市房产局关于印发《武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范》的通知(2004)

市房产局关于印发《武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范》的通知武房市[2004]108号各有关单位：为了维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》和《房地产估价规范》的有关规定，结合我市拆迁估价的实际情况，对原《武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》进一步修订和完善的基础上，制定本规范。请各有关单位遵照执行。附件：武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范二○○四年十一月二十五日附件武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范第一章总则第一条为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》的文件精神，依据国家标准《房地产估价规范》的有关规定，制定本规范。第二条本规范适用于城市规划区内国有土地上的房屋拆迁估价。第三条城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。第四条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。第五条拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。第六条拆迁估价的价值定义是指被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的房地产公开市场价值，即不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。第七条估价机构对被拆迁房屋进行估价，不对其房屋及所占用土地使用权的性质（包括用途）和面积进行确定。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；拆迁当事人对房地产的性质和面积协商一致的，可以按照协商意见评估；协商不一致的，按照《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及其他相关文件规定确定。第二章估价方法第八条拆迁估价方法选用应遵循《房地产估价规范》的相关规定。对于有条件采用市场比较法进行评估的，应优先选用市场比较法；对于收益性房地产，应选用收益法作为估价方法之一；不宜采用市场比较法、收益法的，可采用成本法或其他方法进行评估。第九条采用市场比较法估价应按照《房地产估价规范》的相关规定进行。应在被拆迁房屋相同或相似区域内，收集与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的、近期成交的房地产市场交易实例，在分析、筛选的基础上确定3宗以上可比实例进行修正；拆迁建筑面积超过6万平方米的，应选择5宗以上可比实例进行修正。第十条采用收益法估价，宜选择二种以上的估价方法进行评估。其中，房地产收益的确定和资本化率的选取应按照《房地产估价规范》的相关规定进行。第十一条采用成本法估价应按照《房地产估价规范》的相关规定进行。其中，房屋重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋成新率采用耐用年限法和实际观察法综合评定。各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限和各种结构房屋的残值率见附件一、二。第三章拆迁房屋分类评估第十二条拆迁房屋按用途分为住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生产用房、商业经营用房和其他用房。第十三条住宅房屋的拆迁估价，宜采用房地分别评估的方式进行，即房屋拆迁评估价格由区位价格和房屋重置成新价格两部分组成。其中，区位价格由房地产市场价格中除房屋重置价格之外的其他项目构成，可采用市场比较法、成本法或基准地价法等方法求取；房屋重置成新价格采用房屋重置价格结合房屋成新率求取。非住宅房屋拆迁估价，在条件适宜的情况下，可参照此方法进行。第十四条住宅房屋拆迁估价应进行楼层、层高的调节。计算公式如下：拆迁房屋评估价格（住宅类）=[区位价格+房屋重置成新价格×（1+层高修正系数）]×（1+楼层修正系数）其中，楼层修正系数参照附件三确定，层高修正系数参照附件四确定。第十五条非住宅房屋拆迁估价，应采用两种以上的估价方法。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。第十六条在建工程的拆迁估价宜采用成本法。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以该项目拆迁许可证颁发之日的状态为准。第四章估价程序第十七条拆迁估价机构一经确定由拆迁人进行委托。估价机构应按照《房地产估价规范》中估价程序的要求进行拆迁估价工作。第十八条估价机构和估价人员应认真收集估价所需资料。在拆迁估价过程中，估价机构有权要求委托人必须提供以下资料：（一）估价委托书；（二）房屋拆迁许可证；（三）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证（如确实无法提供，可先提供房屋基本情况调查表）；（四）拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；（五）其他有关资料。