枣庄房地产项目市场调研

枣庄房地产项目市场调研报告part1：城市背景研究枣庄市位于山东省南部，是山东省设立的第四个地级市，东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡济宁。二战时，台儿庄战役在此爆发。枣庄是一个因煤而建、因煤而兴的现代化城市，拥有7300年的始祖文化、4300年的城邦文化、2700年的运河文化、130年的工业文化；处于“一山、一水、两汉、三孔”黄金旅游线上，是一座充满活力、独具魅力的新兴旅游城市。枣庄市所辖行政五区及一市，包括市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区，及青藤市行政辖区范围，总面积3069平方公里。户籍总人口394.83万人。一、城市基本概况——经济增长：2012年年末，枣庄全市GDP达到1702.92亿元，比上年增长10.7%，位居山东省17个地级市倒数第二。——产业特征：以煤化工、能源、建材和现代农业为基础，高新技术产业和先进制造业为龙头，旅游业、物流业等现代服务业为支撑的产业结构。枣庄城市功能市域中心市域次中心区级中心由薛城、市中、峄城组成的带型组团城市山亭、台儿庄滕州二、城市空间发展战略城市发展战略：构建市中-峄城－薛城－滕州复合中心，培育京沪城市发展轴和鲁南城市发展轴，形成“十”字型空间架构。优先发展中心城市，积极培育滕州次中心城市，适当发展山亭、台儿庄城区，择优培育中心镇。•枣庄城市新门户，物流新枢纽，制造业新基地，煤化工新园区。薛城•中心城区的东部核心区，全市商业的中心区，城市转型的示范区。市中•中心城区的重要组成部分，城市经济带的重要板块，吸引台资的重要载体，观光旅游和农副食品加工基地。峄城山亭台儿庄滕州•鲁南欧情山城，生态休闲家园，“两型”社会发展的先导区。•枣庄市文化旅游发展的龙头，鲁南专业市场群建设的排头兵，淮海经济区先进制造业的领头雁，全国县域经济发展的第一方阵。•国内外知名旅游目的地，国家海峡两岸交流基地，枣庄沿运经济的重要载体。三、城区职能定位区域一体化战略——合纵连横，对接半岛。城市发展由个体竞争转向区域整合，枣庄应联合济宁、临沂、徐州等鲁南、苏北城市，在此区域中突出鲁南中心城市和山东南大门的区域地位。顺应鲁南作为原材料和能源基地，与胶东半岛制造业基地的互补联动关系。空间发展策略——促进薛城、市中、峄城三片城区的一体化整合，东西轴向发展，形成中心城市；构筑枣薛滕三角形城镇密集区，作为区域核心地区积极培育；南靠北联，东西拓展，合纵连横，提高枣庄市对外开放程度。城镇化战略——壮大中心，空间集聚。集中人、财、物力集中发展中心城，2020年规划期末达到120万人，形成区域性的综合中心城市。因地制宜地发展滕州、台儿庄、山亭等城市（城区），择优培育中心镇，努力提高城镇化质量。制定有利于人口向城市转移、产业向园区集中的政策措施，促进工业化、城镇化协调发展。四、城市规划发展战略及布局中心城市区位图：由薛城区（高新区）、市中区和峄城组成；城区间发展较分散，其中薛城区距离市中区（老城区）约30多公里；高新区为市政府所在地，地处薛城区辖区。薛城高新区市中区峄城区薛城区区位图：为中心城区组成之一，城南新区成为城市新门户，是薛城区重点发展区域。市政府区政府城南新区地块1地块2五、城市背景分析小结城市经济发展相对较落后，位居山东省17个地级市排名倒数第二。城区间距离较远，空间布局跨度较大，凝聚性较弱。区域一体化发展，加快城镇化发展速度。薛城区是中心区成员之一，也是城市新门户，成为房地产发展新动力。part2：区域楼市分析一、区域楼市综述楼宇经济推动楼盘遍地开花随着枣庄能源日益枯竭，房地产开发已经成为拉动经济的支撑产业，高新区、城南新区。。。陆续崛起，楼盘遍地开花。企业员工团购成为销售的主推模式之一区域楼盘开盘之前，往往先推出大型企业员工团购价，然后再推出市场价，团购已成为一种常态销售模式。中高端楼盘价格直逼5000大关，个别高端公寓价格突破6000区域中低端楼盘价格为3400-3800元/㎡，中高端价格为4200-4700元/㎡，价格直逼5000大关，个别高端楼盘高达6500元/㎡。从区域上来看，价格差别不太明显，总体而言，市中区整体价格水平略高，其次是高新区，薛城区个别楼盘价格与高新区持平。二、区域住宅成交状况2013年1-10月，枣庄住宅成交12913套，成交均价3423元/㎡，其中薛城区成交3386套（占总成交量26%），位居各区成交排名第二，成交均价为3505元/㎡。市中区（老城区）不仅住宅成交最大，也是价格最贵区域，成交价格达4127元/㎡。区域成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）市中区4751552914.974127新城区1422180988.633883薛城区3386402700.563505高新区59162760.83468山亭区60467418.382204峄城区71086098.173252台儿庄区1449172781.213521合计12913152566334232013年1-10月枣庄住宅成交状况统计截止2013-10-20区域成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）市中区14227926.4511652新城区5310730.638615薛城区69347324.356982高新区366900.467901山亭区82063.564062峄城区232433.3510377台儿庄区618963.0639745合计1016106341.9127622013年1-10月枣庄商业成交状况统计截止2013-10-20三、区域商业成交状况2013年1-10月，商业住宅成交1016套，成交均价12762元/㎡，其中薛城区成交693套（占总成交量68%），位居各区成交排名第一，成交均价为6982元/㎡。台儿庄区黄金地段商业售价接近4万元/㎡，市中区商业成交价格突破万元。截止2013年10月20日，枣庄期房可售房源为43040套（约526万㎡），其中住宅可售房源为35574套（约415万㎡）。薛城区期房供应量为各区第二，商品房可售房源为11883套（约122万㎡），其中住宅可售房源为7209套（约85万㎡）。