梅溪湖项目初步开发计划(提交版)

梅溪湖国际服务和科技创新城初步开发计划金茂投资（长沙）有限公司2011年4月25日致：长沙大河西先导区管委会PART1引言PART2梅溪湖新城的总体定位PART3关于规划优化与城市设计PART4研发中心的进度和设想PART5初步供地计划与时序PART6资金保障和融资方案PART7初步开发建设计划与时序PART8说明附：国内外成熟研发中心研究目录PART1.引言引言根据《梅溪湖国际服务和科技创新城开发协议》的规定，我们将在4月26日提交《初步开发计划》三个月来，尽管时间很紧，但我们在先导区管委会和梅溪湖公司的支持帮助下，仍然取得了相当的进展下面，我们将初步开发计划和工作进展汇报如下：PART2.梅溪湖新城的总体定位1.长沙大板块分析2.梅溪湖新城概述3.梅溪湖新城总体定位4.新城成功的关键要素长沙东部和北部：均为老城区，因动迁等因素难以高水平成片开发，且环境和山水等禀赋有限；长沙南部：腹地广阔，但长株潭三城的融合，还需假以时日；长沙西部：市政府大力推进中，初见成效；交通配套：过江隧道与地铁轨道交通的建设将打破长沙城市的交通瓶颈，加速河西的发展。河东河西长沙城市发展版图1、长沙大板块分析—长沙的未来看河西梅溪湖片区2014年通车地铁2号线地铁1号线2014年通车2012年通车营盘路过江隧道滨江板块：地理位置优越，但因拆迁等原因成片高水平开发难度较大，难以迅速改变城市面貌；洋湖垸板块：离市中心较远，相对缺乏快速交通等的支持；梅溪湖片区：处于河西片区的中心区域，山水自然环境优美，交通便利。1、长沙大板块分析—梅溪湖片区，长沙大河西先导区的中央片区滨江新城梅溪湖片区洋湖垸片区河西：先导区三大片区梅溪湖片区梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里。而梅溪湖新城正是处于梅溪湖片区的核心位置，定位为梅溪湖国际服务和科技创新城：占地面积为7.6平方公里，约11452亩片区内包括约3000亩的湖面，4360亩的桃花岭景区经营性用地约4214亩，包括约3910亩住宅及商业公建用地、304亩研发及配套用地；总建筑面积约945万平方米，综合容积率约3.362、梅溪湖新城概述根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成的梅溪湖新城总体战略定位如下：湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城3、梅溪湖新城总体定位华中地区两型社会的新城典范中国国家级绿色低碳示范新城国际化新城•具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城绿色生态城•低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城可持续发展之城•融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城科技创新城•汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎3、梅溪湖新城总体定位因此，梅溪湖新城成功的关键是：国际化；绿色生态；可持续发展坚持五个统一：统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理方兴实质性投入，率先启动引领性项目和研发中心示范区；并充分吸引国内外著名大型开发商共同高水平打造开发战略开发模式开发主体从战略的高度出发；国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范新城定位4、新城成功的关键要素“五个统一”新城运营策略的创新房地产二级开发商结构性规划统一规划控制性详规各项专业规划统一推广统一招商统一管理土地开发功能开发形态开发住宅办公商业招拍挂施工建设营销推广社区服务品牌建设规划设计开发进度实施性设计统一开发4、新城成功的关键要素上述策略仅为设想，需要和管委会等相关政府机关进一步沟通交流引入国内外一流大型企业共同高水平打造高品质社区灵活设定竞购企业条件，既成功提升了区域价值，又保证了一流房地产企业加盟土地出让策略的创新4、新城成功的关键要素组织管理和业务管理的创新城区管理创新组织结构创新•城区实行大包围式全封闭管理•建立城区突发事件处置、防汛防台等预案体系•建立专业保安队和社区治安协管队•引入市城建档案馆管理档案•委托街道管理城区部分职能•引入外来专业策划推广机构•引入专业法律法务机构上述策略仅为设想，需要和管委会等相关政府机关进一步沟通交流PART3.