淀山湖镇地块产品定位报告XXXX-64页

淀山湖镇地块产品定位报告2现状论证&观点策略&细节3淀山湖镇昆山市淀山湖地块位置地块位置地块位于昆山市南部淀山湖镇，中旭路南侧，旭宝高尔夫东侧位置。4项目位置中旭路南侧、高尔夫球场东侧土地性质住宅用地面积10万㎡容积率1.0≤F≤1.3建筑密度≤35%建筑高度≤24绿化率≥40%容积率产品线1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅0.6-0.8联体别墅0.4-0.5双拼类独栋指标限制下可能的产品形态地块条件分析项目体量大，受指标限制，本案主力产品为中密度住宅社区。5现状论证&观点策略&细节区域属性发展机遇市场验证项目定位6区域属性—位置优势以湖为名的淀山湖镇，地处苏州昆山境内，位居淀山湖以东，是典型的“鱼米之乡”；镇域总面积56平方公里，目前本镇人口2.5万，外来人口5.1万，合计7.6万人。该镇东连上海，距上海虹桥国际机场28公里，西接苏州，距苏州市区48公里，南接318国道，北连312国道、沪宁高速公路和沪宁铁路，苏虹机场路穿镇而过，贯穿中国南北的国内最长的同三高速公路（从黑龙江同江至海南三亚）就在镇东3公里处。区域东连苏虹机场路，苏州轨道交通2号支线与上海城市轻轨20号线将在淀山湖对接；水运由淀山湖经黄浦江顺流直抵中国最大港口上海港，区位优势十分明显。淀山湖镇昆山市淀山湖上海苏州淀山湖镇为长江三角洲各经济旅游名城的中心地带，邻近上海和苏州，地理环境优越。7航空：距上海虹桥机场28公里，约30分钟车程。高速：从沪宁高速昆山出口处右转抵达我镇约30分钟车程。东距国内最长的同三高速公路（从黑龙江的同江至海南省的三亚）仅3公里，苏州环城高速与同三高速的连接性高速边上。铁路：距沪宁铁路30公里，约35分钟车程。港口：离上海港（世界第六大货运港）50公里。整个淀山湖镇具有完备的交通网络和完善的公共交通设施。区域属性—交通优势8国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活旭宝高尔夫球场与本案零距离，是国内唯一连续7年举办中国富豪公开赛的36洞高尔夫球赛。梦莱茵帆船俱乐部梦莱茵帆船俱乐部距离本项目仅1公里。大自然国际游艇俱乐部由著名设计师埃里克森设计，总建面10490平米，是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、综合服务于一体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多种水上休闲项目。区域属性—配套服务9区域属性—环境资源淀山湖水域面积约63平方公里，相当于15个西湖，5个滴水湖(临港新城)，是上海纯粹意义上的湖。淀山湖周边景点（大观园、周庄、锦溪古镇、东方绿洲等）众多,是上海重要的旅游区，人文历史底蕴丰厚。淀山湖同时也是上海的母亲河—淀浦河的发源地，和上海有着割不段的联系。淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。淀山湖朱家角大观园10发展机遇—虹桥交通枢纽辐射影响“大虹桥商区”建成以虹桥枢纽为中心，多个区域、多个功能定位于一体，发挥产业集群效应，辐射服务长三角。【区位优势】虹桥商务区处于沪宁、沪杭、虹桥机场、地铁交界处，交通十分便利，成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心，打造为主要服务于整个长三角地区的“大上海CBD”。【区域功能定位】长宁：虹桥枢纽商务中心区、虹桥涉外中心、临空经济园区；闵行：漕河泾－航天城－紫竹研发产业带、七宝生态商务区；嘉定：江桥商务区青浦：徐泾商务港、赵巷依托奥特莱斯建设世界最大的购物中心、环淀山湖科技研发大学；莘庄与安亭可建设长三角规模最大的文化演出与体育比赛场馆群虹桥商区建议包括闵行区(除浦东部分)，松江的九亭地区，嘉定的江桥镇、真新街道，青浦的徐泾镇、赵巷镇、重固镇、华新镇，总面积超过550平方公里。