2013年枣庄期房可售状况统计截止2013-10-20区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积市中区139941655237.05130851401179.93新城区3866741137.493017428577.12薛城区118831221660.767209850237.12高新区6869913774.096563840980.44山亭区1775196408.431623156367.60峄城区2365265755.081835215508.81台儿庄区2288261477.712242254076.64合计430405255451355744146928四、区域可售房源状况薛城主力价格高新区主流价格市中区主流价格4300-46004500-48003400-4400五、区域住宅价格分布六、区域楼市分析小结成交较活跃，今年1-10月全市住宅成交约1.3万套（约153万㎡），月均成交近1300套。供应量充裕，截止目前网上备案期房可售面积约526万㎡，其中住宅为415万㎡,若按照今年的去化速度，需要2.5年去化。中高端楼盘主力价格为4300-4800元/㎡，个别高端楼盘达6500元/㎡。薛城区成为楼市的主力军之一，供需两旺，尤其是商业表现最为突出。part3：区域土地市场分析一、薛城区2013年土地市场分析宗数出让面积（亩）建筑面积（㎡）成交金额（万元）平均每亩地价（万元/亩）平均楼面地价（元/㎡）23宗154821526422582511671200备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块薛城区2013年共出让23宗地块，1548亩，可开发建筑面积约为215万㎡，平均每亩地价为167万元，平均楼面地价为1200元/㎡。二、薛城区2013年土地出让之最最高每亩单价最低每亩单价最高楼面地价最低楼面地价最大出让面积最小出让面积指标230万元/亩682万元/亩2066元/㎡496元/㎡266亩3.1亩备注位于中心区西北的商业地块建材、物流市场用地位于市政府南侧的商住地块建材、物流市场用地商住用地位于城南新区西南侧的住宅地块备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块薛城区2013年出让的土地最高每亩单价达230万元，最高楼面地价为2066元/㎡。序号宗地编号位置面积（亩)用途容积率建筑面积（㎡）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）受让人成交时间1薛2013-10疏港路西侧、钱江路南侧43.5商业1.646408303970655山东闽商五金建材物流港有限公司2013.10.182薛2013-13光明路南侧、京福高速与京沪高速铁路之间94.6商业、住宅1.7107171170461801591枣庄市锦泰置业有限公司2013.10.183薛2013-14黄河路北侧、京福高速与京沪高速铁路之间266.0商业、住宅1.7301449479181801590枣庄市锦泰置业有限公司2013.10.184薛2012-24湘江路南侧、珠江路北侧203.7商业、住宅3.648901325200124515山东仲建发展有限公司2013.9.265薛2013-11疏港路西侧、钱江路北侧19.2商业1.620443130668639枣庄市薛城区常兴土地开发整理有限公司2013.7.256薛2013-12朱桥五路西侧、珠江花园南侧3.1住宅3.16408318103496山东昂立房地产集团有限公司2013.7.257薛2013-4新城峨眉山北路东侧、太行山路西侧、四号路北侧51.5商业、住宅1.861855113652201837枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.188薛2013-5新城淮海路北侧、七号路南侧、三号路东侧46.0商业、住宅1.958231101352201740枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.189薛2013-6新城海河西路南侧、六盘山路西侧、三号路东侧91.0商业、住宅1.697027200432202066枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1810薛2013-7新城峨眉山路东侧、淮海路北侧63.4商业、住宅1.876039139722211837枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1811薛2013-8新城峨眉山北路东侧、淮海路南侧70.8商业、住宅1.884962156132211838枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1812薛2013-9新城金沙江路南侧57.4商业、住宅1.661269103611801691枣庄市锦泰置业有限公司2013.7.1813薛2012-13泰山南路东侧、珠江路北侧、规划路东侧17.1商业3341372080122609段书华2013.6.2414薛2012-27永福北路东侧26.9住宅、商业1.8322943005112931山东浙商联合实业股份公司2013.6.2415薛2013-3昆仑山路东侧、德仁南路西侧69.2住宅2.411069811000159994枣庄宝田房地产开发有限公司2013.5.3016薛2012-21天山路东侧、规划河道西侧110.6商业、住宅2.47182192249502261369山东薛城盛泰房地产开发有限公司2013.2.2517薛2012-22天山路东侧、光明西路北侧20.0商业3.5465544520227971山东薛城盛泰房地产开发有限公司2013.2.2518薛2012-23光明西路北侧、规划河道东侧9.6商业2.781783122102301239山东薛城盛泰房地产开发有限公司2013.2.2519薛2012-25珠江路北侧、薛周路西侧22.9商务1.52292524001051047南水北调东线山东干线有限责任公司2013.2.2520薛2012-26常庄三路南侧、朱桥五路东侧、杜塘路北侧63.9商业285266580091680山东伟伦物流有限公司2013.2.2521薛2012-18太行山南路东侧、曹沃路南侧145.0住