养老项目投资测算

说明面积（㎡）房屋面积（㎡）套数床位数面积比例备注150亩1000011.5000150000.7598632.0065.75%88768.801445263690.00%单人间8876.8835平方米/户25425410.00%双人间71015.0465平方米/户1093218580.00%套间8876.8890平方米/户9919710.00%4931.60911515.00%单人间1479.4835平方米/户424230.00%双人间2465.8065平方米/户387650.00%三人间986.3290平方米/户113320.00%4931.60801465.00%单人间493.1635平方米/户141410.00%双人间3945.2865平方米/户6112180.00%套间493.1690平方米/户51110.00%51368.7534.25%购物中心200邮局200便利店50ATM机50银行200干洗店50茶社100零点餐厅100洗浴中心500美容美发50食品店/菜市场100幼儿园2500按6个班180人的定额设置（13㎡/人）4100接待中心100老年大学200多功能厅150球馆（台球、乒乓球、羽毛球300游泳馆、温泉水疗馆3000阳光厅1500室内高尔夫球馆50花房100电影院100书画室棋牌室网络教室图书室影音室舞蹈室健身房钢琴房自助厨房食堂餐厅自助洗衣间开水间护理站污物间公共浴室公共卫生间宗教室办公室康复训练室41068门诊用房878急诊用房176住院部2282医技科室用房1580保障系统用房468行政管理用房234生活辅助用房234康复理疗室100心理辅导室50医疗保健用房35568根据《养老设施建筑设计规范GB_50867-2013》中公共活动用房最小使用面积指标的相关规定，总床位数2933张，按14㎡/床计算，则公共活动用房的面积为41068平米1.根据《养老设施建筑设计规范GB_50867-2013》中医疗保健用房最小使用面积指标的相关规定，总床位数2933张，按2.1㎡/床计算。2.根据一级综合医院50-55㎡/床的最低标准设置养老公寓公共服务配套自理老人公寓养护中心亲情酒店生活服务用房公共活动用房自理老人公寓合计养护中心合计亲情酒店合计公共服务配套合计合计合计产品配比表一期总用地面积容积率一期总建筑面积养老公寓（建筑面积）一150.00亩100000.50根据挂牌文件填写1建设用地面积150.00亩100000.50根据挂牌文件填写2代征道路用地0.00亩0.00根据挂牌文件填写3代征绿化用地0.00亩0.00根据挂牌文件填写二165000.831地上小计150000.751.1养老公寓（建筑面积）98632.001.1.1自理老人公寓88768.801.1.2养护中心4931.601.1.3亲情酒店4931.601.2公共服务配套51368.00公共建筑面积暂按10%估算1.2.1生活服务用房4100.001.2.2公共活动用房41068.001.2.3医疗保健用房6200.002地下小计15000.08地下面积暂按地上面积10%估算一含契税65.00万元/亩9750.00含税楼面地价650元/平方米1土地成交价65.00万元/亩9750.00土地成本已计入住宅部分，养老暂不考虑土地成本2契税0.003%（北京商业用地契税标准）3其他（耕地占用税）0.00二82125.071地上小计150000.7567500.001.1养老公寓（建筑面积）9863244384.40建安工程费按4500元/平方米计算1.2公共服务配套5136823115.601.2.1生活服务用房4100.001845.00建安工程费按4500元/平方米计算1.2.2公共活动用房41068.0018480.60建安工程费按4500元/平方米计算1.2.3医疗保健用房6200.002790.00建安工程费按4500元/平方米计算2地下15000.084500.02建安工程费按3000元/平方米计算3市政配套建设小计10125.053.1红线内小市政165000.834125.02以建筑面积为基数,每平方米按250元计3.2小区内绿化100000.506000.03根据绿化及铺装面积计，暂按600元/平方米计。绿化及铺装面积=建设用地面积×（1-建筑密度）序号说明面积(m2)总价（万元）备注一4529.92建筑安装工程费会员卡销售年投资收益预测项目会员卡投资收入预测规划设计指标总用地面积拟建总面积成本分析土地使用权取得费1地上150000.754529.921.1养老公寓（总居住面积）98632.004529.921.1.1自理居住合计88768.804318.5040万、70万、100万三种卡别的销售比例分别为50%、30%、20%1.1.2养护中心4931.60211.43押金为20万元，收益按7%计算1.1.3亲情酒店4931.600.00未考虑销售收益1.2公共服务配套51368.000.00未考虑销售收益2地下15000.080.00未考虑销售收益二90.60按销售收入的2％计算三4439.32序号说明面积(m2)总价（万元）备注8236.31自营方式1自理居住合计98632.004021.711.1单人间35平方米/户8876.88507.05预测月服务费3500元/套/月1.2双人间65平方米/户71015.043120.29预测月服务费5000元/套/月1.3套间90平方米/户8876.88394.37预测月服务费7000元/套/月