章江新区楼盘产品分析

122019/8/2422019/8/24版权声明：本项目是深圳黑马/江西黑马共同研究的成果。未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。章江新区竞争项目产品分析33森林公馆中航公元80公社代表项目：中航公元华润幸福里尚江尊品中央星城森林公馆江韵华府丽江豪庭玖龙湾公园1号公园首府公园１号中央星城玖珑湾尚江尊品丽江豪庭江韵华府集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域。片区市场呈现“双高”特性：高品质，高价格。地段优势、规划优势、公园优势、江景优势是章江新区高端项目重点挖掘的方向。章江新区公园首府华润幸福里江山里三和悦城44公园1号核心卖点：地段+生态公园+上万平方米中心庭院景观+产品特色+artdeco法式建筑该项目规划有5栋高层、1栋公寓。占地面积：26593.5㎡建筑面积：约106158㎡（计容积率）总户数：901户容积率：4.0绿化率：40%户型面积区间（m2）套数（套）套数比例二房二厅一卫87.38－87.499410.43%三房二厅二卫114.65－135.5347752.94%四房二厅二卫153.98262.89％复式237.01－258.0250.55％公寓37.08—52.3129933.19%合计901100%户型以114.65—135.53平米的三房和37.08—52.31平米的小公寓为主，7月28日推出2#、3#楼，共168套，5980元/平米起，实收均价6400左右。2#3#5122-135㎡三房114㎡三房入户花园连花池，偷面积做法三阳台设计，增加赠送面积和实用性694㎡三房87㎡两房卫生间干湿分离，其他无明显亮点7中洋·公园首府◆园林景观面积大和超宽楼间距◆智能家居◆得房率高，为85%◇产品户型没有显著优势◇展示区豪气不足，调性欠缺中洋公园首府项目位于章江新区章贡区政府西侧，兴国路与赣康路交汇处，南临城市中央公园和新赣南大道。项目占地面积21万方，由12幢经典ArtDeco风格的高层建筑围合而成，2012年开始动工，展示中心位于黄金广场南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式开放。1234567891011128楼盘名称中洋·公园首府开发商名称：江西中洋房地产开发区有限公司物业地址：章贡区政府西侧，赣康路与兴国路交汇处建筑形态：多层、高层推出户型：2R-4R面积范围：81㎡-141㎡装修情况：毛坯容积率：4.0总户数：1254户总建筑面积：21万㎡绿化率：35%社区规模：大型社区均价：待定物业管理：待定物业管理费待定车位数1490项目特色：欧式皇家园林入住时间待定主要交通：交通：28路公交车，轻轨站(规划中)，紧邻新世纪大桥生活配套：人民医院、赣州中学、豪德小学、城市中央公元、区政府、自然博物馆、华润万象城等9产品分布：户型配比均匀，主力户型优势不明显项目采用围合式布局，车行入口和人行入口完全做到人车分离。小区采用两层全地下室结构，地下停位数量与住户数量比例超过1：1，这样做的目的是为了确保园林的整体性和连惯性。小区园林东西257米，南北最宽达到87米，气势恢弘。ArtDeco建筑群巧妙的与欧式皇家园林景观相结合，南北最小楼间距也达到81米，最大达到93米。近25000平米欧式皇家园林与建筑首层架空层景观、南面中央生态公园南北呼应，保证户户有景，步步有景。1080㎡两房141㎡四房面积控制合理，浪费空间明显主卧连书房，保证私密性入户花园设置11119㎡三房108㎡三房阳台部分可打通，连通客厅，增加室内面积入户花园设置1212华润凭借其品牌优势，在赣州市场已积累到了一定人气和美誉度，快速的开发节奏的也为其争取到了大量片区内的客户，1#开盘一周销售50%项目地址：登峰大道（城市中央公园对面）开发公司：华润置地总占地面积：19万㎡总建筑面积：85万㎡总户数：约4000套容积率：整体4.5住宅5.01销售进度：目前已推1#楼共计240套房源销售均价：实收均价7800元/㎡华润·幸福里核心卖点：开发商品牌+中央生态公园+大型商业配套；产品特点：产品线丰富，针对不同层次客户能满足其需求。