河南信阳房地产市场分析报告20170725

河南信阳房地产市场分析报告博蓝地产2017年7月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南xx置业目录信阳市情及城市发展信阳房地产市场调研分析信阳在售重点楼盘简析信阳房地产市场调研总结24135责任/专业/专心/专注/“察市”第一部分：信阳市情及城市发展用发展的眼光看待信阳市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。责任/专业/专心/专注/信阳概况经济环境政治环境城市发展信阳市，古称义阳，被誉为茶都，位于河南省最南部，东连安徽，西、南接湖北，为三省通衢，鄂豫皖区域性中心城市。中心城区面积达94平方公里，常住人口87万人；县城建成区面积达226平方公里。信阳市辖罗山县、光山县、新县、商城县、息县等8个县和浉河区、平桥区2个区。规划有羊山新区、南湾湖风景区、鸡公山管理区、潢川经济技术开发区、信阳高新技术产业开发区、城乡一体化示范区。地理区位湖北安徽责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展信阳绝大部分地处淮河以南，长江以北，为典型的江淮地区，被誉为山水茶都，素有“北国江南”的美誉。是全国唯一连续八年入选中国十佳宜居城市的城市，荣获中国优秀旅游城市、国家园林城市、中国最具幸福感城市、中国最美城市等头衔。信阳市共有48个民族，除汉族外，少数民族人口近5万人，约占全市总人口的0.6%。全市47个少数民族中，回族人口超过万人，蒙古族人口超过千人。信阳处在中华民族发祥地的黄河流域和长江流域之间，信阳的姓氏文化资源十分丰厚，不仅在全国少有地方可比，在华夏姓氏的主要发源地河南，也是姓氏文化大市。其中信阳是黄、罗、赖、蒋姓的惟一起源地，天下所有这四姓的人都根在信阳。信阳市还是我国著名的革命根据地，新县就出了23位将军，现有国家文物保护单位6处，革命纪念地和革命旧址400多处，为全省各市之冠。人文历史信阳概况责任/专业/专心/专注/目前，信阳市旅游业已形成了三大特色、七大资源。三大特色是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；七大资源是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。信阳市有多处以湖光山色、温泉、古刹、古迹为特色的旅游胜地；鸡公山是国家级风景名胜区和自然保护区，于20世纪初一举成名，和庐山、莫干山、北戴河一起，成为中国四大避暑胜地。。经济环境政治环境城市发展旅游资源信阳概况山水信阳休闲茶都责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展信阳南距武汉约170公里，北距郑州290公里，东距合肥310公里，西距西安530公里，是河南省重要的交通通信枢纽。信阳处于武汉经济圈、皖江城市带、中原经济区的结合部和国务院《促进中部地区崛起规划》中的京广、京九“两纵”经济带的腹地。信阳交通便利，京广、京九、宁西铁路，京港澳高速、沪陕高速、大广高速，106国道、107国道、312国道，以及京广高铁在境内形成多个黄金十字交叉，淮河航运使信阳拥有河南最大的内陆出海口，另外还有正在建设中的明港机场和规划中的潢川物流机场，发达的立体交通使之成为名副其实的全国性综合交通和现代物流枢纽。信阳是国家级公路运输枢纽城市，在公路8小时可通达地级以上城市排名中，信阳市以可通达地级城市数量144个，位居武汉和郑州之后，排名全国第3位。交通条件信阳概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展信阳概况信阳综合实力全省排名较靠后，位于全部18省辖市的第9名，增长率低于全省平均水平，处于第三方阵。人均GDP排名更是全省倒数。责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展信阳概况2016年国民生产总值跨过2000亿元，同比增长8.3%；固定资产投资突破2200亿元，增长9.6%，总量居全省第5位；三次产业结构不断优化，由2011年的26.2:41.6:32.2转变为21.9：39.6：38.5。