《住宅工程质量分户验收实施细则》改良版

-1-住宅工程质量分户验收实施细则一、基本规定（一）概念1.本细则所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程主体结构验收及竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。2.分户验收以子单位工程为验收对象。子单位工程是指单位工程每套住宅和相关的每单元或每楼层的公共部位。(二)分户验收内容分户验收应以单位工程主体验收和竣工验收时的观感质量、室内主要空间尺寸和使用功能为主要验收项目。主体阶段分户验收应在主体结构验收前完成；竣工阶段分户验收应在竣工验收前完成。1.结构外观、空间尺寸。包括结构观感质量、尺寸偏差、自然间开间净尺寸和净高等。2.楼地面、墙面和顶棚质量。包括楼地面裂缝、空鼓、材料环保性能；墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝等。3.门窗、栏杆质量。包括窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃-2-安装和栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施等。4.防水工程质量。包括屋面、外墙、外窗、厨卫间、阳台、有防水要求房间的防水等。5.采暖系统安装质量。包括采暖管道、散热器、地面辐射采暖、热计量表等。6.给排水工程质量。包括给水管道、排水管道、卫生器具、地漏水封、给水口位置等。7.电气工程质量。包括配电箱、配电线路、灯具、开关、插座及接地、等电位、电度表等。8.建筑节能质量。包括保温层厚度、固定措施和外门窗品种、规格等。9.其他。（三）分户验收依据1.国家现行施工质量验收标准规范。2.经审查合格的施工图设计文件。3.《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）。4.《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）。5.《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》（豫建建〔2006〕105号）。6.《河南省建设厅关于进一步加强住宅分户验收监督管理工-3-作的若干意见》（豫建建〔2007〕14号）。7.《河南省住房和城乡建设厅关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（豫建建〔2010〕31号）。（四）符合下列要求，方可进行分户验收。1.完成工程设计和合同约定的各项内容。2.子单位工程相应检验批、分项和分部（子分部）工程质量均已经责任主体验收合格。3.质量控制资料完整。4.主要安全和功能的检测资料完整。5.制定分户验收方案，明确以下内容：（1）验收时间、验收依据、主要验收内容、项目、数量和相关理论参数等。（2）验收分组和职责分工。按照责任主体行为、观感质量、实测实量和资料等进行分户验收分组，并确定验收记录人员，每组不少于2人。（3）实测实量项目验收用表。应注明设计值、推算值等理论参数。（4）分户验收选点平面图。选点应具有代表性。（5）有必备的检测仪器设备，并经计量检定合格。6.分户验收前，验收组应首先进行样板间验收示范工作，熟悉验收要求和验收方法。7.标识自然间暗埋水、电管线走向和测量控制点、线.-4-8.完成功能检验准备工作。9.建筑节能专项验收合格。10.建设单位应当在分户验收5个工作日前，将验收时间、地点及验收组名单书面通知验收组成员和工程质量监督机构。二、分户验收组织及程序（一）分户验收的组织实施分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，建设单位及施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收方案进行检查验收。已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。（二）分户验收程序1.验收组组长核查到场验收组人员。2.验收组组长宣布验收方案、验收分组及验收内容、验收项目、验收选点和验收用表等。3.全体验收组成员在样板间进行分户验收示范性操作。4.子单位工程分户验收。验收组人员应填写《住宅工程质量分户验收记录表》并进行子单位工程验收评定。5.子单位工程全部验收完成后，验收组应集体对子单位工程分户验收结论进行签认。分户验收合格，参与验收各方负责人应签署《住宅工程质量分户验收合格证书》并加盖单位公章；建设单位完成《住宅工程质量分户验收结果汇总表》并加盖公章。-5-6.分户验收不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后，重新组织分户验收。7.分户验收可结合实际，按照子单位工程分批进行。8.建设单位组织住宅工程竣工验收时，应对分户验收情况进行抽查复核，抽查复核发现分户验收不符合要求的，应整改后重新组织分户验收。（三）分户验收不合格，不得进行住宅工程主体结构验收和整体竣工验收。三、结构外观（一）验收项目：各种结构构件外观质量。（二）验收标准：按照有关验收标准及规范执行。（三）检查方法：观察或尺量检查。（四）检查数量：按照子单位工程全数检查。四、空间尺寸（一）验收项目：室内空间几何尺寸,包括室内开间、进深净尺寸和室内净高、墙面垂直度及平整度、室内楼梯踏步尺寸、门窗洞口和构件截面尺寸等。（二）检查方法1.术语（1）推算值：根据图审合格的施工图设计文件推算出的净值，一般由设计值减结构实体、装饰装修尺寸得出。（2）偏差：实测值与推算值之差。-6-（3）极差：实测值中最大值与最小值之差。2.设定长、宽、高测量的控制点（线）。标高和轴线控制点（线）应分别设在每个自然间四周墙面（毛墙面）和地面（毛地面）。标高控制点（线）宜设在每层楼面标高1.00m处；轴线控制点（线）宜设在自然间墙体内侧1.00m处。控制点（线）应有明确标识。（三）检查数量及验收标准1.房间净高（1）检查数量：除厨房、卫生间外的房间抽测不少于5处，其中，四个1.00m轴线控制交叉点各测1处，房间几何中心点测1处。厨房、卫生间等的净高抽测不少于1处，宜在房间几何中心点量测；地下室净高抽测不少于5处，激光测距仪检查，每20.00m2检查一处，记录最小值。