长春金质融和园项目的全程策划_90PPT_集美组

集美组房地产发展专家组土地是一切财富之母,用地是一门艺术也是一种生活态度,我们的理想是要做东北最好的公司2008年3月18日集美组，用尽全力，组合东北最好的专家十年前，一群在深圳房地产营销第一线的项目经理人，因为共同的志向和理想聚集在一起，自发形成了一个松散的房地产营销经埋人沙龙,旨在沟通信息，交流经验，共同进步，并将之取名为“集美组”。集，集中、集合、集体，有团结凝聚之意；美，美丽、美好、舒适，有好到完美的表现；组，组织、组合、组成，是数量的单位；集美组就是这样一个汇集房地产发展专家的工作组。2003年,集美组从深圳转移到长春,致力于长春的房地产行业,争取为长春的房地产业多做贡献。那时的队伍刚刚组建客户永远是最重要的，即使客户错了，客户还是最重要的；结果永远是最重要的，结果不好的话，集美组应该付全责；务实、创新、保障成功的用地精神永远是集美组的生存法则。行走江湖之三板斧2002.3-2002.6天安第一城６０万㎡４６００套2003.2-2003.7长电紫盈花城１７万㎡２２００套2003-2004天嘉水晶城３６万㎡３２００套2003-2006武夷嘉园８.８万㎡９４４套2004-2005景阳广场３８万㎡商住2005-宽城区建设局共24块地发展300万平方米旧城改造2006-皓月开封、牡丹江、遂汾河项目发展合计约30万平方米商住项目2003-2007参与中海、高新建设、鸿城国际、香墅街等项目的前期、宏胜花园、建兴集团宽城项目三从:从行讲诚心,从事讲创新,从业讲实力。四德:公司品德是言既出行必果,团队心得是帮助和自我批评,技术能力是永争第一,服务核心是全心全意。集美组的核心价值在于它有一颗善良而进取的心！我司现有职员39人，分为四个主要的部门，其中，房地产市场研究拓展中心4人，有市场分析2人，土地及项目拓展工程师2人；房地产项目发展中心5人，有建筑师3人，估价师1人，市场调研主任2人；房地产项目推广中心6人，有平面设计师2人，广告创意和文案1人，专业房地产项目推广策划师3人；房地产项目销售中心4人，有资深销售总监1人，销售经理3人。集美组董事长为李宁先生，总经理为倪缨先生，公司注册办公地址为红旗街时代服饰大厦2008室，其办公面积393平方米，是我司在2002年以按揭的方式购置，现有各种车辆4台，总固定资产为180万元左右。集美组三从四德关于“金质·融和园”项目的全程策划我们要努力做到量化市场07年区域上市量如下：项目名称价格区间上市面积（M2）上市套数1证大光明城3000-3900（元/㎡）11450014002华泰世纪新城2400-2900（元/㎡）706068003美景天城2560-3500（元/㎡）13500015004包豪斯2900-3800（元/㎡）650006245华大天朗国际2500-3400（元/㎡）640000——6中东首座2400-3700（元/㎡）1200001200合计————10106065524根据上表的分析，区域市场的需求量在2008年会进一步加强，即使以2007年年消化约为1.4万套的水准，今年区域内的楼盘上市量即使加上本项目也不能满足本年区域内的市场需求，这对本项目来说是一个大大的利好；区域市场的楼盘档次素质都得到进一步的提高，区域市场形象相比其他区域市场将达到一个新的高度。由此可以看出，第一、对项目体量（1800套）而言，区域需求总量（约1.4万套以上）给予项目的市场空间是足够的；第二，基本在3000元/平方米价格以上的市场现状能保证项目（在3300元/平方米—4000元/平方米区间）进行销售的阻力不大；第三、区域内的竞争对手不多，竞争压力较小，市场机会大；第四、区域内2008年基本没有新盘上市，竞争的主要对手是已经持续销售几年的项目，这种现象对项目而言喜忧兼半，但销售与推广的手段可针对性选择，竞争中占有主动；第五、项目地段位置是区域的中心位置，其地段价值得以最大程度的体现。