培育省级农业产业化集群17个、省级农业产业化重点龙头企业55家，数量均居全省首位；信阳毛尖位居“中国十大茶叶区域公用品牌”第二位，品牌价值达59.9亿元，信阳获得“中国毛尖之都”殊荣。工业转型升级不断加快，规模以上工业企业完成增加值610.2亿元、主营业务收入突破2600亿元，高成长性制造业完成增加值303.2亿元，高技术产业完成增加值57亿元；绿色食品、新型建材、电子信息、现代家居、现代物流等主导产业总规模突破1200亿元，产业集聚区对全市规模以上工业企业增加值增长的贡献率达到98.7%。责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展信阳概况国家规划2015年6月5日，国务院批复同意《大别山革命老区振兴发展规划》，信阳被确定为三个核心发展区域之一。2016年2月，中办国办印发《关于加大脱贫攻坚力度支持革命老区开展建设的指导意见》，把信阳确定为重点支持地区。2016年3月，国家“十三五”规划出台，其中淮河生态经济带发展规划把信阳确定为三个核心城市之一。2016年12月10日，国务院发布的《促进中部地区崛起“十三五”规划》九大任务中，又明确提出支持信阳建设北斗导航产业基地、推进信阳等地的航运整治、港口建设以及实施机场、大型水库、风电基地等基础设施建设工程。2016年12月30日，国务院《关于中原城市群发展规划的批复》中明确提出，“要着力构建由南阳、信阳、驻马店组成的南部高效生态经济示范区”，进一步明确了信阳未来经济发展的战略地位。责任/专业/专心/专注/建设实力信阳、生态信阳、活力信阳、诚信信阳、清风信阳经济环境政治环境城市发展信阳概况坚定不移走工业立市、工业强市之路，做大总量，提升质量，确保规模以上工业增加值增长9.5%以上。实施产业集群提质行动，推动产业链向两端延伸，价值链向高端延伸，逐步打造百千亿级优势产业集群。加快培育绿色食品千亿级产业集群，新型建材、电子信息、纺织服装、装备制造、生物医药等百亿级产业集群。壮大旅游产业。围绕“红”“绿”两大优势资源，全面落实《信阳市“十三五”旅游产业发展规划》。完成鸡公山、灵山和黄柏山创建国家5A级景区申报，支持南湾湖风景区创建国家生态旅游示范区，加快新县、商城县、浉河区创建国家全域旅游示范区建设。做强物流产业。发挥我市交通枢纽优势，依托铁路、公路网络，发展陆路物流；以明港机场为核心，谋划建设信阳空港经济区，发展航空物流；以淮滨港为核心，加快建设淮滨临港经济区，发展水运物流。市政规划责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展城市定位：鄂豫皖交界地区的区域中心城市，中原经济区新兴产业基地和山水宜居城市信阳概况总体向东，适度向南、北发展。把信阳市建设成为公路、铁路、航空、水运方式复合，客运、货运功能协调的区域性综合交通枢纽;以地方特色型产业和外来转移型产业为动力的中原经济区新兴增长极;以旅游观光、休闲度假和健康养生为支撑的旅游休闲养生目的地;以“三化协调”和“四化同步”为核心的中原经济区改革试验区;以淮河源、大别山生态保护为重点的中原生态安全屏障。责任/专业/专心/专注/博蓝观点信阳是中国连接西北，承东启西最重要的支点城市之一。从行政区划上，信阳属于河南，但却被划入以武汉为核心的中部地区经济圈;从心理上来说，信阳人更认同自己是南方人。信阳市是河南省的劳务输出大市，全市近700万农村人口中，常年外出务工人员达230多万人。农民人均纯收入的75％来自打工收入，形成了全国瞩目的“信阳现象”。信阳市区空间布局不合理，中心城区辐射带动能力不足，县域经济落后；外需拉动弱，消费贡献少，经济增长依赖投资。由于历史等原因，信阳发展处于河南中下游水平，工业基础较弱，人均GDP较低。从现状看，信阳目前发展水平较低，处于全省第三梯队；从潜力和基础条件看，信阳具备得天独厚的优势；具备成为中等发达城市的基础条件。责任/专业/专心/专注/“审时”第二部分：信阳房地产市场调研分析对信阳房地产市场概况、价格、投资、客群等比较分析，得出信阳房地产市场大势。