看地踏勘指引

121、看地前准备2、看地中调查3、看地后整理①了解项目情况（位置、规模、红线范围）②看地人员（争取营销、设计等一同前往）及分工③行程路线（含踩盘点、重要配套地点）④工具（无人机、雨伞、笔记本等）①整理看地手册②按照公司要求编制可研报告完成看地手册实时记录包含：①项目位置②项目内部及四至③项目配套（含城市面貌、新城建设、产业发展等）④竞品踩盘看地踏勘流程要求：31.项目位置（区位感受）空间距离（宏观）项目所在城市群的核心城市/省会城市从”广州市中心区”出发，车程分钟到达项目地块（中观）项目所在城市市政府/县政府从项目地出发，车程分钟到达”市政府/县政府”（微观）项目所在版块核心商圈从项目地出发，车程分钟到达”核心商圈（万达广场、商业街等）”如：片区内的国家高新技术产业园从项目地出发，车程分钟到达如：片区内规划的新城市中心从项目地出发，车程分钟到达从项目地出发，车程分钟到达空白处可手写增加重要节点相应时间2.项目内部及四至（本体感受）说明：看地前完成此图，左侧：卫星图叠加地块红线；右侧：规划设计要点总的红线图/规划图2.项目内部及四至（本体感受）土地勘察项目描述有利因素不利因素不利因素应对/解决策略备注地形内部地形地貌（目标地块主要地形地貌/地貌的占比/地势高差/土方量预估（长*宽*高）/地质）①重点关注不利因素，参考附件：踏勘明细表填写②地块四至需说明周边的道路，体现项目是否具有可进入性附着物（目标地块内地表、地下的各种主要附着物）地块四至地块西侧地块东侧地块北侧地块南侧周边重大不利因素重点关注如加油站、垃圾站、铁路轨道、高压线等不利因素，着重说明说明：采用无人机高空多角度府拍，留存照片和视频3.项目配套（成熟度感受）类别配套现状规划重点关注（宏观）城市整体面貌评估（尤其新进入城市/片区）特别是地块周边城市面貌，侧面反映当地城市发展程度、人口构成、生活方便度等。未来的大型发展机遇新城建设比如依托高铁站建设的高铁新城、缓解旧住区压力的新区建设的建设情况：大型企业进驻情况、大型配套落地情况、吸引人口情况等产业发展标杆产业或龙头产业聚集区/办公区/商务区常规（中观、微观）交通配套公交站：XX公园站、XX南站、ＸＸ站等（5min）地铁站：现状最近地铁为XX站，公交接驳约XX分钟高铁站/轻轨站：高速出入口：XX高速XX出口同左侧，落实规模、等级、预计XX年开通/开建/建设情况教育配套（落实等级）幼儿园：公立/私立（是否双语）小学：？公里范围内有？小学（省一级？）、？小学（市一级）中学：？公里范围内有？中学（省一级）、？中学（省一级）职业教育学院：大学：说明：说明本项目是否有相应学位医疗配套（落实等级）距离？医院（三甲）约1公里，距离？医院（社区医院）约？公里商业配套周边商业设施齐全，在项目周边？公里范围内有万达广场、敏捷广场、XX、XX广场、购物公园等多个商业配套休闲设施在项目周边？公里范围内有XX公园、XX体育馆、XX博物馆、XX美术馆等多个休闲配套厌恶型设施？公里范围内有垃圾焚烧站、？公里范围内有精神病院等说明：①必须涵盖项目周边至少500m范围内配套（可以是2-5km），需要留存现状照片②不熟悉的区域或者新进入的城市，需要开车绕城市旧区、城市新区、建设中的产业园等其他城市重要节点等进行全面的游览和观察，以便能对城市整体面貌进行评判4.竞品踩盘（市场感受）①新会碧桂园④碧华园（尾盘）②博富南湖壹号（尾盘）③碧桂园骏景湾·新仕界项目地块说明：①看地前完成此图，寻找地块2-5km范围内竞品楼盘（至少3个以上）②踩盘中，注意获取项目的户型图、总平图、规划资料等；注意留存销售中心及样板房现状照片以便后期可研报告制作时参考使用4.竞品踩盘（市场感受）竞品1（名称：如新会碧桂园）竞品2（博富南湖壹号）竞品3（碧桂园骏景湾新仕界）竞品4（碧华园）本案区位A板块B板块B板块A板块A板块发展商碧桂园本地开发商：博富碧桂园+骏景湾（本地开发商）本地开发商雅居乐占地面积/容积率6.2万㎡（2.5）3.9万㎡（3.2）10.8万㎡（1.1）5.2㎡计容建筑面积？