保证项目现实利益的时间段在于2008年11月以前，以拿到预销证为分别，以区域市场的现有态势，以高于区域其它项目素质的建筑，选择区域市场中高档次价格进行销售推广，这应该是最有利于项目的选择，即选择3300—4000（元/平方米）价值区间进行区域内的销售是在项目利益最大化的前提下最好的选择。区域市场太好了！选择3300元/平方米的市场面做主攻方向是必须得到整体长春市场的支持，但在08年11月前，这个支持的能力很弱，所以，这个市场面的实现需要靠区域市场升值才能完成的，这应该是2009年5月以后的事情。显然，区域市场支撑4000元/平方米以上的价格是有很大阻力的，这不是说区域内没有相同购买力的人群，也不是说项目的建筑素质不能达到这个价格以上，事实上，有这样购买能力的人群其选择的面很宽，不仅有稀缺资源上选择，不仅是建筑类别上的考虑，也有区域和配套上的选择，完美的户型配比从85-130平方米之间，这恰恰是市场上畅销的户型，这就意味着项目将面临的替代需求将会不大，这也就决定了项目在区域市场得到的支持增加，那势必就要得到长春整体市场的支持，也就是说，项目的销售一定要在长春其它区域向本项目移民上动脑筋。千万不要忘记大市场长春市场的基础特征如下：一是明星行业与光环后的危机：房地产行业是长春市现阶段也是相当长的时间内的支柱产业，这个支柱产业不仅受到了广泛的关注，还受到了众多投资者的追捧，市内企业纷纷加入房地产企业的大营，房地产开发行为成蓬勃之势，但更重要的是，整个行业的信心指数仍然在不断的攀升，楼盘质素进一步提高，对市场购买的刺激力度加大，整个购买市场的容量有扩大的趋势，这说明，整个市场呈现出来的形态是机遇与风险共存，因此，房地产企业更应该看到光环后的危机，对于这个投资门槛看起来不高的市场而言，本市的房地产业正由纷争的局面走向成熟，那些不具备核心竞争力的房地产公司终究被市场所淘汰；二是市场购买能力逐步提高，预计未来几年内，房地产会有突破性的发展：目前，长春市区现有人口约为300多万人，约为100万户，2007年长春市GDP实现2073.5亿，年均增长保持12%左右；大市场！让人欢喜让人忧大市场！总算还不错三是中端及其偏下市场成为需求主流：中档次及其偏下（其价格区间为2500元/平方米—3500元/平方米）的楼盘逐渐成为市场需求的主流，反映了这个市场真正的主旋律。同时，消费者的产品需求正在发生微妙的变化，产品要素的排序已经不全是价格排在第一位，消费者产品需求研究、购买决策研究逐渐变得重要；四是高层住宅（小高层）逐渐抬头：从节约土地、节约材料、成本低、采光好等多个角度来讲，高层住宅未来将受到长春市场的欢迎，但就目前的市场而言，由于开发企业的素质问题，现存的高层住宅在物业管理等方面存在着这样那样的问题，比如电梯、物业管理等，但随着近几年来房地产开发理念与技术的更新，大量开发商开始在物业本质与后期物业管理上加大力度，以致消费者对于高层住宅逐渐认可，导致小高层住宅的市场近几年逐步升温，同时小高层物业也是未来本项目开发方向；五是成本控制和出精品的矛盾将是房地产项目经营管理的新课题：随着市场竞争的加剧，整个房地产市场的利润率下降，能够获得溢价的项目越来越少（品牌或特色楼盘），房地产市场从某个方面来讲比拼的是成本，但另一方面，出精品树品牌也是房地产开发企业的共识，所以，根据市场的需求确定项目定位，确定市场可以接受的价格定位，根据价格定位做出可以控制的预算，并将项目成本严格的控制在出精品也可以接受的变动范围之内将成为新时期、新形势下房企能否取胜的重要因素之一；大市场对本项目的教育六是大盘时代，规模经济突现：房地产大盘像一只地产恐龙，凭借自己的成本优势（表现在价格上）、配套优势、整合推广优势，大口大口地吃着市场份额，将经济学的规模经济原理表现得淋漓尽致，同时由于本地市场的购买力及其增长率有限，大盘的数目不宜过多，但从目前的房地产格局来看，10万平方米以上的大盘，已经存在近30个，同时，未来的楼盘竞争将直接反映在大盘竞争上；七是品牌是房地产市场新一轮竞争的法宝：房地产业品牌制胜已经成为不争的事实，随着行业逐渐成熟，开发商认识到品牌在新一轮竞争中的重要性，拥有品牌就拥有了对市场的号召力，也拥有了其他企业所不具备的利润率，打造地产品牌的支持系统不仅需要产品及服务体系支撑、整合传播系统支撑，还需要人力资源系统的支撑，去今两年，长春房地产市场着实地火了一把，而今年以及今后5年里，长春房地产市场依然是“日出江花红胜火”，城市住宅建设速度不仅不会放慢，反而要提速，这也就导致长春整体房地产市场上的相互移民行为的大规模发生。