长沙建发美地项目前期策划方案_92PPT_恒嘉顾问

建发·美地项目前期策划方案谨呈:建发房产为项目的开发提供一种思路为项目指引一个运营方向为冰冷的建筑注入一股灵魂为消费者明示一种生活方式为土地日益稀缺的长沙中心板块创造另一种需求【本案主旨】【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式2008年长沙房市两极分化严重2007年各大地产商纷纷攻城掠地、南征北战，不断拍出天价地块，市内土地存量日渐减少！2008年长沙城郊楼盘面临降价与滞销，而市中心优良质素的高端物业日益稀缺，房地产销售增速明显，市场销售依然火爆，价格依然在增长。城郊楼市大量滞销！中心楼市依然火爆！我司认为：在楼市淡季到来的买方市场，谁占有最核心的土地资源，谁能整合最优势的资源渠道，谁能重塑市场信心,谁能实现最精细化的市场运作，谁就有机会成为市场的话事者！未来房地产竞争集中表现为客户之争、品牌之争、土地之争！2008年深圳房地产价格降幅达30%，北京、上海、广州等一线城市面临销售量大幅下跌，长沙、南昌、郑州等二线城市也遭遇消费者持币观望现象严重、销售速度放缓的市场行情。滨河价值链城市中心价值链城市中心城市价值发展链南拓融城山居价值链岳麓山天际岭城市四大居住价值———中央、滨河、山居、发展西山汇景汇金国际建发美地建发房产四钻齐耀！咸嘉湖畔·城市首府湘江北尚新河三角洲开篇力作超高层写字楼+城市豪宅城市中心区,成熟地块汇金国际、建发美地芙蓉中路西山汇景咸嘉湖畔湘江北尚新河三角洲建发房产我司认为，建发房产占据三大区域价值链的核心位置，把控一级稀缺资源。建发美地踞芙蓉路与韶山路之间核心地块，开发商建发房产作为中国房地产百强、福建房地产龙头企业，应以何种定位亮相于区域？亮相于动荡的市场？建发房产长沙中心两钻齐发建发·汇金国际建发·美地建发房产在长沙中心板块的两个项目在产品定位上能够互补，在营销上可相互呼应，将会在长沙获得品牌、效益的巨大成功。在定位之前，先让我们看看中心板块区域市场！区域市场部分在售项目分布图市中心核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块天健·芙蓉盛世美居·荷园四达·新时代广场五一大道202湘域中央万象新天百盛·天心华庭白沙晶城佳天·瑞宁花园名都花园弘林国际南湖片区集群本案长城非常生活书院观邸三重星都心区域市场竞争态势分析/区域在售产品分析物业形态项目名称销售分期开盘时间总占地面积(㎡）总建筑面积（㎡）目前均价（报价）目前销售情况小高层三重星都心二期22008年6月23380130000550045％高层白沙晶城107年12月5010.5248031620050%金碧文华208年—200000450038%名都花园308年6月15日3774492247.09起价：485058%书院观邸208年5月18日25563.37118906.116600100%万象新天208年6月15日29332.07228181.40600048%天健芙蓉盛世308年3月56066305600530063%瑞宁花园瑞士公馆208年2334596000560078%荷园108年3月16日19098121031.166900（精装）58%长城非常生活12008年5月24日3988.1331034.64530075%建鸿达华都22008年7月31300236100650045%写字楼弘林国际12007年1591.4249488.42660091%区域市场竞争态势分析/区域在售产品分析目前区域内产品竞争主要集中在高层产品；目前销售价格集中在4500-6600元/平方米之间,主流均价在5300-6200元/平方米之间；本案周边楼盘的均价目前主要集中在5500元/平方米左右；与本案具有竞争性的项目目前销售价格在市中心板块中属于中低价位水平，这对本案价值的提升具有一定的影响。从销售情况来看，由于市场处于低迷期，加上政策影响，消费者大多采取了观望的姿态，区域市场销售情况不太理想，市场进入了相持阶段。此外，市场的发展有继续走低的趋势，对本案存在不利影响。从目前的市场推出情况来看，市中心板块推出项目较多，竞争十分激烈。区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（1）项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间新芙蓉之都高层1.4311.45000以上08.9层上观邸小高层2.126.28460008.7钱隆樽品高层6.0425.04待定08.9-10新建大厦高层0.151.37待定—万安达大厦综合用房0.281.64待定2009年丰盛时代大厦高层小户型0.34.5待定2010年华联商住楼高层写字楼0.345待定待定书院观邸高层2.5611.89700008.08今朝阳大厦写字楼0.63.7待定待定白沙福邸小高层0.095待定2009年嘉盛五环国际高层1.28.2待定2009年嘉顿·金中环高层110.5待定2009年锦绣康岛公寓0.45.6待定2009年珈鼎国际综合用房32760002009年区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（2）项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积（万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间芙蓉银座小高层0.71.9待定待定恒力·尚邸小高层515.6待定2009年梓详苑高层0.978.4待定待定福林小区高层16.4待定2008年君悦紫园高层0.965.8待定2009年沸点100高层0.44待定2009年友谊公寓高层0.43.5待定2009年云鼎公馆高层1.24.5待定2009年山水华都高层0.964.6待定2009年融圣国际高层住宅3.5255300左右2008年长利·盛和国际高层948待定2009年中邦国际高层2.648.21待定待定盛德·紫瑞庭高层1.338待定2009年凯轩世纪云顶高层0.785.6待定待定铂金馆高层0.734.75待定待定区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（3）项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