徐州市文化城地块开发策略研究(.7.2)-52p共53页

XUZHOUSHIWENHUACHANGDIKUAIKAIFACELVEYANJIU徐州市文化城地块开发策略研究2019.7.02.主要内容一.文化城发展模式界定二.文化城资源条件分析三.总体定位和功能定位四.商业实施策略研究五.项目评价与风险分析1.徐州是国务院公布的第二批三十八个历史文化名城之一，禹贡九州的天下中心2.历史悠久，地杰人灵；千古龙飞地，一代帝王乡3.东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有“五省通衢”之称4.国家园林城市5.淮海经济区现代服务业中心城市概况一.文化城发展模式界定文化城地块隶属于泉山区，位于徐州市中心区南侧，西面与云龙湖风景区毗邻，背靠云龙山，地理位置得天独厚，依靠泰山路、凤鸣路于城市联系，交通十分便利。本次研究面积7.25公顷（108亩）。一.文化城发展模式界定项目区位市中心云龙山本案近年来市委市政府对文化产业加大重视和支持，创意68、老东门、中国矿业大学软件园和师范大学创意产业园等众多项目得以规划并实施，不仅有力推动了文化产业和现代服务业的发展，还盘活城市土地资源。项目背景分析一.文化城发展模式界定创意68老东门中国矿业大学软件园师范大学创意产业园另一方面随着云龙山风景区的不断改造升级，有丰富文化底蕴的云龙山正在焕发新的活力，而云龙山东麓的文化城地块却由于历史遗留原因长期搁置，造成城市土地资源巨大浪费，本次结合市委市政府发展文化产业的契机，决定重新定位文化城功能与业态，让文化城焕发生机。文化城文化+创意创意产业、创意经济或译成“创造性产业”，强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮和经济实践。参考国内经验，总结出以深圳为代表的文化产业四种先进发展模式发展模式界定一.文化城发展模式界定文化+科技文化产业向高端拓展的突破口，包括文化科技主题公园、影视娱乐、媒体网络、文化衍生品等的立体多元产业文化+旅游各类型主题公园，以特色文艺演出和文化产品启动旅游文化消费市场文化+金融破解文化产业发展的投融资瓶颈问题与文博会相配套的文化投融资平台的建设，将使深圳成为国内重要的文化产权交易、知识产权评估和投融资服务中心。F518时尚创意园OCT-LOFT华侨城创意文化园怡景国家动漫基地民俗文化村世界之窗欢乐谷大芬油画村深圳文化创意博览会各类信息平台华强方特欢乐世界华强方特梦幻王国各类文化产业发展模式的特征模式特征一.文化城发展模式界定类型文化+创意文化+科技文化+旅游文化+金融区位特征靠近城市文化中心非城市中心旅游景区或景点商业中心依托资源人才资源、文化底蕴大量土地和一定的风景资源强势的旅游资源文化产业投资平台商业业态特征工作室、步行街大型游乐场主题公园博览会、信息平台商业业种特征创作工作室、会展、特色餐饮、酒吧、娱乐娱乐业、影院、餐饮纪念品、手工艺品、当地特产和美食交易与投融资对人吸引力创意产品、配套产业挑战极限、视听感受旅游观光海量信息客户群特征城市居民为主城市居民+游客以外地游客为主文化产业从业者典型案例怡景动漫创意产业基地深圳518创意园、华强方特欢乐世界深圳华侨城、大芬村深圳文博会地块靠近城市人文核心，并靠近云龙湖风景旅游区，人才资源和文化底蕴丰富，但是其土地资源受限，综上该项目建议定位为“文化+创意”发展模式项目发展模式一.文化城发展模式界定文化城市中心徐州市中心人文和风景布局文化+创意项目发展模式=1.OCT-LOFT华侨城创意文化园区域位置：深圳南山区华侨城原东部工业区。创建背景：地区面临着规划调整和功能改进。规模：首期项目（南区）占地55465平方米，原有建筑面积为59000平方米；二期项目（北区）占地95571平方米园区业态：集创意文化、艺术展览、时尚潮流、产品发布、生活派对、旅游观光等于一体，是典型的综合型产业园区。园区特点：只是对结构进行了加固，尽量保留了原有的东西——烟囱、红砖、车间流水线、机器、斑驳的外墙，甚至把改造过程的痕迹留了下来。对于原来的空间，也没有进行其他装饰，而是把空间留给了那些入驻的创意公司。案例分析二.文化城资源条件分析2.F518时尚创意园区域位置：位于宝安中心区的核心地带，宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路之间。