首创沈阳棋盘山项目策划报告-262页

沈阳棋盘山项目策划报告亚豪顾问报告目录沈阳城市背景分析沈阳房地产市场分析营销建议财务分析产品规划建议城市历史悠久沈阳是清代故都1636年皇太极定都于此城市具有浓厚的满族风情文化历史内涵深厚变化日新月异经过近10年的城市转型，沈阳城市面貌发生了巨大变化工业化城区已成为环境优美，配套设施齐全的综合性城区东北最大城市沈阳城区面积目前为317平方公里沈阳市总人口770万人，其中市区常住人口443万人关外交通枢纽东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站、全国最高等级的高速公路网正在兴建地铁正进行地铁一号二号线的建设棋盘山设有地铁站世园会举办地”2006中国沈阳世界园艺博览会”吸引了1200万游客提升了沈阳在世界的知名度和影响力经济平稳增长1119.11232.214001603.41900.722402483050010001500200025003000200020012002200320042005200602468101214161820GDP亿元增长率%2000-2006年GDP年均递增14%左右经济、交通、旅游等各方面水平不断提升“大沈阳经济圈”中国装备制造业重要基地以沈阳为中心，150公里为半径，集中了中国基础工业和装备工业最密集的8个城市形成辽宁中部城市群国家政策扶持国家推出一系列政策“振兴东北老工业基地”2006年11月，国家级开发区“沈北新区”成立小结：城市发展对本项目的影响历史文化名城，清代故都东北的核心城市和交通枢纽经济快速发展形成大沈阳经济圈城市配套设施齐备变化日新月异为本项目提供了良好的外部环境报告目录沈阳城市背景分析沈阳房地产市场分析营销建议财务分析产品规划建议沈阳住宅市场近年发展概况沈阳近年来住宅市场发展迅速，施工、竣工、销售面积均有大幅上涨05001,0001,5002,0002,5003,000施工面积竣工面积销售面积施工面积635.3708.21004.61401.11993.22437.32661.5竣工面积289.7302.4313.9494.3716.7927.21015.3销售面积184187.4351.3433.7706.6859.75983.682000200120022003200420052006住宅大盘时代沈阳住宅市场吸引了诸多知名开发企业进入百万平米大盘不断涌现项目总建筑面积（万㎡）新世界花园450万科城280保利花园100住宅开发热点向郊区迁移土地资源的稀缺使二环以外的于洪区、东陵区和沈北新区逐渐成为沈阳商品住宅开发的热点住宅价格增长和缓就住宅整体市场而言，2000-2006年6年间，住宅成交均价上涨了40%左右，与其他同等规模的城市相比，沈阳的房地产价格较为平稳。沈阳住宅均价相对较低的主要原因是城市总体经济发展水平较低；房地产土地供给充沛；城市郊区化发展迅速等。254527532601231229633110322205001,0001,5002,0002,5003,0003,5002000200120022003200420052006沈阳住宅成交均价高端住宅价格不菲地王国际花园类型：高层住宅2004年开盘价：4700元/㎡现价：9000元/㎡五里河大厦类型：高层公寓2004年开盘价：5500元/㎡现价：12000元/㎡沈阳住宅现时供需状况沈阳住宅市场整体供需两旺，供应增长速度明显大于市场销售速度。2006年供应面积同比增长55%，销售面积同比增长14%相对于住宅供给面积的增长，销售面积增长幅度有所放缓050010001500供应面积684.131059.25销售面积859.75983.682005年2006年小结：住宅供给充足2006年底，沈阳住宅已开盘未销售，结余629万平方米2006年末，沈阳实有住宅面积10455.33万平方米2006年末，沈阳城镇人均住房建筑面积25.24平方米沈阳住宅供给相对充足本项目地处棋盘山南麓，浑河北岸，风景秀丽，交通方便，集中了沈阳大多数的高端别墅项目，该区域在沈阳房地产市场的地位类似北京的“中央别墅区”，特殊的区域属性决定了本项目必然是住宅的高端产品。因此，本次市场调研针对性较强,以沈阳高端住宅板块为主。沈阳高端居住产品分布金廊沿线银带区域沈北新区沈阳最顶级居住产品主要分布在金廊、银带、东陵沈北作为炙手可热的新区，目前也有不少别墅分布本行选取上述四个区域作为主要研究对象“金廊”简介“金廊”沿沈阳中轴线——青年大街南北展开“金廊”长12公里，占地17.7平方公里是沈阳市政府规划的中央商务区和商业区“金廊”沿线居住产品特点金廊沿线居住项目以高档公寓为主，部分项目兼作办公使用。