重庆英利大坪商业中心定位及商业策划方案

重庆英利大坪商业中心定位及商业策划方案（节选）2010.11.02SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度2目录1定位P003零售项目SWOT分析目标市场界定可开发的市场空白及竞争优势定位和价值主张案例参考2概念构思P068核心吸引力构成特色水景，趣味亮点建议舒适设施及其他设施建议3商业组合P118楼层主题商业组合/租户剖析平面设计面积规划/业态比例4购物中心指示性营运收入P151主要业态的租金模式及期限的建议初步租金战略概述案列参考指示性服务费水平及其它营运成本指示性租金水平–按楼层、按区域根据指示性租金水平进行租金估算P004P005P006P010P038P069P094P110P120P121P138P148P152P154P157P159P161P1655附件P168附件1：特色新颖业态案例参考附件2：龙湖时代天街，华润万象城P169P236SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度P004P005P006P010P0381定位P003零售项目SWOT分析目标市场界定可开发的市场空白及竞争优势定位和价值主张案例参考3SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度4项目SWOT分析优势Strengths劣势Weaknesses机会Opportunities威胁Threats1.地段优势：重庆地理几何中心，大石杨黄金三角区，连接渝中，杨家坪和沙坪坝。2.便利交通：重庆主城交通枢纽，轻轨2号线和地铁1号线，有效辐射西部和南部地区,临近城市交通干道：渝州路、大杨路，长江二路、高九路，公交发达，多达40多条公交线路。3.周边产业基础：IT电信产业,高新技术园区（石桥铺，二郎）。4.周边成熟社区：3公里半径内，人口约30万1.周边商业气氛不浓，大坪从来就没有形成过一个商圈，商业支持度低。2.周边商业档次低，形象差。3.项目旁边金象世家地下商场低档次的负面影响。4.潜在商家进入时，需在租赁条款上提供一定优惠条件。1.渝中区向大坪方向扩展，发展机会。2.经济发展，居民收入增长，商业需求增长。3.优质商业面积供应不足，难以满足消费者和商家的需求。4.时代天街，华润等综合性项目将吸引高素质新人口的导入，提升大坪地区消费层级，改变消费版图，提升大坪商业版图，增强商业氛围，提高聚客能力。5.大坪有望成为一个大型商贸中心，及观光旅游中心。6.有效利用龙湖时代天街潜在客流，业态补充和差异化竞争。7.因此，本项目未来租金有快速增长的空间。1.龙湖时代天街和华润万象城对本项目构成直接竞争威胁，在定位，消费者和商家资源上形成激烈争夺。2.地铁1号线/轻轨2号线沿线新供应的商业项目将可能分流一部分客流。3.考虑到龙湖项目，华润万象城与本项目招商同时进行，争夺商家资源，因此本项目需对招商条件设置有竞争力的招商条件。SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度5目标市场界定外围商圈次级商圈核心商圈商圈界定核心商圈•步行10分钟次级商圈•私家车20分钟•公交30分种•地铁/轻轨20分钟外围商圈•上述两个商圈以外的目的性客群，旅游人士SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度6可发开发的市场空白和竞争优势除了服饰品牌，可考虑引入特色零售店，增加购物中心的吸引力家居：时尚家居卖场如特力屋数码：体验式时尚潮流数码产品运动：体验式运动产品卖场宠物：一站式宠物卖场零售SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度7可开发的市场空白和竞争优势重庆是一个餐饮发达的城市，但现有餐饮的类型和餐饮设施明显不足：增加餐饮的面积和比例：现有商场和购物中心，餐饮比例不足，难以吸引顾客到达购物中心的高楼层以及停留超过3小时。增加餐饮的类型和丰富度：餐饮以本地川菜和火锅为主，应增加餐饮的类型，引入外地和国外餐饮类型，增加休闲餐饮。打造全新美食广场：在重庆本地美食广场和品牌美食广场如大食代的基础上，打造符合重庆本地消费的全新美食广场。引入主题性餐厅，增加购物中心的吸引力。餐饮SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度8重庆目前的主要娱乐休闲方式：影院，KTV，酒吧和茶馆，其他娱乐休闲方式缺乏。引入适合年轻人的文化/运动休闲设施：如健身中心，SPA，精品书店/书吧等。引入儿童娱乐，儿童教娱：如儿童主题娱乐中心，儿童游乐设施，儿童职业体验中心引入青少年高科技娱乐设施：如高科技电玩，网吧等。娱乐/休闲可开发的市场空白和竞争优势SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度9可开发的市场空白和竞争优势成人教育培训：语言，管理，IT，技能，音乐，舞蹈等。