第十九条拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。如有下列行为之一的，估价机构可以依据该情况下所能收集的资料进行估价并出具估价结果，估价机构估价失实的相关责任由有过错的当事人承担：（一）被拆迁人拒绝估价人员入户查勘达三次以上的；（二）被拆迁人恶意回避导致估价人员无法入户查勘，拆迁人在本市市级以上报刊上进行通知，在通知约定的时间内（7天以上）被拆迁人仍然回避的；（三）拆迁当事人提供虚假或不具备法定证明力的相关资料。第二十条估价机构应在规定的时间内出具分户的初步估价结果，向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。第二十一条当拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问时，估价机构应当进行解释。第五章估价报告书第二十二条估价分户结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。第二十三条表格式估价结果报告，纸张大小应采用A4纸张规格。具体的内容要求见附件五。第二十四条非表格估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。第六章附则第二十五条凡拆迁估价中涉及专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估；本技术规范未作规定的，应按照国家和本市其他房地产评估技术规范的有关规定执行。第二十六条拆迁估价实行全程备案制度。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内报武汉市房地产估价师协会及房屋拆迁管理部门备案；估价报告书出具后，报告书及有关资料在交付委托人的同时报武汉市房地产估价师协会及房屋拆迁管理部门备案。第二十七条本规范由武汉市房产管理局负责解释．第二十八条本规范自公布之日起施行，2002年7月13日颁布的《武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》同时废止。附件1各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限一、钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；二、砖混结构:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；三、砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；四、简易结构：10年。附件2各种结构房屋残值率一、钢筋混凝土结构：0；二、砖混结构：2％；三、砖木结构一等：6％四、砖木结构二等：4％五、砖木结构三等：3％六、简易结构：0；附件3楼层修正系数表总楼层四五六七八九一层000000二层1%1%1%1%1%1%三层2%2%2%2%2%2%四层02%2%2%2%2%五层01%2%2%2%六层01%1%1%七层000八层-1%-1%九层-2%注：七、八、九层住房均指无电梯住房。附件4层高修正系数层高每增减10厘米的重置价格调节系数结构类型钢混、砖混砖木简易调节系数（%）±1.1±1.7±0.6注：标准层高为3米。层高高度的计算见《建筑物层高计算方法》附件5表格式估价结果报告格式城市房屋拆迁估价结果报告估价机构：估价报告编号：估价目的：表格内容：估价委托方、权属证书编号、被拆迁房屋座落、被拆迁房屋用途、建筑面积、附属设施设备、建筑结构、楼房或平房、土地因素、房地单位价格、房地总价格、备注。一、上述估价结果的限定条件；1、被拆迁房屋的权属状况；2、被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等；3、城市房屋拆迁估价的价值定义；4、其他条件应满足本报告规定的全部假设和限定条件；5、估价时点及报告有效期．二、其他需要说明的事项三、估价机构和估价人员XXX房地产评估公司（盖章）房地产估价师XXX（估价师专用章）：房地产估价师XXX（估价师专用章）：XXXX年XX月XX日附件6建筑物层高计算方法：根据《建筑辞典》以及工程概预算中的有关规定，建筑物层高的计算方法如下：一、层高一般为建筑地坪或楼板面到上层楼板面的距离。如图所示：H层高=H二、斜屋面顶层层高的计算，分以下几种情况：（一）斜屋面顶层有天棚的，顶层层高为建筑地坪或楼板面到天棚底距离加10。如图所示：（二）斜屋面顶层无天棚的，分以下两种情况：1、有屋架的：（1）坡屋面等高，则顶层层高为建筑地坪或楼板面到屋架下弦底面距离。如图所示：H层高=H+10㎝层架下弦底面H层高=H（2）坡屋面一边长，一过短，则屋架正下方顶层层高（如图中层高1）为建筑地坪或楼板面到屋架下弦底面距离；披屋顶层层高（如图中层高2）为建筑地坪或楼板面到披屋架下弦底面距离。如图所示：（3）坡屋面两边有披屋，则屋架正下方顶层层高（如图中层高1）为建筑地坪或楼板面到屋架下弦底面距离；任一边披屋顶层层高（如图中层高2）为建筑地坪或楼板面到披屋架下弦底面距离。如图所示：2、无屋架的：（1）前后檐墙等高，则顶层层高为建筑地坪或楼板面到檐墙内沿顶面距离减10㎝。如图所示：檐墙内沿顶面H层高=H－10㎝H层高1=HH层高2=hH层高1=Hh层高2=h（2）前后檐墙不等高，则前后檐墙等高部位，顶层层高（如图层高1）为建筑地坪或楼板面到檐墙内沿顶面距离减10㎝；披屋部位，顶层层高（如图层高2）为建筑地坪或楼板面到披屋面檐墙内沿顶面距离减10㎝。如图所示：檐墙内沿顶面H披屋部位檐墙内沿顶面h层高1=H－10㎝层高2=h－10