关于规划优化与城市设计1.总体进展2.前期规划问题的分析3.规划优化的方向和设想4.中国国家级绿色低碳示范新城构想5.阿特金斯方案1介绍6.阿特金斯方案2介绍7.阿特金斯两方案比较1、总体进展1月底，正式确定了ATKINS（阿特金斯）为梅溪湖新城的规划优化设计公司，并陪同他们到现场实地考察；2月份，与ATKINS等共同讨论长沙梅溪湖国际服务和科技创新城的定位、规划优化等问题，召开阿特金斯、梅溪湖公司、先导区国土规划部、湖南省规划设计院、长沙市建筑设计院、方兴地产规划优化设计协调会；4月份，在上海组织了院士级专家评审组，召开长沙梅溪湖项目控规优化设计中期公司内部汇报及专家评审会；随后在长沙和大河西先导区管委会召开长沙梅溪湖项目控规优化设计中期汇报及专家评审会；目前规划优化正在有序推进。预计7月26日前正式提交规划优化方案。核心区域的交通和公共配套设施，特别是地铁充分利用的问题低碳可持续发展的进一步深化复合功能，混合用途在构建城市活力上的作用商住比例调整带来的规划上的相应变化山体水景和有趣城市空间的打造学校和城市公共设施的进一步优化2、前期规划问题的分析原规划方案中有如下问题需要进一步思考优化居住区和商务区的比例–构建和谐的宜居环境围绕地铁站点，适当提高开发强度–构筑城市多中心布局绿色TOD交通体系–创建低碳交通体系紧凑的方便步行的混合型社区–以人为本的绿色新城滨水混合型社区–营造充满活力的绿色山水洲城3、规划优化的方向和设想4、中国国家级绿色低碳示范新城构想可持续的城市功能可持续的景观环境可持续的能源利用可持续的水资源利用可持续的固废处理可持续的绿色交通可持续的建筑设计5、阿特金斯方案1介绍—概述原则上遵循现有开发框架和控制性规划，主要路网结构维持不变引入全新的、市场驱动的开发框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境湖泊水域面积及岸线不变的情况下，强化公共景观空间的利用引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点引入针对8个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用5、阿特金斯方案1介绍—土地利用规划本规划的主要功能分区包括：1.滨水住宅区2.文化娱乐区3.TOD混合滨水区4.混合滨水区5.创新研发区6.中央商务区7.山水生态社区8.邻里社区5、阿特金斯方案1介绍—功能分区图规划遵循原有规划限定的三条绿色廊道。在此基础上，整合梳理湖体周边连通水系，形成通往湖边的视线通廊，将都市景观与南部山体自然风景相融合。通过研究滨水主要的人群逗留点，设置穿越水面的主要视廊和相互间的视线联系，成为环湖景观节点序列。5、阿特金斯方案1介绍—视觉廊道6、阿特金斯方案1介绍—城市设计6、阿特金斯方案2介绍—概述原则上遵循现有开发框架和控制性规划引入全新的、市场驱动的发展框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点调整了研发中心用地位置，更有利于研发中心的利用和展示引入针对9个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用建立一条新的南北连接通道（桥梁或隧道方案），满足交通能力需求的前提下，同时形成一座视觉景观廊道6、阿特金斯方案2介绍—土地利用规划本规划的主要功能分区包括：1.创新研发区2.文化娱乐区3.TOD混合利用区4.高端居住区5.混合利用区6.中央商务区7.低碳邻里社区8.码头混合区9.混合居住区6、阿特金斯方案2介绍—功能分区图规划遵循原有规划限定的三条绿色廊道。