儿童教育培训：语言，音乐，舞蹈等。教育/服务SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度10市级商业中心的地位的形成需要经历相当长的零售市场发展过程、对市场及商圈成熟度的要求非常高。大坪在相当一段时期内将不具备市级商业的功能和地位。城市副中心的地位不仅需要整个需求市场的成熟，而且需要零售商业项目的互相融合，且更大程度上取决于城市基建规划和政策支持。政府定位大坪为商贸中心，加之龙湖时代天街项目的共同开发。本项目中办公楼、住宅等其他功能需要零售配套给予支持。鉴于项目体量单纯成为辅助零售不现实。满足满足项目社区的商业需求可以成为本项目的切入点，但是不应成为最终目标，无法体现差异性和竞争性。市级商业中心区域商业中心配套零售社区商业中心重庆区域性商贸中心第六大商圈崛起在大坪大石杨黄金三角SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度11重庆首个主题性体验式时尚生活中心从开发目标出发，我们要占据高形象和高人气，占位市场强势，那么一上来就必须：打动这个城市……Howtoexcitethecity?观光旅游特色主题时尚生活中心为重庆年轻家庭和白领量身定制主题性体验式时尚生活中心首屈一指的特色主题琳琅满目的商品饕餮美食盛宴欢乐部落观光游览胜地休闲舒适环境消费娱乐综合体：消费也娱乐放松休闲新天地：消费也休闲观光游览新胜地：主题又体验SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度DIFFERENTIATEDPOSITIONING错位竞争，差异化定位价值主张12SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度为重庆年轻家庭和白领量身定制Ensuregoodspreadofday/night，weekendandholidayshoppers吸引白天/晚上，周末和节假日的客流13SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度主题性Theme-价值主张•重庆第一个主题性购物中心FirstMallWithThemeInCQ.•发展和延伸主题，在公共区域，商家装修/设计都要体现出主题ThemeTobeCarriedAcrossTheMall’sCommonAreas,Tenants.•主题与顾客形成互动，让顾客参与到主题中ShoppersInteraction价值Benefits：•新鲜感，全新体验“ProvidefreshandNewexperience”主题•水主题Water•雨林主题Rainforest•水和灯光结合WaterWithLight价值Benefits：•有效扩展商圈ExpandCatchment•吸引观光游览的消费AddTourismShopping14SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度体验式-价值主张•个性化，特色店面装修UniqueStorefronts•引入全新的商业概念，次主力店BringNewRetailConcepts/MiniAnchorsBasedOnGapAnalysis•特色导识系统，花车GreatSignage/PushCarts•氛围和环境GoodAmbience•体验式购物InteractiveShopping(如运动产品先试用trybeforeubuyforsportsgoods)价值Benefits:•同样的价格，全新的感受SamePrice,NewExperience•扩展商圈ExtendOurCatchments•激发购买欲望，提高成交率MotivatePurchasingAndHigherPurchase15SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度体验式-价值主张•提供最好的服务，给顾客留下完美印象，如服务台BestServiceExperience•提供舒适的出租车上下客点，等候点和残障人士设施CurrentlynoproperTaxidropoff/handicappedfacilities•重庆绝无仅有的屋顶花园UseofRoofTop•内街延伸至LG层，全开放，空间感强，全面体验主题OpenupLG•最佳的卫生间设施和婴童设施BetterWashroomAmenities/ChildrenFriendlyServices价值Benefits:•提高顾客的回头率BuildRepeatCustomers•培养顾客的忠诚度GreaterLoyalty16SynergisticRealEstateManagement&Network新加坡超群管理顾问有限公司Singapore新加坡-China中国-Malaysia马来西亚-Vietnam越南-India印度17琳琅满目的时尚天地时尚达人最爱家庭生