㎡？万㎡？万㎡？万㎡楼面地价/11419元/㎡/预估？元/㎡建筑形态10F小高层住宅45F超高层住宅3F别墅主力户型120-160㎡,其中主力去化120㎡四房82-93㎡，其中主力去化93㎡三房150-250㎡，其中主力去化150㎡四房开盘时间2017年8月2018年1月2016年1月装修情况精装、对外装修报价1500元/㎡毛坯……销售情况（客户）本地客户80%（XX板块、老城区换房客）外地客户20%（深圳投资客）…………销售情况（去化）①月均成交：2017年月均成交？套；②最近开盘：2017年12月，开盘推货110套，去化100套，去化率91%…………销售情况（存量）已售：？万㎡；待售：？万㎡；预计售罄时间：？…………销售情况（价格）住宅当前：19000元/平米（毛坯）17年：18000元平米17-18年涨幅5%住宅住宅住宅商铺1F商铺？元/㎡商铺商铺商铺车位产权车位？万/个；人防车位？万/个车位车位车位备注（其他特点）住宅和车位捆绑销售有XX学区（市一级）碧桂园深耕当地13年……设置四星级会所有湖景有XX学位（省一级）5.小结（整体感受）项目地块属性小结序号关键影响因素优势劣势1地块规模占地近68.41亩的小型纯住宅用地2地块位置城市新区/居住核心区3项目地块现状（地形地貌地质、地上构筑物、附属设施）地块方正，平整，无高差，地质条件良好项目东侧设有在运行变电站，可能影响居住环境4项目交通（现状及规划）现状路网完善，道路交通便利；规划地铁XX站点在项目在步行距离20分钟内现状地铁在步行距离20分钟内无法到达；地铁XX号线规划较远期，短期无法兑现5项目配套（教育、医疗、商业、休闲娱乐）教育资源丰富/商业配套充足/XX公园6发展机遇/重大利好（城市面貌/片区功能定位及发展规划/产业发展）①距离枢纽站江门站仅2km，依托珠西枢纽新城，未来发展潜力较大②新会区会城街道旧住宅区村屋、商品房密集交错，预估本地客换房需求较高7住宅市场（价格/供求/客户类型）供不应求、本地客涨幅5%新会区会城街道核心居住区、珠西枢纽新城——拥有齐备配套，高起点的小型纯住宅地块，具备打造城央精品社区的条件说明：删除第7行“住宅市场”，此页用于可研报告土地属性小结页附件：踏勘明细表说明：①地块内外、地表地下，有利不利因素有很多，难以穷尽，请根据实际情况选择填写；②基于各区域地形地貌、地质、特殊要素等不同，请各区域针对此版本踏勘明细表，修订适用于本区域的“踏勘明细表”1、地形地貌：（打√）主要地形是：平地（）山地（）丘陵（）山坡（）山谷（）盆地（）低洼地（）河滩地（）海滩地（）湖滨地（）主要地质是：土壤（）沙地（）岩石（）中高风化岩（）淤泥（）滩地（）可关注以下要素：△大山有（）无（），如有，其位置、名称、植被覆盖、土山或石山。△丘陵、小山有（）无（），如有，其位置、占地比例、植被覆盖、土山或石山。△树林、草场、牧场有（）无（），如有，其位置、植被覆盖、原生或人工、生态林或经济林、业主单位。△河流、泄洪渠道有（）无（），如有，其名称、位置、流向、宽度、防洪标准、水质。△堤、坝有（）无（），如有，其名称、位置、防洪标准、维护状况。△湖泊、水库有（）无（），如有，其名称、位置、流向、水库等级、灌溉用途、常年水位、最高水位、建筑退让距离、水质△海滩有（）无（），如有，其方位、岸线长度、沙滩面积、潮位线、建筑退让距离。△成片鱼虾塘、盐田有（）无（），如有，其位置、面积、占地比例。△水源保护地有（）无（），如有，其名称、位置、等级、供应对象及人口、取水口。△泄洪区、淹没区有（）无（），如有，其位置、规划面积、上次使用时间。△溶洞有（）无（），如有，其位置，占地、深度。△大坑、冲沟、地陷有（）无（），如有，其位置，地质，深度、宽度、土方量。△旧河道有（）无（），如有，其位置，走向，深度、宽度、土方量。△沼泽、湿地、草地、火山等特殊地形有（）无（），如有，其位置。