长沙珈鼎韶山南路项目定位整合策划报告_133PPT

湖南珈鼎置业发展有限公司珈鼎韶山南路项目定位湖南珈鼎置业发展有限公司汇报思路提出假设地块价值分析市场机会扫描市场竞争分析案例借鉴整体房地产发展大势判断住宅市场机会商业市场机会物业发展建议经济测算及风险分析发展战略及定位湖南珈鼎置业发展有限公司国内大势判断——未来十年持续发展7、消费升级6、人民币升值5、大批个人投资房地产购房投资趋势明显4、土地资源稀缺性3、中国人口红利带来新增住宅需要2、高速城市化进程有力推动1、国内经济高速发展带动未来十年中国房地产业持续发展湖南珈鼎置业发展有限公司07年10月前的房地产市场及调控政策房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。2006年调控重点是调整住宅供应结构人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施）《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（国六条）（06.5.17）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（十五条细则）（06.5.29）《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（06.5.30）人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施）三次上调存款准备金率累计1.5%——据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15）自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等07年上半年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（07年2月正式开始征收）《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（07年1月1日起实施）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（07年1月正式实施）央行的再次加息征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施土地增值税、土地使用费、城市基础设施配套费的上涨，将增加开发商的成本，央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款湖南珈鼎置业发展有限公司07年10月后的房地产调控政策严格规范房地产开发贷款管理：对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，银行不得发放任何形式的贷款严格规范土地储备贷款管理：银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款严格规范商业用房购房贷款管理：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋严格规范住房消费贷款管理：银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍严格土地资源管理：建设用地使用证必须完全付清土地款后方可发放。土地使用证不能分期放发。影响1：第二套住房首付和利息的提高，迫使一部分投资者退出市场，投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有的项目高达70％。新政后投资客比例下降到30％以下。影响2：对旺盛的市场需求将起到降温作用，但对于强劲的刚性的市场购买力不会产生根本性的影响，也难以抑制房价继续上升。影响3：“第二套”界定以家庭为单位，将对未来即将入市的拼接户型的销售造成一定影响，目前通常采用的方法是在发展商配合下同时在2家银行做按揭，但今后银行是否会针对这一情况制定相关措施尚不可知。影响4：开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化,《通知》限制了它的贷款渠道；严格贷款条件。对中小型房地产企业的资金链影响厉害，预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。湖南珈鼎置业发展有限公司大势判断——长期增长中的调整我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展趋势。1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）；2、第二个阶段（1998-2004）：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期；3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计2011-2012（历时2年）将成为第3个小型调整期。-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%19871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006房地产投资增长率固定资产投资增长率国内生产总值增长率过热期增长期专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，受政策影响，小型调整期可能延长至2008-2010年繁荣期湖南珈鼎置业发展有限公司长沙房产发展趋势——未来三年或成为增长中的震荡期长沙经济与社会的基本面持续利好、价格洼地、长株潭两型试点审批，为房地产发展提供空间；货币、信贷政策从紧、宏观调控政策继续落实、一线城市房价下跌将影响二、三线城市的房地产发展预期，制约房地产业发展速度；住房保障措施落实，将分流市场刚性需求；新开工面积意味着1-2年后上市预售量。