达州恒阳家居广场项目策划纲要45(1)

达州恒阳家居广场项目策划纲要一、达州市概况达州市前身是由1993年7月经国务院批准，从达县地区划出巴中、南江、通江、平昌、邻水五县建立达川地区；1999年6月经国务院批准，撤消达川地区，设立地级达州市，辖通川区、达县、大竹县、渠县、开江县、宣汉县，代管省直辖万源市（县级）。全市幅员面积1.66万平方公里，总人口630万。达州市历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心：——襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；——210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基础设施，织就了达州的立体交通网络。改革开放以来，特别是从1993年以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩，正在实现由农业大市逐步向经济强市的转变。地理位置达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。地处北纬30°92'~32°20'，东经103°29'~108.23'之间。北接陕西安康和湖北十堰，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陕四省(市)之交汇地，被誉为川渝鄂陕结合部经济发展的“金三角”。全市东西延绵180公里，南北长225公里，幅员面积1.66万平方公里，占四川省面积的2.9%，在全省各市、地、州面积中居第9位。达州交通便捷。襄(襄樊)渝(重庆)铁路贯穿全市，达(达州)成(成都)铁路，达(达州)万(万州)铁路方便畅达；210、318国道穿境而过，达渝高速公路已于2004年7月全线贯通，达州河市机场改建后可直航成都、重庆、西安、武汉等地；渠江航运直达重庆。行政区划达州市政府驻通川区，下辖达县、宣汉、开江、大竹、渠县、万源市、通川区。目前，达州市共有乡政府302个、镇政府87个、街道办事处2个、居委会320个、居民小组1,177个、村委会3,685个、村民小组33,338个。经济状况2003年，全市完成国内生产总值255.14亿元、比上年增长11.6％，增幅比上年提高0.8个百分点，人均GDP4009元.——第一产业增加值85.9亿元、增长5.8％。——第二产业增加值87.87亿元、增长18.4％，其中：规模以上工业增加值26.4亿元、增长29.5%。——第三产业增加值81.37亿元、增长10.9％。——全社会固定资产投资完成86.14亿元，增长36.2％。——地方财政一般预算收入7.04亿元，增长13％。——城镇居民人均可支配收入5376元，增长8％。——农民人均纯收入2353元，增加130元。人口状况2003年全市总人口630万，其中：男性331万、女性299万人，非农业人口97万人、城区人口约35万人。自然环境达州市地势东北高（大巴山区），西南低（盆地丘陵区），最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔2458.3米;最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。大巴山横直在万源、宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝三块；山地占全市幅员面积70.70%、丘陵占28.10%、平坝占1.20%。达州市境内流域面积在100平方公里以上的河流有53条，1000平方公里以上的干流有15条。河流主要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布，前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流300公里入长江。自然资源2000年，全市土地面积为166平方公里、耕地面积为90.80万公顷、人均耕地为0.055公顷。