项目全程策划报告

合肥****国际全程策划报告目录第一部分合肥房地产市场宏观状况分析………………………………………2第二部分市场调查问卷情况分析………………………………………………13第三部分项目周边楼盘情况……………………………………………………20第四部分项目基本概况及SWOT分析…………………………………………45第五部分项目产品定位…………………………………………………………52第六部分项目营销推广方案……………………………………………………71第一部分合肥房地产市场宏观状况分析一．合肥城市总体规划………………………………………………………………3二．庐阳区市场背景状况……………………………………………………………8三．合肥房地产综合评述……………………………………………………………10一．合肥城市总体规划（一）规划背景合肥，安徽省省会，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的第一线内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。合肥的气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。为适应21世纪初城市社会经济发展、行政区划调整的需要以及建设现代化大城市、发挥省会中心城市辐射带动作用，合肥市于2001年开始对1999年国务院批复的《合肥市城市总体规划》(1995~2010年)进行调整，2002年7月，合肥市人民政府正式批准合肥市城市近期建设规划，规划期限从2001年到2005年。近期建设规划在维持国务院批复的《合肥市城市总体规划》所确定的城市性质、城市形态、布局结构及发展方向的前提下，对合肥市城市规模作了适当调整。规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰3个县的16个乡镇辖区，总面积1672.5平方公里，其中市区面积596平方公里。城市性质是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。规划到2005年，城市人口规模控制在200万人，城市建设用地规模控制在209.21平方公里，人均建设用地控制在104.6平方米。（二）城市性质合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市结为友好城市。是安徽省政治、经济、文化中心。（三）城市规模全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区与三个开发区。（四）城市发展方向城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持“多中心、组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。（五）城市布局结构（1）城市总体布局为多中心、组团式，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。（2）老城区：位于环城河内侧，用地面积5.9平方公里，规划将老城区内过密的居住人口逐步向外疏散，人口规模控制在11万人。老城区将加强市政设施建设和旧城更新改造，严格控制建筑密度，增加绿地、广场和停车场等开敞空间，确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。（3）东区：位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。建设用地面积40.52平方公里，人口规模控制在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地，建设重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合开发和现代物流产业的发展。规划在花冲公园地区建设东区市级副中心。（4）北区：位于南淝河左岸、板桥河右岸，建设用地面积19.75平方公里，人口规模控制在18万人。本区为全市大型仓储基地，将发展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业，利用铁路和公路交通条件，形成城市物资储备流通中心。重点是加强基础设施和大房郢水库建设，建设庐阳区工业园区，与双凤工业区联动发展。规划在****路与临泉路交口附近建设市级副中心。（5）西南区：位于南淝河、环城河和四里河西岸，包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，建设用地面积110.25平方公里，人口规模控制在105万人；其功能为城市的行政、文化中心和科研教育区，以机械、电子、家电为主的工业基地，建设重点是充分发挥科教优势，加快高新技术开发区的发展，积极推进政务文化新区的建设。规划分别在南七里站、西七里塘附近建设市级副中心。（6）新城区：位于312国道大龙段南侧，主要是经济技术开发区，是城市相对独立的新城区，建设用地面积32.79平方公里，人口规模控制在27万人，其功能主要为城市的大工业基地和出口基地。致力于发展外向型和技术密集型的工业项目和第三产业，同时加快大学城建设，逐步形成工业、居住、仓储、公共服务设施全面发展的综合新区。规划在明珠广场附近建设市级副中心。（六）道路交通1、交通发展战略城市道路建设，保持并继续完善以二环九射和五横五纵为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调发展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建设。远期规划建设新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。2、城市道路网系统合肥市总体规划提出“以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理的城市道路网系统。”（七）远景展望目前，合肥市正在大力实施“科教兴市”、“城镇化”、“经济国际化”和“可持续发展战略”四大战略，着力建设全省城郊型农业示范基地、国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地和国内重要的旅游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。