发展机遇—交通规划随着虹桥交通枢纽的落成，虹桥将成为未来的上海市中心，届时淀山湖板块亦将成为上海的西郊。上海虹桥交通枢纽规划用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体。本项目属于大虹桥区域淀山湖板块，距离未来上海市中心虹桥仅28公里，随着虹桥交通枢纽一期的完工，未来从项目现场至上海市中心仅需30分钟车程。发展机遇—板块产业规划中的航空产业园将为淀山湖镇带来全方位的新机遇和多类人群的导入。【基本情况】淀山湖航空产业园启动区规划总面积3.65平方公里，东起道褐浦，西至复兴路，南起北苑路，北至可麻河（与千灯交界）。规划建成昆山市重要的高端制造业基地、长江三角地区重要的航空零部件生产基地。【产业园定位】淀山湖航空产业园将秉持“生态、节能、环保”理念，坚持全球定位和配套发展、互补发展的原则，紧紧抓住国家实施大飞机项目、中国航空工业战略性调整和全球航空产业布局调整的发展机遇，以航空维修、航材物流为切入点，不断拓展航空产业发展领域、积极发展飞机零部件加工制造、航空教育培训与研发、航空工业旅游等项目，努力建成在国内外航空产业领域具有较大影响力、较强竞争力，集产学研于一体的航空产业基地。市场验证—周边在售项目列表纳帕尔湾富力湾清水依瓦诺耀江淀湖桃源福运马洛卡梦莱茵地块位置项目总建面容积率产品类型独栋双拼联排富力湾28.780.36纳帕尔湾7.40.49耀江淀湖桃源270.3梦莱茵1.80.32福运马洛卡20.5清水依瓦诺80.3目前淀山湖镇分布楼盘均为别墅型项目，且产品线以独栋别墅占市场主导。市场验证—纳帕尔湾CASES项目地址：淀山湖镇新乐路1666号开发商：昆山建兴置业有限公司占地：14.63万方建面：7.4万方开盘时间：09-11-28入住时间：2010-09容积率：0.49绿化率：45%物业公司：绿城物业费：3.8元/㎡/月项目坐拥西上海淀山湖滨水国际社区。紧邻63平方公里的淀山湖宽广水域，是一座湖居别墅园区。278套精装别墅、300余种名贵植物花草、丰富的建筑外立面，萃取了中国四合院建筑理念的精粹，创新性的设计了别墅围合式庭院的结构，合院别墅通过廊道连接到共享的中心庭院，而每栋别墅又各自拥有独立的庭院，这一设计理念，有效提高了土地利用率，并将私密与公开有机结合。当前均价：21000元/㎡（精装修标准：3000元/㎡）建筑类别：合院式联排别墅（六联）面积段：207-297㎡精装湖居围合式庭院市场验证—富力湾项目地址：淀山湖镇淀山湖，近新乐路开发商：富力房地产开发占地：67.4万方建面：28.8万方开盘时间：09-01-317入住时间：2009-12容积率：0.35绿化率：41%物业公司：天力物业物业费：3.5元/㎡/月富力湾位于淀山湖北岸板块，项目外依淀山湖、内拥度城潭，拥有非常稀缺的自然景观资源，项目打造成为上海及周边区域所共享的休闲养生居所。同时，项目内将建设大面积会所、商业街和其他生活配套设施，使得居住在此的人们完全可以在此享受到生活的便利。项目选择原味东南亚风情，利用通透感和丰富的院落使建筑与景观自然相融。每家每户都拥有精装私家园林，错落而层次丰富的植物将东南亚风情表现的淋漓尽致。当前均价：13000-20000元/㎡建筑类别：独栋面积段：220-280㎡养生休闲居所丹麦小镇东南亚CASES市场验证—耀江淀湖桃源项目地址：淀山湖镇旅游开发区K2、K3地块开发商：耀江集团装修状况：毛坯占地：898万方建面：27万方开盘时间：05-10-08入住时间：2006-12-31容积率：0.3绿化率：77%物业公司：高立国际物业费：3.8元/㎡/月淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，个性化庭院与系列组团，水系景观以水岸森林为主体，人车分流组团，简约唐风别墅，转进式设计，围合式别墅与禅境内庭结合，创造和谐第二居所。