（2）验收标准：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m,局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m；住宅工程地下机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m；住宅工程地下自行车库净高不应低于2.00m，最大偏差不超过±10mm，极差不超过20mm。2.房间开间、进深净尺寸（1）检查数量：每个房间各抽测两处，沿四个1.00m轴线控制交叉点进行。-7-（2）验收标准：不超过长度推算值的0.5%，且最大偏差不超过±20mm，极差不超过20mm。3.墙面垂直度、平整度（1）检查数量：每个房间抽测数量由验收小组确定。以墙面1.00m轴线控制交叉点处的1.00m标高控制点（线）作为基准点进行量测。（2）验收标准：按照有关验收规范执行。4.室内楼梯踏步尺寸（1）检查数量：尺量随机抽查三处。（2）验收标准：踏步的宽度、高度符合设计要求，相邻踏步高度差、每踏步两端宽度差不应大于10mm。5.门窗洞口尺寸（1）检查数量：尺量全数检查。每个洞口宽度、高度量测各不少于1处。（2）验收标准：门窗洞口的宽度、高度符合设计和规范要求。（四）自然间的开间、进深、净高等实测实量项目，宜使用激光测距仪或钢卷尺、靠尺、水平仪等测量仪器设备。五、楼地面、墙面、顶棚（一）验收项目：楼地面空鼓、裂缝、起砂、材料环保性能；墙面、顶棚爆灰、裂缝、起皮、空鼓等。（二）验收标准-8-1.楼地面不得出现裂缝和起砂。水泥砂浆面层与下一层应结合牢固、无裂纹（空鼓面积每处不应大于400cm2且每自然间不多于2处可不计）。水泥砂浆或水泥混凝土找平层与其下一层应结合牢固，不得有空鼓。楼板为预制构件时室内顶棚不应有板缝开裂。2.墙面和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；有防水要求房间顶棚不得有渗漏。（三）检查方法及数量：1.外观检查：地面质量应在目测高度1.50m左右俯视检查；墙面质量应在距墙面0.80m—1.00m处正视检查。2.面层与基层粘结：小锤轻击和观察。可击范围内轻击点间距不得超过0.40m，均匀布点，逐点敲击检查。六、门窗栏杆（一）验收项目：门窗安装、启闭及外窗窗台高度的量测；落地窗、阳台等处的栏杆（板）安装、高度的量测等。（二）验收标准：1.护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。2.外窗窗台距楼面、地面净高或落地窗防护栏杆高度不应低于0.90m，否则应采取防护措施。3.门窗应安装牢固、开启灵活、关闭严密、无倒翘；分户门-9-等不松动、不晃动。4.推拉门窗扇须有防脱落装置。门窗框与墙体间缝隙应填嵌饱满并采用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。5.未经设计单位和图审机构认可，门窗玻璃不得用双层玻璃、普通玻璃替代中空玻璃或安全玻璃。6.临空处栏杆(板)：（1）高度：六层及六层以下住宅栏杆净高不应低于1.05m；七层及七层以上住宅栏杆净高不应低于1.10m，不得有负偏差。（2）防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；正偏差不大于3mm。（3）栏杆应防止儿童攀登。（4）护栏玻璃的使用须符合设计要求，护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。（三）检查方法及数量：1.外窗台高度：尺量全数检查。每个窗台不少于1处，量测窗台中间1/2处。2.门窗开启：开启和关闭检查；手扳检查。3.推拉窗防脱落装置：目测、手扳全数检查；密封胶表面全数目测检查。4.中空或安全玻璃：目测全数检查。查验出厂合格证和检测报告。5.临空处栏杆(板)：-10-（1）高度：尺量全数检查。每片栏杆不少于1处，记录最小值。（2）竖杆间距：钢尺检查，每片栏杆不少于1处，记录最大值。（3）防攀登措施：目测全数检查。（4）护栏玻璃：查验出厂合格证及目测、尺量全数检查。七、防水工程（一）验收项目：屋面渗漏、有防水要求的房间渗漏、外窗渗漏、外墙渗漏和地下室渗漏；有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差等。（二）验收标准：1.屋面防水层不得有渗漏或积水现象。2.楼地面无渗漏、排水顺畅。3.外墙面无渗漏。4.外窗及外窗周边无渗漏，外窗楣滴水线无爬水现象。5.地下室应采取有效防水措施，严禁渗漏。6.有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的高差应符合设计要求。（三）检查方法及数量1.屋面：顶层自然间全数检查。根据检测报告及目测观察顶层室内无渗漏痕迹或雨后观察；有条件作蓄水或淋水检验的屋面，应在蓄水或淋水后进行检查。屋面蓄水时间不少于24h，屋-11-面持续淋水检验不少于2h。2.有防水要求的房间：蓄水检验，全数检查。蓄水检验蓄水深度0.20～0.30m，48h内无渗漏为合格。3.外墙：全数检查。目测观察无渗漏痕迹或雨后观察；有条件的可进行外墙淋水检验。4.外窗：全数检查。目测观察无渗漏痕迹或雨后观察；有条件的可进行外窗淋水检验。5.地下室：全数检查。目测观察无渗漏痕迹。6.楼地面高差：全数检查。尺量检查，每一处不少于2点。八、公共部位（一）验收项目：外墙渗漏、裂缝；地面裂缝、空鼓、起砂；外廊、内天井、上人屋面等临空处的护栏（杆、板）高度的量测；公共楼梯梯段宽度、踏步高差、楼梯转向平台宽度、扶手高度及竖杆间距、防攀登措施；走廊和公共部位通道净宽及净高；地下室（地下车库）净高和墙地面、顶棚质量；轮椅坡道等。（二）验收标准1.外墙无渗漏、无墙体裂缝。2.楼地面不得出现裂缝和起砂。3.外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m。栏杆应采取防止儿童攀登措施，垂直杆件间净距不应大于0.11m。4.六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于-12-1.00m。楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段宽度，并不得小于1.20m。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m，楼梯相邻踏步高差不得超过10mm。楼梯扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11m。楼梯井净宽大于0.11m时，须采取防止