境内潜在土地资源十分丰富，平坝、丘陵土地肥沃，主要分布在开江县、达县、通川区、大竹县、渠县等地，低产田土、低产园地、低产林地、低产水面土地有57.6万公顷，占全市耕地、林地、园地、养殖水面之和的47.67%，以大竹县、达县、宣汉县万源市较多。待开发土地资源为27.03万公顷，占辖区面积的16.31%，以万源市、宣汉县、达县较多。矿产资源达州市矿产丰富，全市已发现矿物38种，产地250余处。其中：已探明储量的28种、产地146处，可开发利用的28种，已开发利用的21种，分为能源矿、金属矿、非金属矿等。人力资源全市630万人口，其中：大专以上文化程度的有4.82多万人、中专以上文化程度的有5.57多万人，具有高级职称者1600多人、中级职称的有2.4万多人。农村劳动力有266万以上，除满足本地种养业和工副业外，常年剩余劳动力有100多万人。目前，外出务工人员在110万以上，遍及全国30个省、市、自治区及非洲、东欧、东南亚等地，每年为达州市创收26~29亿元。人文荟萃——位于宣汉罗家坝古老的“巴人文化”遗址，具有同“三星堆”同样的文化、艺术、旅游价值。——渠县现存东汉时遗留下来的汉阙反映了高超的石刻艺术。——冯焕阙、沈府君阙型造古朴，雕刻精巧，细腻逼真，形态生动，为研究汉代生产、生活、建筑、交通工具，以及书法、绘画艺术等提供了丰富的资料。——达州已出土文物800余件：有北宋宣和七年(1125)刻于现复兴乡两路口村的摩崖壁刻，有南宋庆元五年(1199)铸太平兴国禅院鸿钟，有颇富传奇色彩的书法俊逸遒劲的“天缘桥”碑刻，有唐代元镇等著名诗人为达城留下的著名诗篇。——达州自古不乏武将人才：东汉时的悍将冯焕，东汉末年农民起义并建立了大成政权的李特、李雄兄弟，三国时的蜀国大将王平，明末的抗清英雄李长祥等无不长留史册。——达州具有光荣的革命传统：清嘉庆年间徐天德、王三槐等领导的白莲教起义，给清王朝以沉重打击；1923年，无及革命家王维舟在宣汉县建立了川东北第一个共产主义小组，工农革命运动随之蓬勃兴起；1929年，李家俊、雷玉书、唐伯壮领导了万源固军坝起义，拉开了川东北土地革命战争的序幕；1932~1935年间，红四方面军建立了川陕革命根据地，在这里开展了轰轰烈烈的土地革命，由达州人王维舟和他的川东游击军组成的三十三军从这里汇人了中国革命的洪流；并孕育了“神剑将军”共和国国防部长张爱萍、巴山儒将魏传统和唐在刚、徐彦刚、陈伯钧、李中权、蔡长元、孙继争、向守志、任思忠、严政、瞿道文等大批战功卓著的将军。综上所述，达州市地处川、陕、鄂、渝四省市的交汇处，是川东北的门户要地，资源丰富、人杰地灵、经济活跃，具有较大的发展空间，是经商立市的理想之地，为本项目“恒阳家居广场”的设立创造的良好的市场前景。二、达州市房地产市场及家居、建材装饰市场分析（一）、达州市房地产总体特征分析达州市内目前房地产开发热点区域主要为：市中心——通川区、开发新区——西外区及老城区——南外区（即原达县）。2003年，达州市房地产开发投资14亿元，施工面积305万㎡（其中：竣工面积108万㎡），商品房预售额达7.7亿元（其中，现售成交额4.1亿元），商品住宅建筑面积均价达900元/平方米，而商业物业部分的建筑面积价格有着极大的差异。从开发现状来看，达州市房地产市场的总体情况比较落后，主要表现在建筑密度较大、分布集中、产品类型单一等，“有住必商”的现象严重，且市场仍停留在对多层住宅项目的打造和建设方面，市民对其的接受度大、信心较强，而对于高层电梯楼的认识和接受能力还有待提高的基础上。由此可以得知：——达州市房地产市场尚处于比较封闭和落后的阶段——人们对于房地产的消费意识，还处于起步的初级和低级阶段。从区域房产分布来看，达州市商业网点较为密集和集中的区域，分布于市中心的通川区，大部分住宅项目及居民较为首选的区域为老城区——南外区；而西外区作为开发新区，虽已基本成型，其内房地产项目的土地使用性质大多以“底商+住宅”的综合用地为主，但是，相对于其它各区而言，社区及商业的综合配套设施不够完善，生活较不方便，有待加大力度逐步整改和建设，而从发展的眼光来看，特别是达州市府搬迁计划等远景及利好因素的逐步实施、落实，将会影响的加快本区域的发展，极大地改善本地的区域环境、居住环境，提升本区域项目的价值。