△其他等特殊地形有（）无（），如有，其位置、类型。2、地块附着物/地块四至/周边重大不利因素：（打√）A）拆迁物△村庄、住宅小区有（）无（），如有，其名称、位置、占地、人口。△烂尾楼、废弃建筑有（）无（），如有，其名称、位置、占地、业主。△果园、农田有（）无（），如有，其位置、占地、作物、补偿情况。△坟墓、墓园有（）无（），如有，其位置、占地、数量。△殡仪馆、火葬场有（）无（），如有，其位置、占地、名称。△医院、传染病院、精神病院有（）无（），如有，其名称、位置、占地、人口。△养殖场、鱼虾场有（）无（），如有，其名称、类型、位置、占地。△工厂有（）无（），如有，其名称、位置、占地、是否生产、产品、污染、异味。△发电厂有（）无（），如有，其名称、位置、占地、生产能力、污染△矿场、采石场有（）无（），如有，其名称、位置、占地、是否生产、矿产品种。△原料堆场有（）无（），如有，其位置、占地、原料品种、业主单位。△垃圾处理场、填埋场、特殊废弃物处理场有（）无（），如有，其名称、位置、占地、处理方式、管理单位。△其他建筑物有（）无（），如有，其位置、占地、用途、业主单位等。B）特殊设施△测量标志、装置有（）无（），如有，其等级、类型、位置、所属单位。△通信基站有（）无（），如有，其位置、所属运营商。△电视、电台天线有（）无（），如有，其位置、占地、业主单位。△气象站、雷达站有（）无（），如有，其位置、占地、业主单位。△军事、警察设施有（）无（），如有，其位置、占地、用途。△弹药库有（）无（），如有，其位置、占地、业主单位。△加油站、加气站、油气库、贮油罐、贮气罐有（）无（），如有，其位置、燃料品种、占地、业主单位。△危险品仓库有（）无（），如有，其位置、材料品种、毒性、占地、业主单位。△其他特殊设施有（）无（），如有，其类型、位置、所属单位等。D）管线设施△高压线有（）无（），如有，其电压等级、线路名称、塔杆位置、走向。△变电站有（）无（），如有，其电压等级、名称、位置、占地。△变压器、变电房有（）无（），如有，其电压等级、位置、供应对象。△民用通讯线路有（）无（），如有，其位置、走向、所属运营商。△国防通讯、军用通讯线路有（）无（），如有，其位置、走向、所属部队。△输油管道有（）无（），如有，其位置、管径、走向、供应对象。△煤气、天然气管道、压气站、分配站有（）无（），如有，位置、管径、走向。△供热、供暖管道、交换站有（）无（），如有，其位置、管径、走向、供应对象。△水井、取水点、泵房、泵站有（）无（），如有，其位置、供应对象。△大型水塔、大型储水池有（）无（），如有，其位置、供应对象。△供水管、加压站有（）无（），如有，其位置、管径、走向、供应对象。△水渠、灌溉渠有（）无（），如有，其位置、管径、走向、供应对象。△排洪渠、暗管有（）无（），如有，其位置、管径、走向、供应对象、堤坝防洪标准。△排污管、排污渠有（）无（），如有，其位置、管径、走向、源头、出口。△水电站、水闸、水利设施有（）无（），如有，其位置、占地、用途、业主单位等。△原料输送带、管廊有（）无（），如有，其走向、位置、源头、用户。△其他地表管线设施有（）无（），如有，其走向、位置、用户等。C）交通设施△市政路、高速路穿过有（）无（），如有，其名称、位置、噪音影响。△铁路、专用轨道穿过有（）无（），如有，其名称、位置、噪音影响、班次、时段。△高铁、轻轨穿过有（）无（），如有，其名称、位置、噪音影响、班次、通过时段。△桥梁、涵洞有（）无（），如有，其名称、位置、限载、限高。△公交站点有（）无（），如有，其名称、位置、公交线路、噪音影响、运营时段等。△汽车站、公交场、火车站如有，其名称、位置、噪音影响、运营时段。△码头、渡口有（）无（），如有，其名称、位置、噪音影响、运营时段。△其他交通设施有（）无（），如有，其名称、位置、业主、噪音影响等。附件：踏勘明细表说明：①地块内外、地表地下，有利不利因素有很多，难以穷尽，请根据