商业地产运作流程框架

商业地产运作流程一、商业地产与住宅的区别二、商业地产运作的主要内容及流程1、市场调研2、商业分析3、商业定位4、商业规划5、主力店谈判6、建筑规划7、营销推广8、开发模式9、店铺销售10、商业招商11、商业运营管理三、商业地产运作的十大误区目录一、商业地产与住宅的区别1、地理位置2、目标顾客3、功能用途4、消费环节5、物业要求6、产品设计7、销售营销8、投资回报9、专业程度10、综合实力二、商业地产运作的主要内容及流程1、市场调研（1）消费者调研年龄结构性别婚姻状况收入水平学历状况价格需求品种需求购物里程业态选择消费频次消费支出交通工具消费动机潜在需求购物行为分析（2）经营者调研分布地段经营状况价格带销售额经营模式经营实力经营场所需求市场空间发展计划品牌资源经营商货源主力店资源合作条件配套业种资源2、商业分析（1）城市经济分析地区发展地位GDP增长及占比社会消费零售额人口状况居民可支配收入职工平均工资居民恩格尔系数人均消费支出（2）地段分析区域特质区域地位城市规划人口状况基础设施交通状况潜在顾客及购买力（3）周边商圈分析商圈分布商圈规模商业气氛商圈特点商圈辐射效应市场容量分析形态结构竞争力分析发展趋势（4）竞争对手分析商业分布经营定位经营规模销售状况赢利状况商品分布楼层分布经营业态和品类商场环境营销特点员工状况管理团队（5）项目SWOT分析优势劣势风险机会3、商业定位（1）主题定位（2）目标市场定位（3）规模定位（4）业态定位（5）功能定位（6）档次定位（7）招商策略定位4、商业规划（1）功能组合购物＋餐饮＋休闲购物＋餐饮＋休闲＋娱乐购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务……（2）业态组合百货＋大卖场百货＋专业店大卖场＋专业店大卖场＋品牌店百货＋餐饮百货＋大卖场＋餐饮百货＋专业店＋餐饮大卖场＋品牌店＋餐饮……（3）商业布局规划垂直布局平面布局区域布局（4）业态规模规划（5）商业动线规划水平动线垂直动线人流动线车流动线货流动线（6）交通规划垂直交通水平交通室内交通室外交通（7）商业空间规划层高柱距荷载平面空间电梯位置配套用房主楼与辅楼关系……（8）二次装修及美陈设计（9）配套设施的规划商业规划的六项原则（1）市场调查是前提（2）商业定位是依据（3）设施配套是重点（4）经营管理是目标（5）多方沟通是保障（6）投资策略要兼顾5、主力店谈判（1）主力店的作用强大的品牌号召力强大的聚客能力提升租金及售价提升招商条件提升项目形象提升物业价值稳定租金收益（2）主力店的不利影响（3）主力店的谈判时机（4）主力店谈判对整个项目运作的重要意义6、建筑规划（1）总平面规划（2）交通规划（3）室内平面规划（4）外立面规划（5）配套设施规划（6）经营区域与辅助用房规划7、营销推广（1）围绕商铺销售的营销（2）围绕招商的营销（3）开业前后的营销（4）日常经营的营销（5）营销的核心卖点的整合针对性的推广方案8、开发模式（1）三种主要的开发模式分割销售租售配合只租不售（2）正确选择开发模式的战略意义销售与经营整体经营与分散经营返租和经营成本返租期限与经营资金回收与长期经营（物业升值）租售策略与主力店的引进……9、店铺销售（1）市场调查（2）店铺分割（3）定价及销售次序（4）商业元素的整合（5）商业卖点提炼（6）独立经营或后期经营的支撑10、商业招商（1）招商基本步骤组建团队专业调查目标甄选条件设定谈判签约商装组织开业准备（2）招商次序的设定主力店次主力店专业店配套动能店品牌店……11、商业运营管理（1）商业动线与品牌布局的完善（2）商业招商与调整（3）日常业务管理：销售库存价格品种质量陈列……（4）营销策划（5）卖场管理：营业秩序员工店面形象安全消防收银保洁播音……（6）物业管理（7）人事财务IT（8）售后服务（9）政府和媒体协调三、商业地产运作十大误区1、建筑规划代替商业规划2、建筑规划先于商业规划3、营销策划代替商业规划4、重外观形象，轻内部布局5、重装修标准，轻配套适用6、重店铺销售，轻商业经营7、重销售策略，忽视开发模式的研究8、迁就主力店需求，忽视自身投资收益9、按主观和经验草率行事10、追求新潮和档次，忽视市场需求