财富广场推广初步设想

财富广场推广初步设想一前言随着江苏三大经济都市圈的划分，徐州成为省委、省政府重点扶持对象。大力支持徐州招商引资，积极推动徐州经济发展成为省委、省政府的共识。随着徐州经济的发展，人均收入的提高，消费市场的扩大，消费能力的增强，徐州成为国内外众多企业投资的理想对象（2004年10月，徐州以突出的投资优势，位列央视“十大中国最具经济活力城市”评选20个提名城市之中）。一时之间，商家云集徐州，纷纷在徐州投资建厂，或成立分公司（办事处），并以徐州为中心，向周边城市进发。结果，徐州的写字楼及商铺市场在外来投资者和本地投资者的合力重击下被激活。二徐州写字楼市场概述近期，通过对徐州市区待建、在建、已建写字楼的摸底调查，得出徐州写字楼市场潜力很大、现状不容乐观的结论，主要表现在以下几个方面：1、徐州近期写字楼市场供需相对平衡。从对已建、新建、在建写字楼的调查情况来看，无论是销售还是出租，总的来说，情况比较好，空置率比较低，不存在长时间滞销和停租的情况。但是，徐州毕竟是三线城市，城市经济发展相对缓慢，中小企业数量增长有限，国内外大企业进驻较少，市场的扩展力度有限，同时，随着在建写字楼的竣工销售（约150000平米），又将满足一部分市场需求，因此，徐州近期写字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨，潜力会得到进一步挖掘，市场空间会得到进一步开拓。2、经营模式以销售为主。徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售，只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只有少数只租不售，如国贸大厦、泛亚大厦，究其原因可能与开发商的实力和经营理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度，获取资金收益，但将物业卖给不同的业主，让其自主经营，难免造成物业管理困难，损及物业的形象，不利于物业长期发展；租赁，虽然短期内不利于资金回笼，会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时，可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。3、高档写字楼稀缺，中低档居多。在调查的众多写字楼中，中低档居多，如：怡城广场、盛佳大厦、成功大厦，这些写字楼，无论是规划设计、建筑材料、内部配套设施，还是物业管理、软性配套，都比国贸、泛亚这样中高档写字楼要差一个档次，且大多数写字楼都是板式楼，变化不大，造型雷同，个性不强，千人一面，缺少品位和新鲜感。相信，随着徐州经济的发展，一批设计新颖、建筑独特、绿色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新兴写字楼将会在徐诞生。4、市场细分程度不够，或者说就没有细分，专业性写字楼空缺。在徐州写字楼市场中，由于没有明确的市场定位，没有精准的市场细分，故而专业性写字楼没有形成。在每栋写字楼里，大小企业并存，各个行业皆有，鱼龙混杂。相信，随着徐州经济形势的发展，写字楼市场会越分越细，针对各种行业和企业的写字楼会相继诞生。5、区域化特征明显。综观徐州写字楼的分布情况，主要集中在彭城广场周围，准确地说在淮海路、中山路交汇处500米半径圈内。这里，位置绝佳、配套齐全、交通便利、经济繁荣、商贸氛围浓厚，且大小企业齐聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便员工生活、工作。但是，这里的土地成本高昂，租金、售价较高，且随着私人汽车的增多，停车、堵车、道路等问题也越来越严重，同时，随着徐州经济的不断发展和市中心区土地增量骤减，徐州新的商业区、次中心区将会逐渐形成，以弥补老中心区的不足，从而推动新写字楼的建立。6、写字楼自身配套不足。