长沙公园商业项目营销策划报告

1长沙公园商业项目营销策划报告（1）投资策划部2010年11月2长沙公园商业项目营销策划报告第一章：五邑地区商圈市调篇一、江门楼市商圈走势：房产局披露：蓬江、江海两区住宅成交最活跃，平均楼价：4500元至4700元/㎡，其中5000元以上的盘仅几个，金汇城市广场和中天国际，珠江帝景湾出价最贵，价幅6000-8000元/㎡，市区在售的大部分新盘成交均价都在4000-5000元/㎡区间，同时二手房市场活跃。商铺二手价位：旺铺街区板块13000——16000元/㎡，最贵常安路步行街出价24000元/㎡，有价无货，而其余商业街多为沿路底商旧铺，一旦偏离旺区街则租价低到30-50元/㎡（旺区商铺出租率达90%以上，）旧城区基本上极小有旺区街铺放盘，在会展中心板块有新铺出售价格1.8万/㎡，但基本商业氛未形成，租金回报仅2-3厘难追上入息。最旺的主题商城属地王广场，首层达200-250元/㎡，首层最贵街铺在10000-12000元/间（约40㎡），首层内铺达8500元/间（44㎡）。最旺的街是常安路步行街，租金250-320元/㎡，光华二路街铺放盘达3.3万元/㎡（45㎡铺卖150万）。五邑城及商会大厦四层或层招租，整层面积3000㎡租25元/㎡，管理费按原10元/㎡，折实6.4元/㎡。3点评：旧城密集，无改造潜在价值、热线基本无铺可投资，最贵二手铺2.4万/㎡。地王广场业态及运营可借鉴：负层：潮人地带、车库：260-300元/㎡，格仔铺10㎡首层：真功夫、屈臣氏、化妆品、首饰、皮具200-250元/㎡（部分售）二层：大昌超市、女士服饰、西餐厅100-130元/㎡（部分售）三层：游艺城、数码、动漫精品、美容美甲50-80元/㎡四层：时尚服饰、KTV、影院35-60元/㎡管理费：30元/㎡，5元/㎡推广费，管理到位较为专业较热衷投资高端住宅：如珠江帝景湾、碧桂园等常安步行街旺铺难求：租金最贵250-320元/㎡步行街业态是运动、服饰，女性及潮物为主，商铺评估值达4-5万元/㎡。二、台山市楼市商圈走势台山普通住宅，无梯房在1800-2200元/㎡，台山碧桂园双拼才3880元/㎡起售，面积219-511㎡，总价100-250万/幢，价幅目前在4500-7500元/㎡，而洋房则售5000-6000元/㎡，二房或三房，总价售35万—50万元/套，而在二手楼市上的住宅多数适合当地刚性消费需求较为低值，10多万一套。台山商圈旺街集中在步行街台西路、环城西路、环北大道三角地带，最旺的商场是华润万家的购物城，开发商自己收租，二手很难有4铺放租，首层租金130-280元/㎡，铺位较大间80-150㎡/间，租价12000-22000元/间，租金130-150元/㎡，而步行街的铺位面积多在40-50㎡之间，租金8000-10000元/间，租金150-230元/㎡。新商业地标盘地王广场，地处通济桥边，由香港新世界开发，香港创基策划，保利集团管理、蔡澜主理。铺位多为室内细铺，15-30㎡/间，最大做酒楼2000㎡/间，分为gi创意场女人街、香港柏丽大道、名店坊、蔡澜饮食品、手信街，数码广场七大主题区，总面积7万㎡，商业面积5.5万㎡，长度1公里，停车位600个，采用十年带租约，即买即租，10年由6%-15%逐年递增保障投资金额达100%回报，实行每季度返还租金，目前正在加强招商，计划12月23日试业，2011年新年元旦开业，免租三个月，管理费为17元/㎡，推广费5元/㎡，售价和租金情况如下：售价（元/㎡）租金（元/㎡）年回报首层38000110-1303.5%二层24000-2600080-903.3%三层1600050-603.2%四层1500035-452.5%点评：该盘利用发展商名气和实力，造高售价套回开发款，然后逐季返还给投资者，当然要有6厘起十年100%以上回报为前题，但目前该地段不旺，需要等几年，租金则仅有2.5-3.5厘市场实际回报，头几年的租金亏损也是打高在售价中摊分。