新项目前期介入对接要点(会签版090619)

***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第1页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二新项目前期介入对接要点[B/O版]***市***物业服务有限公司工程技术***市***房地产有限公司工程管理部受控文件请勿外传***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第2页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二1.目的：随着公司项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。其中主原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。2.范围：适用于***市***房地产开发的所有项目及******物业接管的所有新项目3.职责：3.1物业工程技术、地产工程管理部联合负责编制、发布和修订本工作指引；3.2物业公司前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进行评估；3.3本文件经地产公司领导与物业公司分管领导批准或授权人批准后有效；4.方法和过程控制：***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第3页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二序号分类介入要点未采纳原因一、设备类1设备房标准：（开闭所\配电房\控制中心\电梯机房\水泵房\弱电机房\风机房\泳池泵房）设备房通用标准：1.小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。2.地面铺防滑地砖或刷地坪漆（水泵房及泳池泵房必须采用防滑地砖）3.墙面在1.2米以下贴墙砖或刷白，以上墙面刷白（水泵房、泳池泵房高度1.8米）4.照明亮度合理，分回路控制（并增加应急照明）5.通风良好，夏天考虑机房的温度（是否加装空调，电梯机房必须增加空调）6.防鼠，门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm）7.防火，应按比例配制相应的灭火器材(采用二氧化碳灭火器)8.标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识）9.设备房内应设置维修所需的插座10.设备房内接地网要完善.强弱电接地要分开11.防湿，注意相关的温度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）；12.增加设备房与控制中心之间内线电话13.排污管道应避开设备房顶穿行。14.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。15.变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。16.变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一开一备安装设计。17.设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。设备房特殊标准：1.机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房）2.排烟的水处理（适合发电机房）***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第4页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二3.油桶与发电机房隔离（适合发电机房）4.存放燃油的房间要装置防爆开关和灯具,有足够的地方存放消防沙,其他设备房要装置防爆灯具.（适合发电机房）5.发电机房建议加上防爆灯和防爆开关（适合发电机房）6.柴油补给的方便性、照明的后备电源、应急灯、干湿温度计、发电机水箱清洗需要下水排水等（适合发电机房）7.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。（适合发电机房）8.独立的配电系统、后备电源必须满足4小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、防潮处理等（适合控制中心）2电梯介入设计选型时：1、在对电梯进行选型时，轿门控制装置最好选用触板式光幕；2、控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止；3、与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别；4、电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行通话；（存在杂声问题、主要考虑线的型号）；5、轿厢内轿厢风扇要保证通风良好，中心城区需增加空调；6、电梯内部配置监视器及集中控制对讲功能；(电源由控制中心集中输出)7、消防电梯底坑必须设置排水系统（必须是一主一备），普通电梯应设置排水孔；8、消防电源必须采用未端双电源；9、电梯机房采用隔音措施，电梯曳引机采取防震措施，避免噪音、震动影响毗邻房屋客户（大厦项目电梯在客户卧室通过，影响客户正常生活）；10、有机房电梯必须预留检查吊钩；施工跟进时：1、机房内基座墙体提前处理；2、钢丝绳上的平层标识完好；3、电梯井道内土建模平等；4、在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理；***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第5页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二5、建议在施工时把电梯做好防护，以免施工、装修期间对设备的破坏；6、电梯机房应设置通风、降温，需要安装一个百叶窗；7、跟进电梯机房内安装应急灯一组；3供配电介入设计选型时：1、公共用电必须单独计量2、各种配电箱（柜）钥匙通用。3、供配电必须采用双回路双电源措施；4、设备要采取隔音减震措施，保证住户不受影响；5、电源柜需要配备通锁，分期开发的各期之间的通锁要一致；6、变压器超高温报警、发电机运行指示、市电显示信号装置引至控制中心；7、配电房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统；8、所有设备房应配备应急灯、增加排水沟，确保能有效排水；9、商业（包括会所）使用发电机配用电源的，应该充分考虑商业用电的波动性，并保障在发生火灾时能够方便切除。（无论如何，计算负载不能操过发电机容量的80%）。10、按当地要求配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、公共照明设施（小区路灯、楼内照明、设备房照明）需要与发电机备用电源连接。非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。施工跟进时：1、前期考虑配电房抽风及除潮问题2、经地下室的电缆洞口应进行反坡处理，同时进行封堵防止雨水倒灌。3、多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。4、强弱电井应设置照明，开关在井道内；弱电井内需要设置插座；4发电机介入1、发电机下方设置废润滑油收集油槽。2、发电机设备房内需要配置维修专用工具。3、发电机应配备辅助加热装置，确保润滑油温度。***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第6页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二4、发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。5、机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器；6、发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气弯管。7、发电机排烟口应对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识并具有水位限高措施，防止水倒灌进入发电机烟道。8、发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。5给排水介入设计选型时：1、在设计时应注意水泵的位置选址，避免水泵房内的噪音扰民问题（***多个城市多个项目均有此问题，）2、生活水箱安装高低水压报警、并配置水位显示管，并将报警信号接入控制中心；同样地下室及水泵房内的废水坑收集坑必须增加高低水压报警接入控制中心；3、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备房、车库污水池等高低水位报警信号连接到监控中心。4、水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，不得不安装在水泵房内时，应有防止水泵及管网漏水喷到配电柜上的措施。为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡，控制柜柜底应高出地面20cm以上。水泵应设置为自动启动，积水坑应安装高水位报警应连到控制中心。5、小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。6、对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能，消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。7、优先选用不锈钢水泵，水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接，短管上方要有放气阀。8、水泵变频控制系统应具备：a)PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。b)该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第7页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二c)根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。d)根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。e)设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位。9、泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。10、小区高层二次加压给水系统条件允许可做无负压系统；施工跟进时：1、小区公共用水必须单独加表计量2、水泵基座四周应设置排水沟。3、水泵房内增加泄压阀、增加主管泄水口（在标准层水管爆管后快速排水使用）4、增加防水门槛30公分高、水泵房内的配电柜高于30公分；5、生活水管表面应刷绿色、废水管灰色、消防管红色、喷淋管黄色。6、排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接，利于日后检修、拆装。7、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。8、二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm，设置在水箱底部，水池底部应有坡度。9、地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连；需清洗水池时关闭一个水池进行清洗，使用另一个水池。6消防介入设计选型时：1、消防、喷淋泵必须采用未端双电源2、消防、喷淋稳压泵采用变频恒压系统。3、消防车道中心线间距不宜超过160m。4、防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。5、消防车道下的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力。6、烟感温感控制系统报警信号直接反映到消防监控中心。7、消防水泵运行状态信号、管网压力、水箱溢流报警信号引至控制中心；8、供消防车取水的天然水源和消防水池，应设置消防车道。***市***地产、物业跨专业衔接文件编号WY-00名称新项目前期介入对接要点版本B／0第8页共26页会签栏生效期2009年6月6日物业公司编制工程技术部客户关系部分管领导地产公司工程部分管领导一分管领导二9、消防车道宽度与净高不得小于4m，尽端式消防车道应设不小于12m×12m的回车场。10、当建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，均应设置穿过建筑物的消防车道。11、室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如采用高压或临时高压给水系统，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m。施工跟进时：1、防烟门、天台