通过对徐州已建写字楼的调查，我们发现，徐州写字楼的配套不够完善，已跟不上时代的节拍。如：国产电梯，速度缓慢，浪费时间，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空调，甚至自装空调，既不利于健康，又不能彰显品位；许多写字楼车位十分紧张，甚至没有停车场；运动场、娱乐休闲室、商务会所、咖啡厅等配套设施更是严重欠缺。7、绿色健康生态型写字楼严重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。8、物业管理相对滞后。在众多的写字楼中，物业管理没有得到足够的重视，部分写字楼物业管理人员较少，服务态度较差，管理较为薄弱，并没有真正发挥物业管理的作用。9、写字楼市场受到商住综合楼和产权式酒店的挑战。在调查中，我们发现，商住综合楼抢占了一部分写字楼市场。相对于纯写字楼的高昂价格，部分企业，尤其是刚创建或创建时间不长、规模不大的中小企业在选择办公地点或办公环境时，基于成本节约的考虑，往往会选择价格相对低廉、位置相对优越、交通便利、经济实用、既可工作又可生活的商住综合楼或产权式酒店。10、写字楼售价、租金较低。较之北京等发达城市的写字楼售价、租金，徐州写字楼售价、租金相对较低，比如北京的写字楼售均在10000元/平米以上，甚至某些楼盘达到20000元/平米，租金在120元/平米以上，而徐州写字楼的平均售价在3500-4000元/平米，租金也在30-60元/平米之间，相比之下，徐州写字楼的租售价位要低很多。三徐州商铺市场概述通过对徐州商铺市场的调查，可以得出如下结论：1、纯商铺较少，以裙房商铺为主。综观徐州商铺，除了朝阳贵邦、春天时尚、富景广场为纯商铺外，基本上都是写字楼底层裙房商铺，一般为2—5层，如：帝都大厦、恒茂国际、成功大厦等。由此可见，徐州的商铺市场不够成熟。根据发达城市的商铺发展轨迹，有理由相信徐州商铺在不久的将来会迎来一个灿烂的春天。2、商铺以销售为主，以出租为辅。总的来说，徐州商铺的经营模式以销售为主要手段，其中又以私人产权对外出租获得收益为主，自己捎带经营为辅。由开发商直接对外出租的较少，即使出租，一般也是大面积对外出租，如整栋出租、整层出租。此外，还有两种经营模式：一种是由承租人或业主将整层商铺进行分割，然后将分割的小商铺摊位出租给经营者，获取租金充当收益；一种是业主买下商铺产权后，前十年或更长时间内，由投资商或开发商承租，业主只管获取租金，无须管理。3、商铺自营和投资相结合。在发达城市，商铺主要用来投资，而在徐州，商铺多由自己经营打理，主动用来投资的不多，但也有，且这个比例正在逐步扩大。买下一间商铺，当条件成熟、实力足够时，自己经营打理；条件不成熟时，将商铺租出去，获取租金，待商铺人气增加后，再收回自己经营，或待商铺增值后转手卖掉以获取差价，是业主们通常的做法。4、整层销售和部分分割销售相结合。开发商在商铺经营上，最乐意将整个商铺全部出售或出租给某个大型连锁购物中心或商场，因为，整体销售，方便管理，又利于物业的发展；次之，喜欢将整层出售给或租给某个实力雄厚的买主；再次之，只能将其进行分割，分别给予销售或出租。5、商铺位置由中心区逐渐向次中心区转移。一般来说，商铺位于交通便利、商业繁荣、人气旺盛的枢纽地段，但对目前的徐州来说，由于市中心区已无地可买，不可能再建商铺，因此，商铺逐渐向次中心区转移，但依然在中心区的辐射半径之内，主要分布在淮海路、中山路、彭城路、解放路、建国路交叉圈里。6、商铺定位被提上日程。目前，徐州商铺的定位更加明确，专业商铺市场被提上日程，如：时尚春天被定义为女性的主题广场，鑫源电脑商业街只能经营IT产品。此外，即使在商铺的某一层里，也有行业、种类限制，其依据是整个项目的主题功能定位。7、价位受地段影响较大。地段对商铺的定价具有决定性因素，地段好，价位就高，地段差，价位就低。如：紧邻彭城广场的富景广场一层门面价位高达68000-72000元/平米，而位于解放北路的时尚春天一层门面价位为15000元/平米，相差之大，不言而喻。8、物业管理相对滞后。