事实上，长春整体房地产市场对项目的影响仅在三个方面能给予项目以参考，一是对项目的操作手段和控制有指导意义，一是对整体市场下的购买心理给予了暗示和调整作用，一是城市内部不同区域的移民给予了项目增加市场需求的机会，这就是说，整体市场对项目未来实际上市销售的支持仅仅是务虚方式的，项目要想在实际销售量或市场面上得到整体市场的支持将会相当的困难，即使有的话也是少数行为而不能做为正常市场行为而加以考虑，这就是说，项目如果要实现4000元/平方米以上价值区间的销售，其依托的还只能是区域市场面。本项目地块解析区位：本项目位于北人民大街以东，九台路以西、长新街以北、庆丰路以南，宽城区行政中心地带。进入性：项目西临北人民大街是长春市交通主干道，南临长新街，可体现本地块的区位优势，昭示性较好。地形地貌：地势较为平坦，但项目地块被一分为二，破坏了地块的整体性，影响了整体园林景观。周边状况：处于主要道路交汇处，交通便利性较好，项目周边环境将会影响本项目形象。SWOT分析Swot分析S：优势1、铁北发展大势所趋，区位升值前景好。2、项目地毗邻宽城区政府中心广场，区域人文景观不可复制。3、项目地块紧邻九台路，为宽城区主干道，未来商业价值潜力巨大。4、项目周边政府市政配套齐全，高素质人群集中。5、项目定位中高端住宅社区，这一档次定位决定项目品质出众。W：劣势O：机会T：威胁1、已经上市的证大光明城、华大·天郎国际等楼盘带来的，冲击，和本项目具有相似的目标客户群体，将产生一定的竞争分流。2、竞争楼盘的小区配套高档景观资源，对本项目造成一定影响。3、项目所在区域居住氛围差，人气不够。3300元/平方米---4000元/平方米价值区间的市场面1、项目周边发展尚属起步阶段，周边生活配套缺乏。2、项目周边的中高档竞争楼盘，对地块产生一定负面影响。3、项目地块周边无景观资源，对项目的高端定位，支持度低。4、项目周边商业经营氛围不浓郁，商业集中度不高。5、项目地块被规划路一分为二，影响本项目的规划建设和小区品质。1、棚户区改造的进一步深入，提升区域购买力。2、市政配套的进一步建设，将带动铁北新城商业的发展，未来铁北新城将进一步繁荣。3、铁北地区大力建设各大重点项目如长春市第三人民医院、九台北路的523拆迁项目、东北国际新闻中心建设项目、宽城区商贸中心等项目都会给本项目带来有利的支持点，带来一定的外来购买群体。规划建议大门设计建议利用各类园石营造“早溪”景观，以卵石和河滩石模仿自然界水面，以地形处理模仿自然地貌，营造自然河流水落石出景色。景观规划建议依据“园以景胜，景因园异”的园林艺术，打造丰富园林层次和能融入自然的房子。正是“胸中有丘壑”的小小园林，才有了这匠心独具的灵动山水。园林营造以“休憩、休闲”为主题，设置静区和动区，静区以绿草、灌木、小树为主，配以休憩桌椅，适于小憩，聊天，作为自然的“客厅”，宜着眼于周围有幽静之境，可信步盘恒，游目驰骋。在这里，宁静也是一种动人的气质。路网建议建筑小品建筑环境现代居住社区环境设计包括空间环境、视觉环境、生态环境、文化人文环境和生活环境。近年来，随着我国住房标准的提高，对绿化环境及居住面积的要求也越来越高。随着工作和生活节奏加快，“简约、便捷、明快、和谐”的生活方式已成为一种时尚追求，也应成为现代住宅的一种时尚风格。楼宇外立面凹凸有致，层次分明，线条简洁流畅，色彩和谐美观，采光面多，有专门的空调外机位，尤其是低层住宅的规划布局，不但要考虑实用功能的合理