在此基础上，整合梳理湖体周边连通水系，形成通往湖边的视线通廊，将都市景观与南部山体自然风景相融合。通过研究滨水主要的人群逗留点，设置穿越水面的主要视廊和相互间的视线联系，成为环湖景观节点序列。6、阿特金斯方案2介绍—视觉廊道6、阿特金斯方案2介绍—城市设计7、阿特金斯两方案比较相同点不同点1、均尊重原控规，湖泊面积及形态不改变、绿地面积不减少、骨架路网不改变、开发强度不改变、功能定位不变化，城市空间形态原则不改变1、研发中心选址：方案1位于湖南岸；方案2在规划区东部、湖南北设置，快速形成门户形象2、经营性用地、研发中心开发总面积均控制在945万平米以内2、南北交通：方案1考虑地下人行隧道；方案2新建跨湖大桥3、考虑了单中心的结构优化，利用TOD模式形成一主两次的空间结构3、文化中心地块：方案2复合商业用地；4、均研究了多个不同功能主导的多元风貌组团4、滨湖岸线：方案2增加滨湖商业用地，便于形成滨湖活力5、均采用了低碳可持续规划理念，将混合利用、TOD、JD模式等思想融入到两方案中5、用地混合：方案2南岸混合部分商业用地7、阿特金斯两方案比较—下一步设计方向和建议1.尊重原控规基础上，结合TOD开发模式，形成一主两次的规划结构；优化土地利用与道路交通，形成一主一副两个规划方案，除研发中心位置不同外，其他部分保持一致。两方案均致力于加快梅溪湖东部地区形成城市门户形象2.推进控规深入工作：进一步完善对各地块控规指标研究，推进相关控规成果工作3.推进城市设计研究：在突出显山露水、强调湖面共享的原则上，形成多元活力的城市特色风貌组团4.深化低碳专题分析：进一步推进低碳规划的支撑研究，包括区域碳排放模型构建与低碳示范项目建议5.深化交通专题分析：进一步研究TOD模式、JD畅通模式对区域开发的引导作用，取消跨湖大桥，在交通定量分析基础上，完善路网，预留远期湖底隧道6.深化水资源专题研究：进一步研究区域水模型，构建区域可持续发展的水系统7.重点深化三个引擎项目周边规划研究：文化中心片区、研发中心片区、CBD片区PART4.研发中心的进度和设想1.总体进展情况报告2.产业导入的深化研究3.潜在导入产业设想4.开发及运营策略5.我们的希望1、总体进展情况报告鉴于先导区政府对研发中心的高度关注，我司在研发中心产业研究和产业导入上投入了巨大的努力；我司已经邀请对科技园招商和管理有一流品牌美誉度的新加坡腾飞公司实地考察，并已经进行多轮洽谈，进展良好；我司已经和中科院相关部门领导进行接触和拜访，探讨将中科院在湖南省第一个研发机构落户梅溪湖研发中心，目前正在积极推进；我司已经和上海张江生命科学和张江药谷进行全面合作的研究，正在探讨引入国际500强企业的研发中心、国际生命医学A级会议，国际500强企业领袖考察湖南等活动。这将极大的推进湖南省长沙市走向国际化的步伐。雄厚产业基础梅溪湖创研基地产业基础：高新技术产业集中区•电子信息•先进制造•新材料•新能源与节能环保政府支持：引导产业重组和资源整合•政府主导产业定位及基地建设标准•整合开发商、企业、人才等多方资源•政企合作的建设和开发模式人才资源：高校及重点技术企业集中区•东邻梅溪湖片区的岳麓山区域集中了长沙市乃至湖南省的主要高校，中南大学、湖南大学、长沙理工大学等。拥有大量高等学历人才储备，智力资源优势明显•北部目前是岳麓区高新技术工业园区，拥有大量基础技术人才•生物制药•创意设计•。。。2、产业导入的深化研究—外在动力的一般性描述下游上游拟导入产业既符合城市产业升级的需要，也与大河西先导区的整体产业定位相契合导入产业的上下游都需要与园区产业的理念相契合电子信息产业新能源与节能环保产业新材料产业以工程机械为主的装备制造业高新技术产业大河西先导区产业定位2、产业导入的深化研究—内生动力分析新媒体产业集群文化创意设计数字媒体版权交易中心动漫制造企业孵化中心36在新传媒大产业方向下，通过整合湖南现有文化传媒优势资源，打造研发中心新媒体产业。可整合导入的龙头企业：湖南卫视、金鹰卡通、快乐购等。上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想一—新传媒37文化创意集群通过营造创意生活圈所必需的软硬件条件，