《商品房买卖合同》示范文本讲座0611---讲课材料

《商品房买卖合同》示范文本讲座示范文本讲座内容第一部分：合同修订概况第二部分：第一至四章条款内容第三部分：第五至七章条款内容第四部分：第八至十章条款内容第一部分修订概述一、修订背景随着房地产市场化的发展和相关法律法规的完善，为进一步规范买卖双方交易行为，维护公平公正的交易秩序，切实保障双方合法权益，引导并促进房地产行业健康发展，就《商品房买卖合同》示范文本进行修订和完善。商品房交易形式日趋复杂多样，交易市场中出现一些亟需研究解决的新情况、新问题《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》等法律法规相继出台和修订二、修订必要性1、将修订内容与《物权法》等相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益；2、落实国家针对“加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度”提出的一系列宏观调控政策；3、针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。第一部分修订概述三、修订思路及修订的主要内容此次修订系在《合同法》倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。第一部分修订概述（一）合同示范文本修订依据（二）合同具体条款设立（三）合同修订解决的八大问题第一部分修订概述实用性原则前瞻性原则意思自治原则风险防范原则体例合理原则合同示范文本设计原则（一）1、法律依据法律：《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》、《建筑法》、《消费者权益保护法》等行政法规：《城市房地产转让管理规定》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《民用建筑节能条例》等部门规章：《房屋登记办法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《民用建筑节能管理规定》、《民用建筑节能信息公示办法》等司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等第一部分修订概述第一部分修订概述合同文本签订不规范、交易流程不清晰一房多售、质量低劣、延期交房、规划设计变更引起的纠纷、共有权益及产权纠纷合同相应条款亟待完善和修订（一）2、事实依据第一部分修订概述1、将《商品房买卖合同》示范文本修订为《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（现售）》示范文本，根据预现售的不同特点，设置更多和更为细致的提示性条款，提示买卖双方签订合同并履约。2、示范文本主采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性。3、预售示范文本分为分为十章，共二十九条主条款内容,并设十一个合同附件。增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，修订并完善了其他条款内容。（二）合同具体条款设立备注《商品房买卖合同（预售）》示范文本适用于正在建设中且已取得《预售许可证》的商品房买卖；《商品房买卖合同（现售）》示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。其中，已竣工验收合格，并经实际测量，房地产开发企业完成房屋初始登记的房屋买卖也在商品房现售范围内。由于各地方对于现售的规定不同，当地可结合本地实际情况对合同进行调整。此外，经济适用住房等保障性住房及车（库）位等特殊房屋的买卖，也可参照以上示范文本签订。第一部分修订概述第一部分修订概述（三）合同修订解决的八大问题1、强化交付具体条件，增加查验房屋环节2、对商品房质量问题进行归纳分类3、增加质量担保条款4、增加抵押条款第一部分修订概述（三）合同修订解决的八大问题5、增加预售资金监管条款6、明确合同解除情况下的违约金计算方式7、规范房屋销售、使用行为，增加共有权益约定8、增加买受人信息保护条款第二部分第一至四章条款内容▲根据商品房预售（期房）和现售（现房）在房屋交易过程中的不同特点，将2000年出台的《商品房买卖合同》分别修订为《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（现售）》示范文本。▲本次讲座结合预售和现售交易各自的特殊性，以预售合同示范文本为例进行讲解，并对两者不同之处做具体的比较分析。第二部分第一至四章条款内容▲目录部分为新增加合同内容。对相关条款进行归类，采取章节式体例,使整体框架更为清晰。此外，增加了章节题目的索引、专业术语解释以及合同签订注意事项的说明，便于合同订立人正确理解合同条款内容、有效填写示范文本。第二部分第一至四章条款内容第二部分第一至四章条款内容第二部分第一至四章条款内容▲将《中华人民共和国物权法》纳入本合同的制订依据。第二部分第一章合同当事人第二部分第一章合同当事人第二部分第一章合同当事人★本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。一、商品房买卖合同当事人是指房地产开发企业(出卖人)和购房人（买受人）。购房人可以是平等主体的自然人、法人、其他组织。购房人可以是多个买受人共同购买同一套房屋。法律依据：根据《合同法》规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二部分第一章合同当事人合同当事人出卖人房地产开发企业买受人法人其他组织自然人法定代表人负责人委托代理人委托销售经纪机构法定代理人委托代理人第二部分第一章合同当事人▲签订合同时应当明确并区分法定代表人、负责人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人】商品房的出卖人一般是房地产开发企业，买受人为法人时，均应填写其法定代表人，注明其公司名称、法定代表人、营业执照注册号、通讯地址等基本情况。