2养护中心合计4931.601177.802.2养护中心运营收入共计151张床位4931.601177.80房租2500元/月/床，护理费4000元/月3亲情酒店共计146张床位4931.601065.80房租200元/天3公共服务配套51368.001971.003.1商业文娱公共配套针对本项目自理和半自理老人，以及周边社区老人45168.001825.00（1）运营收入：主要以餐饮为主，本社区入住2143位老人(不包括出售使用权的790张床位)，每人每天20元餐费，预计运营收益42860元/天，加上其他娱乐收益暂估50000元/天（2）运营成本：如果自己经营，运营收入的30%为成本支出3.2医疗配套健康管理中心6200.00146.00（1）医疗收入按照100张床位的综合医院标准，年平均50人/天，按每人每次医疗消费80元计算。（2）运营成本：运营收入的70%为成本支出。一自营年收入预测项目全自营年收入预测销售费用销售收益单位：万元T+0T+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7合计201520162017201820192020202120221.资金流出土地成本9750.009750.00建造成本82125.0724637.5249275.048212.51自理运营成本（30%）11220.57361.95603.26844.56965.211206.511206.51护理运营成本（70%）7832.37164.89412.23659.57824.46824.46824.46医疗运营成本（70%）909.5851.1071.5481.7691.98102.20亲情酒店运营成本(30%)95.92127.90159.87191.84223.82折旧费（3%）15159.392756.251378.131378.131378.131378.13小计128915.429750.0024637.5249801.8912131.273081.693409.433692.923735.122.资金流入CCRC会员费投资商收益49376.15452.991811.973170.953623.944076.934529.924529.924529.92自理运营收入37401.901206.512010.852815.203217.374021.714021.71护理运营收入11189.10235.56588.90942.241177.801177.801177.80护理投资收入2008.5542.29105.71169.14211.43211.43211.43亲情酒店运营收入6394.80319.74426.32532.90639.48746.06商业配套运营收入16972.50912.501460.001825.001825.001825.00医疗运营收入1299.4073.00102.20116.80131.40146.00转让使用权收入56364.000.0056364.000.000.000.000.00小计181006.40452.991811.974655.3063998.659992.0311611.2212536.7412657.923.税费0.00营业税及附加5.4%0.000.000.000.000.000.000.000.000.00所得税12.5%10677.490.000.000.006030.43354.18458.98539.24549.11土增税#REF!#REF!小计#REF!#REF!0.000.006030.43354.18458.98539.24549.114.净现金流#REF!#REF!(22825.55)(45146.59)45836.956556.167742.818304.588373.695.累计现金流#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!6.净利率#REF!-92.6%-90.7%252.4%190.8%200.2%196.2%195.5%投资回收期#REF!内部收益率#VALUE!T+0T+1T+2T+3T+4T+5T+6T+72015201620172018201920202021202230.00%60.00%10.00%0.00%0.00%0.00%50.00%80.00%100.00%100.00%100.00%00036505110584013140146000.00%0.00%0.00%50.00%70.00%80.00%90.00%100.00%0.00%0.00%20%50%80%100%100%100%307612115115115110.00%40.00%70.00%80.00%90.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%30%50%70%80%100%100%0.00%0.00%0.00%30%40%50%60%70%43.858.47387.6102.20.00%0.00%100%012345677.转让使用权收入假设转让使用权收入比率入住床位数5.自理会员费+运营收入假设自理会员费收入比率自理入住比率6.亲情酒店运营假设亲情酒店入住率运营比率3.医疗运营假设年接待量(人次)运营比率4.养护中心运营假设养护中心入住率开发及运营假设1、建设进度开业及试运营期稳定运营2.商业配套运营假设