商圈分析：台山市商业旺街，步行街及购物中心比开平要繁华，5主要是台山侨乡多，来浸温泉、娱乐旅游客较多，热线较足，台山碧桂园也靠近市区，社区商铺一开盘即枪光，卖得比恩平江门碧桂园都要高，接近9000-11000元/㎡，二手基本无铺放价，旺街租金接近江门市的旺街价位。三、恩平市楼市商圈走势恩平市为全国最多华侨城市，但未曾提供多元化物业供热钱投资，市城中心基本较为陈旧残缺难以改造，政府计划在东北部建新区并将市政府外迁，主力楼盘有：恩平碧桂园、连排别墅售4500元/㎡，但洋房楼价较低，仅2900-3500元㎡，社区底铺仅售5500-7000元/㎡，曾最低卖过4500元/㎡，租金因地处效区商业形氛围差出租率低，仅800-1100元/间（面积50-70㎡），平均租金15-20元/㎡，年面积仅2-3厘。锦绣香江，中澳园别墅仅售4200-4800元/㎡，洋房仅售3300-3600元/㎡，底商铺售6000-7500元/㎡，平均租金20-22元/㎡。旺街以恩新路为轴线，两边中山路和东门的华润万家步行街，恩新路街铺最高120-180元/㎡；步行街为60-120元/㎡，而西门路的另一条短步行街则很淡，贴出多张招租纸，铺租仅20元/㎡，新平路北段铺多为工业配套，五金、摩托车店，二手也较小放铺信息，中新路有170㎡的街铺租7000元/间（41元/㎡）。商圈分析：当地人买铺热心高涨，即使是效区社区铺推出也很快售罄，且从来没投资者放二手转让，是铁杠长线持有行为，恩平投资基本本地人占多数，当地的房地产中介极不发达，仅见零星几间，多为不出牌避税做热客，该市因投资渠道单一导致热线外流至江门，台山及异平开平等地。6开平市商铺调查表所属区域标题面积（㎡）价格单价（元/㎡）开平市商铺出租，水口大宁路1015000元/月50元/㎡开平市黄金旺铺复式462800元/月61元/㎡开平市步行街旺铺急转352600元/月74元/㎡开平市旺铺转让楼层三473100元/月66元/㎡开平市开平益作广场旺铺转让/出租楼层三202500元/月125元/㎡开平市超级旺铺转让住房出租，商业铺位806000元/月75元/㎡开平市蟠龙路商铺楼层二602500元/月42元/㎡开平市益化广场A区90×4层248万元2700元/复49层开平市海伦堡一期7000元/㎡7江门市商铺调查表所属区域标题面积（㎡）价格单价（元/㎡）江门市潮江路东港街江华路12085万元7083元/㎡蓬江区步行街商铺，商业氛围浓厚，租金可观4095万元23750元/㎡江门市白沙桥河边，旺铺80方10米门面8096万元12000元/㎡蓬江区嘉利苑商铺30平方送夹层精装修3039万元13000元/㎡蓬江区江华二路64.383.6万元13000元/㎡江门市港口二路（金海马家私侧）有多卡商铺出倍2532.5万元13000元/㎡蓬江区树梓里商铺1楼5080万元16000元/㎡江门市益华后面旺铺，豪装，带租约6597.5万元15000元/㎡江门市农林派出所侧地下商铺，5米高3442万元12353元/㎡新会区会城朱紫路4380万元18605元/㎡蓬江区侧贤里37号（永恒发郎）门面带租3652万元14445元/㎡蓬江区白沙市场附近156租8500元/月租109元/㎡蓬江区环市二路60租2000元/月租33元/㎡蓬江区中天国际底层铺80144万元18000元/㎡蓬江区东华二路与港口路交汇45150万元33000元/㎡蓬江区东华二路附近商铺75租6600元/月转手费5.5万88元/㎡蓬江区江华二路最旺街50租1400元/月280元/㎡8台山、恩平市商铺调查表所属区域标题面积（㎡）价格单价（元/㎡）台山市靓铺出租1893800元/月20元/㎡台山市店主移民美容院旺辅转让601600元/月26.7元/㎡台山市环北大道超级旺铺转让，本人因移民无时间打理18011000元/月61元/㎡台山市旺铺出租401200元/月30元/㎡台山市地主广场、首层10011000元/月110元/㎡台山市环城西路步行街4510000元/月222