万科成本优化矩阵表

1政府规划要点2土地属性3市场定位4产品类型布置方案5不同地域的不同产品布置6路网布置7停车布置8公建及配套9场地标高10总图规划11山地建筑确定产品类型12边坡支护13确定赠送面积大小14合理利用场地地形地貌15电梯布置方案16其他17景观单位控制成本18软硬景控制比例19建筑方案选型20合理层高21窗地比控制22栏杆、栏板的限定23外墙装饰24优化比选阳台、露台、屋25节能方案26结构方案27配电设备不同布置方案的经济合理性28供配电设备安装定位29测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济30供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性31合理设置消防分区32中水处理站与中水提升泵33污水提升泵站34地块内高压线路改线35下发目标成本控制指标，实行限额设计36景观（提供材料规格型号单价）37园建、道路（提供基层标准做法，供设计使用）设计前期概念规划阶段方案设计阶段成本管理部方案优化矩阵表(08年11月)序号阶段项目38软景观中，苗木比例适当39园建40绿化灌木41明确结构含量控制指标42选择最优基础形式及埋深43明确合理结构布置，复核结构参数44结构含量指标计算45复核建筑控制指标46配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案47部品材料选配标准48室内精装修49公共装修50选择合适模数的材料尺寸51材料档次52减少精装房的差异53比选高压柜、低压柜不同品牌、型号及不同组合方案情况下成本54变压器选择55配电主干线路56室外供配电线路57配电箱内器件选择58供水方案比选59室内水暖材料设备选用60消防报警器材、消防预埋管材的选用61空调设计优选62组团小品63测算各项指标造价64工程做法与交楼标准统一65部品及材料选择66图纸会审67结构指标68市政及小区管网设计优选69水暖施工图审核70智能化设计71园林环境设计与建筑、配套管网设计的衔接，避免标高、平面布置差错出现72测算各项园林指标方案设计阶段扩初（初步）设计阶段施工图阶段73门窗系统74金属构件（栏杆、百叶、钢结构等）75其他填表说明：1、本表需要及时调整，每月小组开会梳理一次；2、不存在的项目用0表示，已完成用1表示，进展中用2表示，未开展用3表示；3、重要性分A（重要且必须完成）、B（一般需要完成）、C（有时间需完成）三个等级。二次设计阶正在进行未完成已完成合计完成比例政府各类规划指标、配套、车位等信息C踏勘现场，市政解决方案（水、电、道路、电气等）；红线内外情况（高差、植被等）B产品类型、车位配比、会所配套、商业配套、附加值、立面、装修、园林标准、层高、面积比率等C作单一产品测算以及组合方案的成本测算C通过产品容积率来区分不同产品间成本差异C路网应合理简洁,优化出入口布置,道路宽度B土地利用,停车方式,停车位体形控制,车库设置,客户使用要求B面积满足土地规划要求即可,提升附加值而多建的面积需要注意避免政策风险,合理确定商业面积C土方平衡，因地制宜、降低排水坡度,尽可能减少挡土墙，护壁等A避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设及方案优化A根据山体高差确定,控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础B结合山体实际情况及高差明确,边坡支护方式成本（要求工程部提供各种方案做经济性对比）A山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险B避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工,A超高层尽量选用两阶段提升布置方案,采用一梯多户（或四户以上）方案,选定电梯轿厢装修标准A不同景观与建筑产品的合理搭配，不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合，提供优化建A注意根据景观重要程度区别对待A尽可能多的设置软景，少做硬景（同上项一致）B高层建筑单体应选择对称形式；外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型A住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%B通过节能测算指标来控制窗地比，测算不同单体户型窗地比A测算单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少；建议做成标准产品，只要统计含量即可。A提供不同产品外墙不同做法价格表，提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，提供常用外装材料适用性能；关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议A提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表；优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法C尽量采用体形系数满足节能要求的产品，通过合理的窗墙比实现节能达标，通过墙体材料来实现节能达标，控制节能取值范围B结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案，减少挑板、外挂装饰钢构件数量A测算，注意提前介入A尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路A一般情况环网式比开闭式经济；合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短；设置开闭所时，应尽量考虑多期共用；条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建A现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省；必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间；当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。A最大限度布置消防分区；布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别；尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置A选用设计规定的最小规模，泵站应考虑管线长短、噪音影响，尽量避免发生费用。B对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。