目前，西外区发展势头较猛、市场前景较好：——受多重利好因素的影响和刺激，本区域房地产呈现出“百业争锋、百花齐放”的繁荣景象——本区域现已聚集了打造大型商业物业必需的“人气”，已有部分档次相对较高的楼盘出现。从达州市房地产开发模式和主流产品来看，虽然达州市房地产市场尚处于起步阶段，但市场潜力极大，整体销售状况趋于良性发展趋势。但纵观全局，多层住宅项目极为热销，颇受市场追捧；而高层、小高层电梯公寓受达州市民的消费习性和目前的消费水平的影响和制约，市场抗性较大，仅可数的几个项目热销也大多处于市中心的通川区滨河路段附近，而西外区及其它区域的高层、小高层电梯公寓的销售却不尽人意。达州市目前所开发的项目，大多规划为“底商+住宅”格局，但纵观达州市目前的商业现状，在市中心——通川区内尚存有大量沿街商业门面，且于近几年又陆续推出了一些商贸区和专业市场，商业物业的存量面积越来越大，同时，达州市其它区域的商业物业在近期也呈现出供给上升趋势，主要体现在新建项目、改造项目商业门面的增加和公有商业铺面产权部分，有供求失衡的不良趋势，市场竞争异常激烈。从达州房地产的消费市场来看，其购买者基本以经商者为主、公务员次之，购买目的多以投资为主，自己经营、保值者次之。总而言之，达州房地产市场尚处于起步阶段，发展空间极大，高端物业（包含定位明确、业态领先的商业物业）的市场空白明显。（二）、达州市家居、建材装饰市场分析目前，达州市的建材市场主要分布在来凤路一带的“博美·长城装饰城”、北外的“双师装饰市场”和“川东装饰市场”等，其规模较小、规划较差、档次难以提升，无法形成统一经营的规模效应。1．达州市家具建材市场的基本情况（1）太平洋家私城（江洲大厦）：共三层，其中一层约300多㎡，租金为60～80元／㎡·月；二层、三层约有3000㎡，租金为50元／㎡·月；全是租用，目前有部分正在装修，销售业绩很不错。（2）奇梦专卖店（金沙滩楼下）：有300多㎡，租金为35元/平米/月。（3）成达家具行（金沙滩楼下）：有200多㎡，租金为33元/㎡·月。（4）华林家私城（都市花园对面）：有300~400㎡，租金为30元/㎡·月。（5）双虎家具（江洲大厦）：有400㎡左右，租金为37元/㎡·月。（6）银丰家私城（华洋对面）：楼上有600多㎡，租金为25元/㎡·月；街面门市有800㎡左右，租金为36元/㎡·月。（7）来凤路南洋家私城（原市五金厂）：共有800㎡左右，现在商业面积正在拍卖，而商家租金都是以月数来租，租金在18元/㎡·月左右（属零租）。（8）名品家私城（地建司二楼）：有800~900㎡，租金为15元/㎡·月。（9）名品新店（水天花园销售部）：有3000多㎡，共三层。其中一层5000多元/㎡，二、三层为1400多元/㎡（属自买）。（10）裕泰家私城（塔坨）：有3000多㎡，共三层，其中一层有200多㎡，年租金为75000元（属租的），二、三层有3000多㎡，价格为1300元左右/㎡（属自买）。（11）南外新桥兴家私城：有两层，其中一层有140㎡左右，租金为15元/㎡·月左右，二层有500㎡，租金为6~8元/㎡·月。（12）广福缘家具超市（血站对面）：共两层，一层有600㎡左右，租金为13元左右/㎡·月，二层有500㎡左右，租金为10元/㎡·月左右。（13）龙华家私城、金虎家私城等（南外草街子转盘处）：共有三家，面积有800㎡左右（租金不清楚）。2．家具、建筑建材装饰等品牌经营及租金统计（1）木地板系列：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城1F、2F来凤路红旗影院处国栋、安信、吉象、圣罗耐、欧典、菲林格尔、圣象地板、升达、圣罗、雅阁强化、雅特木业、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小红旗桥门市兰森日化—小红旗桥（右边）帕斯克、芙蓉、江丽、柏高、柏顿、上海盛为3树实木、菲林格尔、大森林木业（袋鼠、翡翠面、标王、傲凯、永林蓝豹、远照、瑞士、卢森）。双狮装饰城61队车站旁边鸿鹰实木、爱特、劳斯、好益、欧标地板、江丽、佳佳乐、万象、升达。双狮装饰城61队对面张家湾正泰木业、江鸿木业、欧典地板、鸿基木业（欧圣卡、鸿基、大卫、柏力）、欧邦、欧圣、