整体形象以创造自然生态环境为原则，以水岸森林为主体，整合各分区组团，形成步随景移的连续空间，创造生态化景观环境；沿岸景观整体大气，滨水空间强调光影效果。而内部水道则相对曲折，水岸以自然式草坡为主，结合平台、甲板等多样的景观处理手法，充满情趣；各别墅组团间的景观组团，成为表达整体景观意象的重要节点，以人性化的设计尺度，结合设计了公共景观带的水岸景色引入组团。独栋：195-230㎡，售价17000元/㎡双拼：130-165㎡，售价12000元/㎡水景、生态、意境CASES市场验证—梦莱茵项目地址：淀山湖镇双永路999号开发商：昆山宝镇房地产发展有限公司占地：5.6万方建面：1.8万方开盘时间：06-10-01入住时间：2007-03-31容积率：0.32绿化率：46%装修状况：毛坯物业费：3.5元/㎡/月梦莱茵地处上海与江苏交界处，淀山湖东岸，属于绝版的淀山湖别墅板块；周边生态环境保存良好，自然景观得天独厚；湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。周边配套休闲娱乐设施齐全：拥有水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区，以及国际旅游度假区正在新建中。建筑类别：独栋面积段：310-410㎡当前售罄，后期推出时间未定CASES市场验证—福运马洛卡项目地址：淀山湖曙光路8号开发商：上海福运置业发展有限公司占地：2.8万方建面：1.95万方开盘时间：预计2010-05、06容积率：0.65绿化率：42%物业公司：江苏爱涛物业管理物业费：2.8元/㎡/月装修状况:毛坯项目坐落淀山湖镇中心，纯天然护城河：三面环绕天然开阔河道，造就别墅生态环境；空间序列优化布局，规划采用独特的四级序列设计：由第一级外曲折幽长的环林荫道，依次进入第二级各围合庭院及其各户住宅；同时，第三级中心景观带长达270余米蜿蜒其中，与第四级各户独有的花园相融合或呼应。从开放的、到围合的，再到各户独有的私密空间，鲜明的空间节奏，代表了别有情趣的生活方式和品质。独创院落式别墅组团布局，营造左邻右舍问寒问暖的可爱生活，既有私密的家庭生活，又有开放的社交生活，合理兼顾双重健康生活标准。各户均有露台、阳台或平台，配置宅前、宅后、宅侧或内庭式花园；主卧套房、客厅、餐厅等室内空间，既有采光，又具景观。5、6月新开双拼、六联围合式别墅，面积段约160-250㎡，预计单价11000-13000元/㎡CASES市场验证—清水依瓦诺项目地址：张浦镇锦淀路88号开发商：上海中星集团昆山置业有限公司占地：26.4万方建面：10.36万方开盘时间：06-03-27入住时间：06-12-31容积率：0.3绿化率：50%装修状况：全装修物业公司：申城物业物业费：2.98元/㎡/月清水依瓦诺双泽港和宿浦港环绕三面，成就独特的岛式构造。与亚洲最具盛名的旭宝高尔夫球场近在咫尺，毗邻A9、A30及苏沪高速公路。酒店式公寓、联体别墅、双拼别墅和各式独立别墅错落排布，更设有游艇码头、港湾、钟塔、吊桥……洋溢着浓郁的欧洲古典风情。目前剩余两套独栋产品在售，面积440㎡，单价27000元/㎡欧式古典异域风情湖岛别墅CASES市场验证—清水依瓦诺一期推出的酒店式公寓在规划设计上别具特色：“下商上住”一层商铺，二三四层为酒店式公寓，总套数97套。中星集团与著名酒店管理品牌———上海迪利特太平洋酒店管理公司携手，将“清水·依瓦诺小镇”酒店式公寓交由昆山太平洋酒店管理公司统一运营。太平洋酒店管理公司恪守国际规范，运用高星级酒店专业管理模式，全权负责“清水·依瓦诺小镇”酒店式公寓的出租及服务提升。酒店配备四星级标准设施：6000平方米俱乐部，包括SPA、健身房、KTV、室内恒温泳池、棋牌室、亲子中心、室外双网球场、大/中型会议中心，商务服务中心、圣路易望湖餐厅……全面满足住客消费需要。太平洋酒店承诺5年内（2006-2011年底），对“清水·依瓦诺小镇”