1313户型面积区间（m2）套数（套）套数比例两房两厅一卫8618021%三房两厅一卫9812014%三房两厅两卫11224029%三房两厅两卫125304%四房两厅两卫14221025%四房两厅两卫154607%合计840100%中航•公元户型配比（K25地块）产品线丰富，大面积的四房和小三房占据大的比例。1414南向景观大阳台设计，临一线湖景，增加产品附加值主卧带衣帽间设置，为小户型的亮点设计产品分析142㎡四房112㎡三房1515无明显亮点，面积控制合理含赠送面积，可改三房，面积控制合理产品分析98㎡三房86㎡两房1616章江新区：尚江尊品核心卖点：一线江景+规划＋ART-DECO建筑风格+室内恒温泳池该项目规划有5栋高层、1栋公寓。半围合式建筑布局，户户看江。项目地址：章江新区梅关大道18号开发商：赣州嘉福地产总占地面积：120亩总建筑面积：28万㎡总户数：1086户容积率：2.8目前进度：一期在售，实收均价7800元左右1717户型面积区间（㎡）套数（套）套数比例一房4935032%两房（可变三房）8924823%三房11924823%127303%13012011%132302.5%143605.5%合计1086100%尚江尊品户型配比该项目以三房为主打产品，其中119平米的中等面积的3房占了23％的比重。1818卧室带落地凸窗，偷面积阳台偷面积，可并入增加房间面积阳台偷面积阳台偷面积，增加附加值主卧室转角大飘窗入户花园＋花池设计，偷面积的合理做法产品分析89㎡两房143㎡三房阳台＋花池设计，偷面积的合理做法卧室带落地凸窗，偷面积19193#4#项目地址：章江南大道与赣江源大道交汇开发公司：澳门路福总户数：677套容积率：3.4销售均价：折后均价8200元/㎡公寓楼4.8层高，赠送面积大推盘情况：1＃，3＃，4＃楼盘核心卖点：高端绿色科技人居概念、江景资源。户型特点：以阳光花房、入户花园、大阳台的形式赠送面积较多，户型的可变性较强。章江新区：路福.江韵华府1#2020户型面积区间（m2）套数（套）套数比例一房两厅40-6728561%两房两厅95-1089420%三房两厅126-1418618%复式229-23241%合计469100%江韵华府户型配比（已推楼栋）该项目以40-67平米的一房为主打产品。21赠送面积大，户型方正实用，设计合理128平米：4房2厅2卫109平米：3房2厅2卫产品分析客厅带超大转角阳台卧室全飘窗设计，赠送空间大阳光花房独特赠送赠送入户花园22项目地址：赣江源大道与瑞金路交汇处开发公司：广州云星地产集团全资公司江西云星房地产开发有限公司占地面积：8.33万㎡总建筑面积：33万㎡总户数：1674套容积率：3.2销售均价：折后均价约6600元/㎡目前在售：2＃，8＃，9＃核心卖点：开发商品牌+章江新区大盘+完善的高档配套；配套：1000㎡的高尚中央会所、近900㎡的幼儿园、30000㎡集中商业、大型游泳池、1：0.9的停车位。章江新区：中央星城2323户型面积区间（㎡）套数（套）套数比例二房二厅一卫D/D18823031.94%三房一厅二卫A/A1122567.78%三房二厅二卫C/C1/F114--11523031.94%三房二厅二卫B/B1/E135--14020428.33%合计720100%中央星城户型配比(已推户型）该项目以114-140㎡的三房为主打产品。2424产品分析3房1厅2卫：约122㎡卧室均带凸窗设计厨房带生活阳台，增加户型实用性此处与隔壁户型还有一个共有阳台电梯井3房2厅2卫：约140㎡L型阳台设计，增加可变空间。