创建背景：产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的。规模：总规划建筑面积达25万平方米，其中一期占地约6万平方米，建筑面积约14万平方米，总投入3.5亿元人民币。园区业态：集创意办公（工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、新媒体服务、雕塑绘画、音乐等）、旅游住宿、时尚消费、餐饮休闲、展会、演出等于一体的综合型园区。园区特点：全球设计师与艺术家的价值演绎地，由２０多栋四层高的旧厂房改建而成。案例分析二.文化城资源条件分析3.怡景动漫创意产业基地区域位置：深圳市罗湖区怡景路创建背景：深圳市委市政府出台了一个关于扶持文化产业的政策，这个政策就是大力扶持动漫产业。规模：总建筑面积42500平方米已经有30家国内外动漫企业入驻，总注册资金超过11亿，入驻人数超过1000人园区业态：动漫和游戏节目制作中心，技术服务中心，版权保护及音像发行中心，国际合作制片及项目管理中心，剧作拍卖交易中心，动漫师资鉴定、测评及培训中心，衍生产品开发中心，动漫游戏数据集散中心案例分析二.文化城资源条件分析4.田面设计之都创意产业园区域位置：深圳市福田区创建背景：深圳市委市政府出台了一个关于扶持文化产业的政策，这个政策就是大力扶持动漫产业。规模：占地1.5公顷，建筑面积4.969万平方米，总投资1.3亿元，园区内的设计企业办公区3.5万平米，公共商务服务区8000平米，展厅配套服务区7000平米园区业态：创意设计、研发、制作、交易、展览、交流、培训、孵化、评估及公共服务酒店和设计培训中心等园区特点：由拥有10栋轻型厂房的田面工业区改造而成案例分析二.文化城资源条件分析成功要素总结二.文化城资源条件分析功能多样化：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体品种多元化：产品丰富，高、中、低档商品搭配合理特色本地化：以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，避免产品雷同化商业特点有集聚人气的核心业种：白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主重视老字号的作用：恢复大量老字号，提升街区价值差异化：所选业种与现代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线商业业种根据商业功能适当分区，形成不同主题商业区结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特性布置布局原则特色餐饮聚集形成美食街休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷老字号原址恢复或沿主街布置主力店或老字号位于昭示性好的地段，引导客流布局特征结合以上各个园区的特点可以看出深圳文化产业园有以下几个特点：大都是利用“三旧”（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，成功调整结构，促进经济转型，加快城市更新；顺应时代发展的需求；受政府政策及战略调整的影响；大多以综合型产业园为主，多元化发展；注重发展低消耗、高产出的创意产业。政府引导和市场运作规律共同作用的成果，这些文化产业的形成和发展，市场需求是内因，起决定作用，政府的推动使其更快更好的发展创造条件，起的是外在的助推作用。关键特征•园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业•研发为主，同时具有交流空间、展示、培训等•园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成集聚效应•打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用•除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力•具有一定的商业、居住等配套•政府拥有一定量的办公物业，低价出租，用于孵化小型创业企业适用条件•适用于具有发展潜力、对区位条件要求不高的产业•知名企业或机构先行入驻•生态环境较好、交通便利区域•政府推动，并建设促进产业发展的公共设施配套•通常所需面积20万㎡以上，开发周期10年以上通过对广州、佛山和深圳文化创意园区的实地考察，结合文化城实际情况和盘活土地的初衷，总结出以下几点经验：1、政府引导，企业主体，市场主导；2、产权尽量统一（成立股份制公司或收购所有权）；3、专业商业运营公司统一管理；4、产业多样性和形成产业链；5、选择差异性的产业形成园区特色；6、随园区发展升级盈利模式逐步改变。