元/㎡台山市地主广场首层50190万38000元/㎡台山市地主广场二层4096万24000元/㎡恩平市碧桂园社区底层铺40-15067.5-38.5万4500-7000元/㎡恩平市锦绣嘉园6033万5500元/㎡恩平市锦绣嘉园601000元/月17元/㎡恩平市新平中路1707000元/月41元/㎡恩平市恩新路153000元/月150元/㎡恩平市华润步行街484500元94元/㎡恩平市车站市场201000元50元/㎡9第二章：回笼估值篇一、本案商圈定位模式是定价的重要步聚：1.1、差异导向思考：根据五邑地区旺街商圈分析，目前较有参照的业态首选江门地王广场，其针对年青族潮流地带，女士服饰、个人护理、游艺城、时尚分析，KTV及影院业态配搭令其成为江市青年潮拜地标，租金也明显比五邑城、商会大厦高，反观对面的五邑城，因运营模式陈旧，以封闭模式卖时装，令人逛商场似在批发市场，其租金也大打折扣。1.2、参照，广州流行前线，公园前动漫星城1.3、业态定位1）、晶彩、哈街或AMP哈街、广告语：潮圣聚集蒲点2）、心态分析对于无证铺，投资者三大心理障碍是投资不能办按揭，商铺将来交易难及不能抵押给银行，但对于做生意的人而言，集体证铺投资小，但租金是跟有证铺一样随市而变，普遍回报高得多，如果是自置自营更能避免将来捱贵租风险，可谓投资小，回报高，不用打理三大利好。3）、地段评估五邑地区旧城旺街，车站商圈，步行街及地王商圈均有历史法定的商业集群，租金稳步上扬，旺铺难求，此地段推出集基地商铺，符合三旧改造政策和省政府提上的大力发展“绿道”经济，将长沙公园改造为现代“绿韵公园”。而开平基本欠缺新铺可供投资，在总价低10投资小，租金回报立即可见的利诱下估计项目推出会成为热盘追捧。4）、开平市未来商圈发展方向目前开平并不像江门市有各主题商业板块，创新区规划变迁发展新商圈，开平目前在益华广场满足日常生活所需，大众商业百货、超市、酒楼、影院需求的前题下，应引导最具消费规模和潜力的年青、学生族群主题商圈，面对14-30岁年龄群，引领时尚导入潮拜文化，争取瞄准开平潮拜地标作为业态定位。形成北有益华，荣有晶彩、哈街的差异互补活力商圈。1.4、业态定位模拟：层步行街（㎡）面积（㎡）购物商场面积（㎡）五层特色KTV或稻香2500㎡四层特色KTV或稻香2500㎡三层老字食集号800㎡（天台）美食天堂2500㎡二层运动数码营2000㎡礼尚名购城2500㎡首层绅士馆2000㎡珠宝、服饰、个人护理2500㎡负层潮拜快线2800㎡红粉伊人2500㎡小计7600㎡15000㎡注：（1）步行街负层800㎡为利用道路负层偷面积布置花车或格仔铺。（2）步行街三层800㎡为利用设计手法将商场三层美食天堂透过天桥式连廊与步行街二层天台相连巧加利用。二、将可售面积最大化规划业态配合最大回笼资金11硬指标（面积）和理想（可售比例）最大估算。区（层）面积（㎡）可售面积比例（%）销售模式（多年限、经营权转让）售估价（元/㎡）回款（万元）市场租价（元/㎡）率用率（%）步负层280070经营权15-20年11500无证22548065步一层200090经营权40年14500无证261016080步二层200075经营权15-20年8000无证12007070步三层（天台）80050经营权15-20年6000无证2605570无证铺小计6064商负层250090产权402000045008065商一层250090产权4028000630016050商二层250050产权401600020007070商三层2500头5年先招商95005570商四层250015年先招商后托管75004570商五层250015年先招商后托管55003370住宅20000100产权70年42008400车位8500（242）30使用权20年10万/个726350元/个合计项合计2799065注：售出比例为极理想情况下回款估算值为27990万元，商业部分为18864万元。1.88亿元商业回笼