卧室均带凸窗设计25252房2厅1卫：约87㎡2.35米超大进深阳台3房2厅2卫：约135㎡270°转角低台凸窗产品分析卧室均带凸窗设计厨房带生活阳台设计厨房带生活阳台设计卧室均带凸窗设计2626占地面积：1.8万㎡建筑面积：6万㎡容积率：2.67绿化：56%规划套数：283销售进度：全部推出，价格坚挺，目前处于滞销阶段销售价格：均价8316元/平米三面临水，奢享270度无敌江景，创始赣州的“湾区物业”住宅首层均设有5米挑高的双入户大堂，1#3#楼层高为3.2米；小区近千平方米的五星级会所，内设国际领先的恒温泳池系统和高级健身房。章江新区：丽江豪庭2727户型配比该项目以150-168平米的三房为主打产品。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例二房二厅二卫1376222%三房二厅二卫150--16822077.7%复式40010.3%合计283100%2828产品分析121两梯两户，独立电梯间25阳台设计2梯2户，4阳台设计3落地飘窗设计3292911超大入户花园22梯4户，蝶形设计2落地飘窗设计3产品分析3030章江新区：森林公馆占地面积：64.85亩建筑面积：13万㎡容积率：2.15绿化率：41%规划套数：672销售进度：10月30日推出2期185套房源销售价格：均价8960元/平米（含精装修）核心卖点：地段+户型＋豪华装修+规划中的公园该项目地段优势明显，但社区规划较为传统，且社区内自身景观优势不足。3131户型面积区间（m2）套数（套）套数比例二房二厅二卫84416.1%三房二厅二卫120-13556183.4%四房二厅二卫135-145284.2%复式260426.3%合计672100%森林公馆户型配比该项目以120-135平米的三房为主打产品。32323232139.23平：4房2厅2卫森林公馆产品分析117平：3房2厅2卫主卧带转角大飘窗阳台带花架设计，偷面积的合理做法南北双阳台设计，户型通透南北双阳台设计，户型通透主卧均带飘窗设计入户花园带花架设计，预留超大的赠送空间。3333#11项目地址：章江新区兴国路市政府西侧开发公司：江西德润置业投资发展有限公司总占地面积：24564㎡总建筑面积：64641㎡总户数：270套容积率：1.948住宅均价：8500元/㎡章江新区：富地中心核心卖点：开发商品牌+市政配套；配套：7500㎡的中央园林、周边章江新区市政核心配套、高级建筑材料、厦门交房标准#8#63434户型面积区间（㎡）套数（套）套数比例二房二厅二卫80-9517264%三房二厅二卫130-1479836%合计270100%富地中心户型配比该项目以80-95平米的两房为主打产品。3535次卧带生活阳台，与客厅景观大阳台相连通。客厅带景观阳台141平：3房2厅2卫84平：2房2厅1卫产品分析厨房带生活阳台设计卧室均为凸窗设计卧室带一步阳台设计3636362011年章江新区推售产品特点公寓两房三房四房复式合计面积区间（㎡）33-6775-13987-170139-160158-240推售套数（套）50810912156169473971累积销售套数（套）2205561120125312052去化率43%51%52%74%66%52%由上表可看出：•章江新区2011年商品房市场产品推售以三房户型为主。•两房、三房产品面积区间跨度较大，主要是因为部分项目产品规划较早，有很大的赠送空间，得房率较高，但从2011起，偷面积行为已不再被允许。•新区四房和复式单位由于推售量较小，去化率较高，成为热销产品。•新区产品整体去化率不高，只达到52%。373737章江新区三房产品特点对比户型中航公元丽江豪庭状元府邸尚江尊品中央星城建面125133135139137149131131127130132135141户型三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅使用面积101109111119117117106104100102105107109公摊率