A选择入地方式，建设高压走廊造价较低（见方案优化作业指引）A根据定稿目标成本，知会设计、工程等造价指标（项目小组主导，前期小组在招标时明确）B提供常用软硬材料规格型号及单价；铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类；根据不同位置合理确定石材厚度；A提供园建统一做法共设计参考A成本管理部方案优化矩阵表(08年11月)优化内容等级重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。A材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本；控制木作的使用面积，尽量少用水景（软硬景比例7：3；大乔木种类不超过25种）A种类尽量少一些，密度不要太密，尽量减少灌木面积，增加草皮面积A在设计合同中，明确含量，并设立合适的奖惩措施保证条款可执行A要求工程部提供各种基础形式供经济性对比测算，选择最优方案A重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。B设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量；验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。测算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。A复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内A节能方案经济性优先顺序为:减小窗墙比---加厚外墙砌体材料----外墙聚苯颗粒砂浆或保温砂浆---外墙保温板――采用LOW-E玻璃B复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计部协商解决方案并进行相关成本测算分析B测算控制在目标成本以内A测算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本A根据装修建筑尺寸,将各类材料损耗降到最低。（拿图纸排版）A以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本A统一材料选用，便于提高经济采购批量。A测算比选A规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低；规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议A不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选A市政供电线路引入；小区配电线路A核心开关、熔断器等尽量采用国际知名品牌，箱体等要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。A进行供水方案技术经济比选A在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）；对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制B优先选用国产设备（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）；消防喷淋系统平面布置优化；通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择；消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。A测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式；风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制；出风口的合理布A配置均衡，以免后期业主投诉。A控制在目标成本以内（白图测算）A应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法；在招标文件、合同文件及其他相关技术标准中A根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；B会同项目、设计、工程审核图纸的错漏碰缺（总包、基坑支护、园建绿化图纸会审要求参加）B复核结构指标是否满足限额要求（白图与施工图一致时不需要测算，不一致时需要再次测算）A管材优选；优选检查井规格及井盖；减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量；优化管网走向、长度；A管径达到要求即可，不能过大；予留洞、予埋件图中表示是否清楚齐全B结合项目定位、市场接受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置（含绿化组团和道路布置）综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性；家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择；红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化；景观灯具的布置应根据项目定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量。A专业间图纸审查B根据清单得出含量，与目标成本对比，控制在目标成本之内（没达到需继续优化）A根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求选择；避免门窗面积过大和窗型过多过小。A栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可；注意对栏杆百叶的间距控制（满足安全间距和遮挡要求）；钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理；综合考虑楼盘档次，规范要求以及后期维护使用成本；常用栏杆百叶做成标注做法备选。A填表说明：1、本表需要及时调整，每月小组开会梳理一次；2、不存在的项目用0表示，已完成用1表示，进展中用2表示，未开展用3表示；3、重要性分A（重要且必须完成）、B（一般需要完成）、C（有时间需完成）三个等级。进展图纸进展进展图纸进展1111111111111111111111111111111111113方案调整中1313131313131313131313131313131112121成本管理部方案优化矩阵表(08年11月)沙湾天景二期11212111113121211111112调整公共装修标准，需1111111313131313131313131312121213121113121312231311113045403035757540%47%填表说明：1、本表需要及时调整，每月小组开会梳理一次；2、不存在的项目用0表示，已完成用1表示，进展中用2表示，未开展用3表示；3、重要性分A（重要且必须完成）、B（一般需要完成）、C（有时间需完成）三个等级。