06年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，07年1100万平方米。市场供应预计将会突破1000万，市场需求与07年基本持平，供求关系出现明显变化2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与07年同比，供应压力增大，增速将明显放缓，不排除高位大幅度震荡的可能成交萎缩价格平稳开发企业投资热情下降湖南珈鼎置业发展有限公司开福区芙蓉区天心区雨花区岳麓区本案城东板块住宅市场机会—未来三年北区供给突增，南区和西区次之城北板块河西板块中心板块城南板块供应量、销量超过200万平方米的是雨花区，开福区供应赶超天心区，超过150万，芙蓉区（中心板块）供销量最小07年开福区供销增长迅速，天心区、雨花区销售增长超过供应增长，说明对南城看好区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市06上半年0.31.90.990.740.930.892006年0.681.51.030.841.171.0507上半年0.670.830.691.080.660.762007年0.790.930.771.151.030.95全市及各区供销对比湖南珈鼎置业发展有限公司板块中心板块城东城南河西城北规模小规模中大型规模中大型规模大中小型项目汇集中等规模为主物业类型高层小高层为主多类型，多层、小高层为主从别墅、多层至小高层、高层均有以小高层为主，别墅发展较快户型小户型/商业/商务项目多三房四房为主，户型较大100-140M2三房为主，两房/四房为辅3房为主，116-164M2三房108～135M2为主新盘价格5000～8000元/M24000～7000元/M24200～6000元/M2洋房3500-6000元/M2,别墅4500～7000元/M23500～4500元/M2客户打破区域界限，投资客、市区二三次置业者周边老板、市区二三次置业者城南教师、公务员、企事业员工为主，良好的前景吸引市区客户河西高校教师和医生为主，别墅吸引了部分河东客户开福区医生、教师、公务员为主发展重点区域五一路、韶山路和芙蓉路沿线芙蓉区政府和体育新城两核心组团韶山路和芙蓉路沿线沿金星大道一带土地资源丰富新河三角洲片区优势1.完善配套：市政配套齐全、道路畅通、生活配套设施齐全2.接近商业、商务区，城市便捷生活1．市政配套齐全、道路畅通、与城市中心距离近2.区域认同度较强，前景好，众多实力开发商携手3.马王堆和万家丽两大专业市场1.区域发展前景看好，最有前景楼市板块2.道路畅通，有一定的自然景观资源3.整体规划较好1.山水资源/人文底蕴、市政府所在地2.高校教师提供稳定的住房消费力3.大盘品牌开发项目多1.有一定景观资源、区政府所在地2.周边有一定消费力3.实力开发商进驻，提升区域形象4.两馆一厅、滨江三角洲规划等利好片区劣势1.中心城区地价高昂2.缺乏规模社区1.缺乏景观资源2.可开发用地减少3.城市基础配套不完善1.区域配套缺乏2.人气不旺3.目前高素质楼盘偏少1.区域隔阂观念明显2.受经济适用房冲击，房价偏低1.传统落后区域，认可度不高，2.楼盘整体素质一般住宅市场机会—板块竞争扫描位于城南的井湾子地区地段的尚未出现成型A级标志，是中高价物业开发扩容性能最好的区位。湖南珈鼎置业发展有限公司长沙现有商圈格局——“1+6”商圈分布形式市级——五一商圈区域级——伍家岭商圈袁家岭商圈火车站商圈五一商圈东塘商圈侯家塘商圈溁湾镇商圈长沙商业市场机会侯家塘商圈溁湾镇商圈伍家岭商圈袁家岭商圈火车站商圈东塘商圈湖南珈鼎置业发展有限公司商业环境分析:两头集中，中间分散的商业格局★本案北端：东塘区域大型百货、餐饮、超市，辐射全市的次商圈，以金色家庭、友谊阿波罗、通程电器、沃尔玛超市为代表中高端消费中端：铁道学院\林学院地段零散经营户、及针对高校型消费的中、小型商业集中地、步步高超市南端：红星区域红星农副产品、蔬菜、花卉、建材等专业类批发市场,辐射全省，特色餐饮（各类土菜）等针对中低端客户的商业为主项目周边商业市场机会湖南珈鼎置业发展有限公司已上市开张的商业项目商业场所名称定位东塘大都市商业街定位为收入偏低的年轻一族，占据金色家族与友谊商城的中间消费地带，目前长沙市最成功的地下商业街潮流特区定位与大都市商业街相似，整场经营管理不善，商铺转让率较高。流行工厂雨花亭商圈的中心位置，其经营的品牌较低档，与区域内消费力较强的人群不符，整场的经营较差。橙子498街区橙子498街区，具有丰富的商业业态、中档次的消费水平，是典型的城区主干道旁高校型商业。★本案橙子498起价6000元，最高25000元/平米起价21000元，最高32000元/平米起价10000元，最高20000元/平米即将上市项目加加大街湖南珈鼎置业发展有限公司预测08-10年处于增长周期中的调整期；未来两年长沙将出现供大于求，竞争加剧南城板块供销两旺，与城东形成主要竞争，两区域当前均以小高层大中社区为主，三房为主，新盘均价在4000-6000元/平方米。受新政影响，长沙购房主体客户将发生改变——周边县市、25-30岁年轻人比重上升；2007长沙商品住宅供销平均面积是110平方米，受新政影响，长沙未来主力户型将发生改变——预计2008-2009年将出现集中放量；市场机会结论项目受东塘商圈和红星市场两商圈辐射，当前业态为零散经营户及针对高校型消费的中、小型商业周边已上市和即将上市的项目以社区配套、高校、年轻时尚类为主，主要客群中档，存在同质竞争湖南珈鼎置业发展有限公司汇报思路区域在城市中的地位项目现状项目SWOT分析地块内部价值分析项目本身的资源有没有跑嬴市场的机会？地块价值分析提出假设案例借鉴市场竞争分析发展战略及定位物业发展建议经济测算及风险分析经济效益测算市场机会扫描湖南珈鼎置业发展有限公司区域在城市中的地位开福区芙蓉区天心区雨花区岳麓区本案南二环外围沿线,距离长沙现有CBD距离适宜周边３公里为长株潭城市群CBD－－省府板块和武广新城本案武广新站省政新城五一商圈天心区东部,雨花区和天心区交界处根据2005-2020规划，属于市中心板块本案湖南珈鼎置业发展有限公司南临新的省政府，北接长沙传统商圈——两塘商圈，东临武广新城属于新南城板块，项目所在地是中心区最具升值潜力