大房郢水库、宁西铁路合肥段、西气东输等一批关系国计民生的工程已经开工，政务文化新区正在建设：展望未来，一个经济繁荣，科教发达，开放度高，布局合理，设施完善，环境优美，园林特色鲜明，投资环境一流、创业环境一流、人居环境一流的现代化大城市，将展现在世人的面前。进入新世纪，合肥市加快建设现代化大城市的步伐，制定出到2010年全市GDP达到1000亿元的千亿规划目标，并把合肥建成国内外重要的制造加工基地，国内重要的高新技术研究和产业化基地，国内重要的旅游、文化和教育产业化基地，安徽省发展城郊型农业的示范基地。为了实现这一发展目标，合肥市进一步扩大开放，促进产业结构的调整和升级，优化经济发展环境，制定鼓励外来投资的政策，加大招商和引进人才、技术的力度，经济正呈现出快速发展的势头。二．庐阳区市场背景状况（一）简介庐阳区总面积136.86平方公里，人口37.14万，辖10个街镇，。以老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥的中心区。区域内人文景观众多。“庐州胜景，庐阳独揽”：有“翡翠项链”之誉的环城公园，被称为合肥人“母亲河”的南淝河。名胜古迹有三国古战场逍遥津、曹操点将台古教弩台、历史名人李鸿章故居、三十岗乡三国时期的古战场遗址等；董铺水库和建设中的放郢水库分别坐落在本区的西北部，整个城区市容整洁、空气清新、水秀景美。（二）市场状况本区各项发展相对较为成熟，住宅价格在四区中也相对较高。以单一型的多层住宅销售为主体；地理位置目前大部分多分布在北一环线以外；从规模看，目前除海棠花园等5家楼盘的建筑面积超过10万平方米，其他的规模都较小，整体环境配套也多是依附在周边原有的配套上，价格在2500元/㎡左右。庐阳区住宅主要沿区内3条线分布，****大道、****路和沿河西段，整体位置都有沿****大道和****路两条主干道北移的趋势。（三）重点地带沿河西段：环城路的修缮和灯饰绿化等工程的建设为沿河路的旧城改造和住宅建设带来一片生机，高层住宅、别墅、多层等复合型建筑星罗棋布，良好的地理位置及成熟的公众基础生活设施为居家生活提供了极大的方便。****北路：便利的交通和地理位置是本地段住宅开发的最大优势。市府广场边上：本市经济建设的进一步发展为该中心区域繁华的商圈及人气带来写字楼、商铺建设的新高，政务的氛围、文化的积淀、便捷的交通、拥挤的人流彰显了该地段投资者的非凡魅力。（四）发展障碍生活配套设施不完善，陈旧落后，道路建设进程较缓慢，西缓、北抑的发展政策将会使区位空间拓展短期内受阻。（五）未来发展趋势作为传统的中心商务区，庐阳区未来会进一步加快城市化进程，两大水库及森林公园等生态项目的建设将会引进一批地产投资商来本区投资。（六）庐阳区道路交通规划1、道路网架构分析：由骨架道路网络（由高等级公路、城市快速路和主干路组成）、次干路和支三个层次的道路组成一个快速、安全、便捷、功能明确、级配合理、易于管理的城市道路网系统。2、道路网规划：二横：一环、二环公路；二纵：****路、****大道三．合肥房地产市场综合评述（一）市场发展的基本特征1、2003年数据显示在2003年，在国民经济快速增长的大环境下，合肥市住宅建设与房地产经营呈高幅增长，主要经济指标屡创新高，03年达到历史最高水平。完成总投资95.26亿元，其中住宅投资69.51元，与上年同期相比增长138.09%和188.30%，商品房施工面积1071.71万平方米，其中住宅829.89万平方米，分别增长了78.26%和66.77%；商品房竣工面积369.39万平方米，其中住宅291.99万平方米；商品房销售面积284万平方米，其中住宅243.46万平方米。2、2004年一季度市场走势呈现高位起步，快速运转的态势。一季度全市完成房地产开发投资18.29亿元；施工面积达934.29万平方米，其中新开工面积231.97万平方米，竣工面积39.91万平方米，现房销售面积32.57万平方米。3、2003市场发展呈现的基本特征*开发投资持续高幅增长，住宅投资比例逐步提高；*市场交易活跃，供应量进一步放大；*房价总体保持稳中有升的慢牛态势；*空置量有所增加，但空置率仍在较低水平。4、2004市场发展展望地产开发投资仍将以较快的速度增长，需求继续扩大；政策因素的影响将逐步显现；诸多外地开发商北上南下，逐鹿合肥，开发商品牌、开发项目品牌的竞争将日益加剧；5、市中心区楼盘日趋稀少合肥房地产市场经过几年的发展，市中心区可开发土地逐年减少，加上一些旧城改造土地大多用于景观绿化或者商业用房，市区住宅供应量将出现供不应求的状态。6、城西南区块成为开发“热土”合肥市近阶段规划发展的最主要区域，如合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥新政务文化区都集中在该区等政府重点扶持开发区域，在政策、资源等方面都有所倾斜；加上合肥本身最稀却的山水资源也是该区域最具竞争优势；就投资开发规模、开发商数量、项目开发水平、市场认知等情况来看，本区域的各项指标都是名列前矛的。7、各区群雄并起，分割逐鹿除西南片的蜀山区在各区发展中略显超前，其它各区的发展皆各有利弊。蜀山区能够一枝独秀的最大原因是政府规划、政策扶持的力度相较另三区都要大得多；庐阳区的发展虽然基础不错，但配套陈旧、道路建设缓慢，政府规划发展不明确或有部分阻碍，短期内要有大的改观比较困难；包河区未来的发展方向是接壤巢湖，是合肥发展成为滨湖城市的前沿地带，但同样市政设施较为落后，要有飞跃性发展并非一朝一夕；瑶海区属合肥交通枢纽区域，交通道路条件极为优越，但危旧房改造缓慢，居住环境相对较差。8、总价仍在上涨，政府控制力度增大通过对相同楼盘不同阶段推出的销售房源的价格比较，大多上涨了100-300元，还有部分上涨比较厉害，高的超过了500多元。为了能有效调节市场供需状况的良性发展，合肥市相关部门在积极扶持的同时也出台一些政策，但实际情况是，对楼价似乎影响不大。而提高土地供应量，增加经济适用房等措施还只听雷声不见雨点，在短期内，政府的控制力度还难见成效。9、市场消费日趋理性，经济舒适型户型成为主流合肥房地产市场经过近两年的高歌猛进的发展后，“买房求大”的购买心理会随着房价的日益攀升而自然得到扭转。目前的一些市中