1.城市发展资源条件分析二.文化城资源条件分析功成案例资源要素总结回龙窝资源要素分析硬件因素丰富的历史文化内涵悠久的历史：历史上的繁荣，且延续到近代√回龙窝是清代延续至今的居民点文物古迹：具有名人、名事件等历史古迹√有许多演绎和传说，周边有古城墙遗址、快哉亭等文化古迹独特的建筑格局、风格具有历史性的地方传统建筑及格局√典型徐州传统民居旧建筑及格局，但近年破坏严重优越的区位位于市中心或临近强势旅游资源√紧邻中心商业区，周边旅游资源丰富软件因素悠久的商脉从古代以来就是城市的商业贸易中心，近代商业繁荣√自古以来主要是居住地，缺乏商业氛围，南侧的户部山、马市街是有悠久历史的商业中心富有活力的历史人文生态改造后传统人文元素，如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式等得以继续和发扬○徐州传统文化、民俗民风、老建筑等无形资产逐渐消失，街区市区活力，生存环境恶劣符合消费者需求的商业符合市民或游客需求的商业业种○仅在沿路有些小型商业，档次较低多元化的商业功能组合多元化业态组合，人们可以在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长○没有形成商业氛围，功能单一良好的经营管理模式有效的经营管理模式维护历史街区的特征及符合市场需求，实现历史街区的复兴○有自发形成，不成体系1.城市发展2.周边协调3.自身发展承载城市职能三.总体定位与功能定位文化城1.周边商业项目餐饮业：问天阁、九鼎舫、商业市场供需三.总体定位与功能定位1.创意68区域位置：徐州市民主路68号。创建背景：项目分别为徐州针织总厂、医疗器械仓库、徐州市财贸职工医院、驻徐某部第二招待所改造而成。面积：总占地约38400平方米，总建筑面积21000平方米。功能与业态：创意办公、创意培训、大学生创业基地、商业配套、人才聚集。战略定位：城市生产性服务业创意孵化产业园，最终打造成淮海经济区第一个文化创意集聚高地。类同项目总结：1、位于老城区，为城市改造项目，修旧如旧；2、项目已实施，且运营状况较好；3、业态与功能以创意办公、创意培训为主；4、项目规模较小，不能较好的发挥产业的集聚效应。三.总体定位与功能定位2.中国矿业大学学府创业新天地区域位置：位于矿业大学文昌校区西部，解放南路东侧，西侧为矿业大学成教学院，北侧和东侧为校园区域。面积：占地约4.43公顷。功能定位：以创意办公、科研设计为核心，休闲购物为一体的创意文化产业街区。功能与业态：创意办公、效果图制作室、动漫生产车间、艺术画廊、工业制作中心等，兼顾购物、酒吧、KTV、咖啡厅、茶室等休闲场所设施。类同项目总结：1、依托高校进行改造，科技氛围浓厚；2、业态与功能以创意办公、科研设计为主；3、项目规模较小，仅仅是创业街区的概念，不能较好的发挥产业的集聚效应。三.总体定位与功能定位2.徐州师范大学科技园区域位置：位于徐州师范大学云龙校区，是徐州的文化中心和商业附中心。面积：占地约176亩（11.7公顷），规划除保留2万多平方米的古建筑并修旧如旧外，新建15万平方米的企业孵化区和产业集聚区。定位：建设高校学生实习和实践基地，科技型中小企业孵化基地，培育高层次的技术、经营和管理人才，努力为入园创业者搭建全方位、高质量的服务平台。功能分区：科研核心区，酒店接待区，科研办公区，体育活动区，师生生活区，人才孵化基地以及配套商业区。类同项目总结：1、依托高校，科技、文化、人才优势突出；2、定位为高校学生实习、实践基地，中小企业孵化基地；3、功能主要围绕科研进行展开；4、市城建重点项目，项目规划正在推进。三.总体定位与功能定位类同项目总结三.总体定位与功能定位1、目前，徐州市创意产业园发展尚处于初级阶段，存在规模较小，产业链协同作用不强等特点；2、创意产业园主要分布于老城区，主要依托老厂房改造和校园改造进行规划，历史气息、工业气息、文化气息氛围较浓；3、现有创意产业园，以创意办公、创意培训、创意科研为主要功能，在建筑设计创意、文化传媒创