通观徐州商铺，除个别有专门物业管理公司打理外，绝大多数都没有专门物业公司管理。9、徐州商铺的自身配套尚可。徐州商铺的自身配套还是可以的，卫生间、手扶电梯、直达电梯、中央空调、休息室、坐椅、快餐连锁、银行（自动柜员机）等应有尽有，唯一的缺憾就是车位不够充足。10、住宅社区沿街门面受到欢迎。在小区内买个门面，越来越受到投资人的欢迎，尤其在大型高档小区内。因为在此投资，收益既稳定又不存在任何风险，且售价便宜，容易打理。四财富广场优劣势分析优势（一）、区位优势1、地段优势：财富广场坐落在徐州主二干道建国西路与西安南路交汇处东南侧，离市中心仅有900米路程，离云龙湖风景区约1.5公里，距火车东站约3公里，位置较为优越。当然，此地段不能与市中心相比，但是仔细察看后，市中心已没有多少空地建写字楼了，因此，“退而求其次”，财富广场成为第一地段。2、交通优势：财富广场周围分布着多条公交路线（如：55、606、35、34、610、68、18、73、604、607、66、游2等），可以抵达城市不同方向，加之财富广场地下、地上设有众多车位，交通优势突出，充分满足业主出行需求。3、办公优势：财富广场与国税局、工商局、国土局、劳动局、市人事局等行政部门邻近，与市中心商务区、泛亚大厦等主要写字楼毗邻，周围又分布着各大银行等金融机构，办公优势无与伦比。4、配套优势：财富广场四周分布着超市、商场、医院药店、加油站、邮电局、移动和联通营业厅、餐饮、书店、幼儿园、小学、中学等各种配套，加上财富广场自配的商务休闲会所（设有游泳池、网球场、咖啡厅、酒吧、健身房、会谈中心等），可以充分满足业主各种需求。5、景观优势：财富广场与云龙公园、云龙湖风景区、彭城广场相近，加上锦绣嘉园内的环艺景观和建筑小品，使财富广场的景观优势超强。6、金融优势：财富广场坐落在徐州金融街上，周围分布着中国人民银行、农业银行、商业银行、工商银行、建设银行、中国银行、银监局、人寿保险公司、康泰保险公司、太平洋保险公司、信泰证券、西南政券等各种金融保险证券机构，金融优势一绝。（二）、财富广场自身优势1、现房优势：财富广场已处于现房状态，看得见、摸得着、感受得到，随买随入，没有风险。2、装修优势：财富广场外立面采用玻璃幕墙，一层大堂豪华精装，写字楼公共部分精装修，提升财富广场的高档地位。3、硬件优势：健康环保型远大新风式中央空调，先进的空气过滤系统，七部国际品牌（通力）电梯，中空钢化玻璃，电话线，宽带上网线，闭路电视线，控制线，数据线，智能化设施。4、软件优势：荣获多种荣誉称号的立信物业管理公司充当业主的贴身管家，向业主提供“五星级酒店”式服务，免除业主一切后顾之忧。5、户型优势：A座标准层分割为12个区域，南北各5个，东西各1个；B座分割为14个区域，南北各6个，东西各1个，套内面积为50-100平米不等，既能单独使用，又可随意分割，可满足业主多方需求。因南北房间居多，采光充足。（三）、心理优势：财富广场是目前徐州所有写字楼中的顶尖之作，没有任何一家写字楼可与之媲美，因此，入驻财富广场是身份地位的提升，也是公司形象的延伸，更是慧眼投资的英明决策。（四）、时间差优势：如上所述，截止今天，财富广场是徐州写字楼之最，能够与之相匹敌的帝都大厦、恒茂国际尚在建设之中，预计完工时间在2007年3月左右，与现房的财富广场相比，相差20个月，因此，财富广场的销售推广必须抓住这600个日日夜夜。（五）、投资优势：正因为财富广场具有以上多种优势，才使其具有很强的投资优势。（六）、价格优势：虽然财富广场的单价高于徐州写字楼市场均价，但因其面积较小，总价相对较低。（七）、品牌优势：财苑地产经过七年的发展，实力日益增强，在“锦绣嘉园”的带动下，财苑地产品牌逐步形成，市场客户群正在逐步扩大。（八）、客户优势：随着财苑地产品牌的树立，财苑知名度、美誉度也在扩大，口碑效应得以形成，加上“锦绣嘉园”的影响，潜在客户市场较大。（九）、整体优势：正因为财富广场具有各种优势，才使其各方面具有均好性，整体优势要强于徐州任何一家写字楼。劣势（一）、建筑造型一般。财富广场的建筑造型一般，过于