2、【负责人】买受人如为其他组织的，应明确其负责人，同样予以注明单位名称、负责人名称、通讯地址等基本情况。法律依据：●根据《中华人民共和国民法通则》规定，法定代表人是指，依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。●根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》”二、诉讼参加人”,负责人是指，不具备法人资格的其他组织的代表人。第二部分第一章合同当事人3、【委托代理人】根据法律规定，当事人（公民、法人）可以自己签订，也可以委托代理人签订合同。因此，本章中买卖双方有委托的，应分别约定本人和委托代理人具体情况。商品房买卖合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填写栏目包括出卖人的委托代理人和委托销售经纪机构、买受人的委托代理人和法定代理人。法律依据：●根据《民法通则》，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。4、【自然人、法定代理人】作为商品房买卖中的购房人最为常见的是我国公民，但也包括一些特殊的购房人，比如未成年人，限制民事行为能力和无民事行为能力的人。※需注意的是，合同中的买受人还包括境外个人和境外机构，其在境内购房有具体政策的限制。第二部分第一章合同当事人法律依据：●根据《民法通则》规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全的民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。不满10周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。同时规定，无行为能力人的监护人是他的法定代理人。二、与原合同内容相比，本次修订主要增加以下内容：1、增加委托销售经纪机构及其备案证明号2、将原版本的“委托代理人”修订为“委托代理人”和“法定代理人”两类供双方当事人选择。3、将地址修改为“通讯地址”，确定送达的唯一性。第二部分第一章合同当事人法律依据：●《商品房销售管理办法》第4条，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业可以自行销售商品房的，法定代表人可以委托代理人签订合同；房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。●《房地产经纪管理办法》第5、11条，房地产经纪机构领取营业执照后应到建设（房地产）主管部门备案，接受建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门监督和管理。第二部分第二章商品房基本情况★本条是关于商品房所在项目建设情况的约定。▲修订依据：（对原合同进行细化）该条款的完善主要结合房地产开发和销售的实际，更多的提示购房人注意项目购买该房屋时，其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应的证件的取得及合法建设的依据。第二部分第二章商品房基本情况第二部分第二章商品房基本情况具体修订内容如下：1、结合各地方土地取得具体情况，细化了土地使用权取得方式,由过去单一表述修改为列举加描述的方式，提示购房人土地使用权取得方式有【出让】、【划拨】等，并列有空白项供双方结合实际进行约定；2、依据法律法规的规定，提示买卖双方正确填写项目名称，将【现定名】【暂定名】改为“核准名称”，强调了命名的依法性和规范性。法律依据：●《地名管理条例》第三条“地名管理应当从我国地名的历史和现状出发，保持地名的相对稳定。必须命名和更名时，应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准。未经批准，任何单位和个人不得擅自决定。”※签订合同时，需要注意的是：第二部分第二章商品房基本情况1、该条中的坐落，是指土地证中载明的坐落位置，买卖双方应当依据有效的证件中的信息来填写。2、关于“该商品房所占用的土地用途”，是指买受人购买的该商品房所对应的土地用途。3、土地证号、规划证号以及施工证号均指购买的该商品房所在楼栋对应的证件号。如果存在房屋所在楼栋对应多个规划许可证或开工证时，应当填写完整。4、以上证件是开发企业取得预售许可证或者初始登记的前提，因此，签订合同时，开发企业应保证证件的有效性。第二部分第二章商品房基本情况★本条是关于商品房法定销售依据的约定。第二部分第二章商品房基本情况▲修订依据：（对原合同进行修改完善）针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。现售示范文本中，列举法定销售条件，并结合部分地区现房销售为完成初始登记取得房屋所有权证的实际，把《房屋所有权证》作为现房销售的一个依据增加在条款内供买卖双方选择。法律依据：●根据《商品房销售管理办法》，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。●根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第二部分第二章商品房基本情况第二部分第二章商品房基本情况★本条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。▲修订依据：（对原合同进行细化）●实践中，在交房时出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；此