积（万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间星城书院高层15.11待定09年江御大厦高层0.232.5待定09年书院城市广场小高层3.2110.75待定09年芙蓉星苑多层、小高层1829待定待定望江佳园小高＼高层3.2715待定08年白沙景园小高层0.7３1.5待定2009年融城·滨江苑小高层、高层10.2332待定待定德信·滨江时代高层2.9５13.9待定08年合计88.70391.14区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析分析：从即将推出项目的物业形态来看，未来区域房地产市场的竞争主要集中在高层产品上；从规模上看，未来区域市场的竞争将主要集中在中小规模的产品上；从物业类型来看,未来市中心板块即将上市的项目均以综合型物业为主,大多是塔楼加底商的物业组合,未来的商业竞争较为激烈。从区域市场未来的上市量来看，未来2－3年区域市场将有391万平方米的上市量，加上目前在售项目的后继上市量，及未知项目的上市量，预计未来2－3年区域市场将有700万平方米以上的上市量，未来区域市场的竞争将异常激烈，本案将来将面临严峻的市场竞争；从推出时间来看，各项目主要集中在2008年下半年和2009年上市，估计比本案上市时间要早,本案可以避开区域竞争高峰期,对本案来说是个利好。本案将直接面临云鼎公馆、长利·盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力·尚邸、山水华都的竞争。值得关注的是本案将面临南湖片区的强烈冲击.据长沙楼市中报:今年上半年,长沙市商品房批准预售量达561.97万平方米,销售面积为347.74万平方米,整体宏观市场处于严重供大于求的局面.目前以及接下来2-3年内，区域市场的竞争都主要集中在高层物业上；目前区域市场上市量大，市场竞争激烈；目前区域房地产市场处于低迷状态，消费者观望气氛较浓；区域市场未来2－3年内市中心板块将有700万平方米以上的上市量，本案将面临严峻的市场形势；未来区域市场各项目将主要集中在2008年下半年和2009年初上市，估计比本案上市时间要早,本案可以避开区域竞争高峰期.本案将直接面临云鼎公馆、长利·盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力·尚邸、山水华都的竞争。同时面临南湖片区市场的强烈冲击.恒嘉观点区域产品市场分析/区域产品配比分析项目名称别墅（套）多层(套）小高层(套）高层(套）万象新天一期二批———165天健芙蓉盛世公寓———814书院观邸———825名都花园三期———176白沙晶城———841瑞宁花园———168荷园———192金碧文华———200三重星都心二期——336—长城非常生活———243建鸿达华都———364新芙蓉之都———297层上观邸——594—合计——9304285比例——17.8%82.2%数据表明：区域市场的竞争主要集中在高层产品上,其次是小高层。从调查所知，未来区域市场的竞争主要集中在高层产品上，区域内高层产品的竞争压力较大。区域产品市场分析/区域产品户型配比分析项目一房二房三房四房五房复式万象新天一期3121937697——天健芙蓉盛世一期786382642232—8名都花园三期—884444（3+1户型）——白沙晶城一期530311————瑞宁花园瑞士公馆8484————荷园—64128———金碧文华三期200—————书院观邸187240214184——三重星都心二期48641763216—长城非常生活—21627———建鸿达华都一期一批364—————新芙蓉之都一期一批10816227———层上观邸一期90—43272——合计242818302066661168比例34.7％26.1％29.5％9.4％0.2％0.1％34.70%26.10%29.50%9.40%0.20%0.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%一房二房三房四房五房复式比例区域产品市场分析/区域产品户型配比分析数据表明：区域户型市场的竞争主要集中在一房、二房和三房产品上，二房和三房比例有所上升，而一房产品所占比例较前几年则有所下降，从调查所知，目前市场销售情况较好的户型是二房和三房产品，一房产品由于投资价值下降及投资者的大量退出市场而从前几年的热销盛况急剧降温。随着房价的不断上升，消费者由于购房压力加大而降低面积要求，将导致二房的需求不断增加，未来区域市场二房的比例将继续上升。而四房则由于面积大，总价高，而导致将来的需求将呈下降趋势，建议本案户型设计以二房和三房为主，减少四房以上产品的比例。区域产品市场分析/区域产品户型面积分析房型面积范围（㎡）三重星都心二期长城非常生活建鸿达华都新芙蓉之都白沙晶城荷园名都花园万象新天层上观邸一房40-50————★——★★50以上★—★★————两房70以下————★———70-80————★——★—80-90★★—★———★★90-100★★—★—★★★★100-120★——————★三房100以下—————★——100-110—★———★——110-120—————★—★—120-140★——★—★★★★140-160★—————★★四房150以下————————150-160★—————★★—160-180——————★★—五房160-180————————180以上★———————区域产品市场分析/区域户型面积分析由表可知：区域户型市场，一房的竞争主要集中在50平方米左右，二房的竞争主要集中在80-100平方米，主流面积区间在10０平方米左右；三房的竞争主要集中在120-140平方米，主流面积区间在120-130平方米，四房的竞争主要集中在150-180平方米，主流面积在150平方米左右；五房的竞争主要集中在180平方米以上；各种户型面积均有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及购房者对住房需求面积的降低，未来各类户型面积将继续朝趋小化发展。根据市场调查数据所知，目前市场上最受欢迎及销售情况较好的是80平方米左右的二房；120－140平方米的三房以及140－150平方米左右的四房。而100平方米左右的两