责任/专业/专心/专注/信阳市城区划分市场综述投资情况成交套数价格分析客群分析责任/专业/专心/专注/浉河区板块概况：城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。设施：信阳火车站、汽车站，繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。市场综述投资情况成交套数价格分析客群分析平桥区板块范围：信阳市平桥区为信阳1998撤地设市后在原信阳县基础上区划而成，大体为火车站以南、以东区域。概况：该区域内工业企业较多，占用土地面积较多，当地居民自有房屋较多，土地资源较为紧张，多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。随着平桥区西亚广场的落成，原本老城区繁华的平桥区再度锦上添花，带动了周边房地产市场，也很快提高了房价。从规划到发展的十年间，平桥区也在不断地完善和更加成熟，成为城市居住人情味最浓厚的区域。责任/专业/专心/专注/羊山新区板块范围：信阳火车站以东、以北区域，是信阳新开发区域。概况：区域内多为原住居民自建房屋，且未经开发的土地较多，多为新盘建设。随着信阳羊山新区的飞速发展，百花园现在是信阳市政府、市人大、市政协和市发改委等市级单位的核心腹地，政权聚拢于此，成为羊山乃至信阳行改中心最高端资源聚集地。羊山新区的发展让人拭目以待，现在更多购房者会把羊山新区的楼盘做为买房选择对象。羊山新区凭借其政治、文化、配套核心商圈的巨大潜力优势远超信阳其他区域。南湾湖板块南湾湖景区位于河南省信阳市西南部，距市中心仅5公里,景区规划面积724平方公里，是一个以生态旅游为主，集休闲度假、水上游乐、民俗风情、避暑休养于一体的旅游景区。板块紧邻京广、京九、宁西铁路，以及京珠、沪陕、信叶高速和106、107、312国道，南距湖北武汉天河机场、东距安徽阜阳机场、北距河南新郑机场均在两个小时车程以内，河南省唯一的出海口淮滨港航运可直达上海，地理位置优越，交通路网密集，通行极为便利。国家通信干线京九、京广、西合光缆均通过境内，通讯十分快捷。市场综述投资情况成交套数价格分析客群分析责任/专业/专心/专注/两高一低：高涨幅高房价低入住率2017年上半年对信阳楼市来说是一个飞跃式的前进，房价已经高到了令买房人头昏目眩的地步。从3月份的博林国际广场开盘到6月份的东方今典·中央城房价飙高，整个信阳房地产市场呈现一片火爆的景象。然而羊山新区新房仍供不应求。据信阳房管局官方公开数据显示，2017年上半年信阳市各区商品房住宅共成交11295套，成交总面积为1283133.12㎡，成交均价为4804元/㎡。据了解，信阳十年以上房龄小区入住率，不到30%。入住率相对比较高的小区，如恒大名都、博士名城、印象欧洲、东方今典入住率也不超过40%，其他大小楼盘入住率也不超过20%。而老城区阳光城市花园入住率也不超过40%。超高房价涨幅，超低入住率，两极形成鲜明对比。市场综述投资情况成交套数价格分析客群分析责任/专业/专心/专注/2011年2012年2013年2014年2015年2016年成交套数182672235225909219142471237866房价（元）34603408394537214200430005000100001500020000250003000035000400002011年-2017年信阳房地产城区成交套数及房价走势市场综述投资情况成交套数价格分析客群分析经历过2014年的低潮之后，信阳房地产逐步升温；成交套数与房价不断攀升。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况成交套数价格分析客群分析房地产开发：1月份-5月份，全市房地产开发投资108.34亿元，比上年同期增长21.4%，增速快于上年同期4.7个百分点，其中，住宅投资90.81亿元，增长20.3%。房屋施工面积快速增长，新开工面积高速扩张。房屋施工面积2164.62万平方米，增长24.1%。其中，新开工面积356.20万平方米，增长84.7%。商品房销售增速较快。商品房销售面积199.33万平方米，增长22.5%；销售额78.05亿元，增长30.1%。责任/专业/专心/专注/1