的设计性（三）区位与城市功能分区现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。1．商业区商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。2．工业区根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。3．居住区居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。（四）区位与房地产投资价值的关系房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题：1．注意区位升值潜力的分析。2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。（五）影响房地产开发项目区位选择的因素分析1．地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。2．具体地点的分析与选择它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。3．开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。4．土地使用权获取方式分析从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。5．具体的影响因素1）城市规划方面的因素2）自然特性3）市政基础设施条件4）交通通达程度5）停车条件6）环境条件7）公共配套服务设施完备情况8）当前土地使用者的态度9）土地价格10）供求关系二、不同类型的房地产项目对区位的要求1．住宅选址1）住宅项目选址的影响因素（1）市场因素：市场供求、房地产投机。（2）社会因素：安定与治安状况、附近房地产的情况、城市化进程、行政隶属变更。（3）自然因素：地势坡度、地质承载力、气象、政策因素。（4）经济因素：经济发展状况、物价水平和物价变动、储蓄率和投资力度、利率水平。（5）环境因素：绿化程度、视觉效果、城市规划。（6）心理因素：地块“风水”、名人效应、风俗习惯。2）住宅项目选址的原则（1）交通便利（2）环境适宜原则（3）设施齐备原则（4）居民人口与收入3）城市住宅投资区位选择的发展趋向（1）追求高质量住宅建筑特征：建筑本身的结构、外形。环境特征：交通便利度、空气清新度、安静程度、社区的公共服务、治安状况、邻里素质、建筑密度、视野等。（2）追求自然环境——郊区化主动郊区化被动郊区化（3）追求人文环境文化教育复合区位体育复合区位旅游复合区位4.2房地产开发项目的区位分析2．商业地产选址1）选址考虑的因素（1）城市类型及城市设施：城市的地理位置、地形走势、气候变化情况、城市的行政区划情况、城市发展的历史、城市文化的发展状况。（2）城市经济发展水平（3）城市交通状况（4）城市规划（5）城市商业发展（6）城市商业网点规划（7）商业地产市场需求状况（8）购买力水平（9）大型主力店动向3）商业地产选址的原则商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：（1）最短时间原则（2）区位易达性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费心理原则（5）接近CBD原则3．写字楼选址1）写字楼选址影响因素（1）商圈规模（2）商圈繁华程度（3）供求状况（4）交通条件（5）交通便捷度2）写字楼选址原则（1）中央商务区原则（2）配套服务完善原则（3）交通便利性原则（4）前瞻性原则4．工业项目选址工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。三、区位选择要注意的问题1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2．来自规划、法律方面的约束可能在增加3．邻区影响可能会面临改变4．对于项目的选择要和区位的性质相配套图4-1应该是对上述分析的一个总结。它说明了区位价值的转移过程：区位区位上的物业适合市场投资价值图4-1区位价值的转移过程因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了市场的话，才能带来价值。房地产置业投资项目如何选择区位？