建筑类型以高层为主，建筑风格现代、简洁投资型产品较多，是沈阳房地产价格增长速度最快的地区是沈阳市政府招商引资的重点地区金廊高档公寓建筑群金廊与浑河“银带”简介以浑河大街为轴线，结合奥体中心建设商业、文化、休闲设施，形成浑南新区的经济核心区沿浑河塑造滨水居住休闲观光带三环高新技术产业带由浑南高新技术开发区、出口加工区和新加坡产业园区组成，发展信息产业和先进装备制造业“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”“银带”沿线居住产品特点“银带”区域主要指沈阳的浑河区域随着地王国际花园、新世界花园等项目的落成该区域已发展成为沈阳高档住宅最集中的地区之一自住购买占有较大的比例万科城新世界花园东方威尼斯伊里亚特湾唯美品格理想新城浑河区域部分高档住宅项目新世界花园唯美品格理想新城万科城万科新榆公馆东方威尼斯项目建筑面积价格（元/㎡）户型（㎡）开盘时间销售情况容积率备注湾景华庭17万㎡共450万5500起97-1812007-180%3新世界花园5期，14栋高层1028套万科城1期10万共100万5700-720081-1802006-7一期80%2.812栋4层洋房，4栋9层小高层，15栋11层小高层万科新榆公馆15万4500-8200公寓55板式120-2402005-880%1.5北欧风格唯美品格19万5500均99-189二期2005-780%1.4自有BLOCK商街现为二期东方威尼斯65万6000均98-1492005-525%0.32共分10期，现为3期理想新城2期23万4300均60-1402007-41.5二期20栋多层及3栋小高层，项目共4期1.大部分项目销售均价超过5500元/㎡，150㎡以上大户型占相当比重，单套总价范围已超过80万，100万以上的住宅占有相当份额。2.100万左右的居住产品有比较大的市场，在普通公寓居住品质无法提高的前提下，别墅类的产品将有比较大的市场空间。新世界花园简介新世界花园，定位于高档住宅区总占地150万㎡总建筑面积450万㎡E组团湾景华庭，用地面积约5.2万㎡，总建筑面积约17.8万㎡由14栋20-24层的高层均匀分布新世界花园主要特点在建筑规划、设计上，保持了港式风格业主会所依然是御豪俱乐部新世界花园销售情况新世界作为知名发展商受到沈阳客户的普遍追捧2007年1月E组团开盘后现已进入尾盘阶段万科城简介总建筑面积超过100万㎡，开发周期8-10年与老城和平区仅一水之隔，经工农桥顺畅通达项目建成之后将成为拥有6000多个精品单位，综合绿化率高达43%左右的新兴区域万科城主要特色延续了万科一贯的产品风格，一期由小高层、情景洋房组成，12栋4层洋房，4栋9层小高层，15栋11层户型面积81-180㎡万科城销售概况本项目是万科在沈阳的第7个项目也是万科在沈阳最大的项目但销售一如既往的火爆2006年4月开盘当年销售超过600套销售收入约4.5亿万科新榆公馆简介占地9万㎡，建筑面积15万㎡是浑河南岸榆树台区域改造的一个项目万科新榆公馆主要特色万科新榆公馆主要为多层住宅北欧斯堪的纳维亚风格浓郁从立面线条到景观绿化，从户型设计到空间摆放，都以适宜寒冷纬度地区的北欧生活为蓝本以简约、科技为设计风格万科新榆公馆销售概况和万科在沈阳的其他项目一样畅销2005年开盘现已销售80%左右唯美品格简介位于沈阳浑南新区内人口密度最低和学术氛围最浓的高新科技产业区内总占地面积11.3万平方米，建筑面积19万平方米亿达集团在沈阳打造的第一个房地产项目唯美品格主要特色规划强调空间尺度的开阔性、日照采光的完整性、景观环境的和谐性、居住生活的安全性学院派商业街、极具北方特色的园林景观、错落有致的坡屋顶造型构筑成园区匠心独到的意境多层部分皆为3~4屋坡顶低密度庭园洋房，容积率仅为0.82唯美品格销售情况二期2005年7月开盘现销售80%左右沈北新区简介以道义、虎石台、辉山、新城子四个开发区为重要节点，建设沈阳－铁岭工业走廊四大创新产业：农产品深加工产业，电子信息产业，物流商贸产业，房地产产业两大城市发展空间：即300平方公里的蒲河新城，100平方公里的新城子副城沈北新区居住产品主要特点沈北原为城乡结合部，距市区较远，配套设施相对欠缺，土地价格相对低廉，故该区域普通住宅价格较低因处远郊，适逢新区开发部分开发商在此开发了一批别墅项目名称售价（元/㎡）备注东大智慧森邻2900均5层24栋住宅山水绿阁1800起6层31栋住宅博翰锡耶纳2300均5层15栋住宅总体而论目前沈北新区尚不是沈阳高端居住产品的聚集地棋盘山简介棋盘山是著名风景区，占地203平方公里山水环抱，林木郁葱，自然环境得天独厚定位于“休闲旅游度假”其总体布局结构是“两带三区”“两带”：浑河景观带、沈棋路旅游观光带“三区”：森林公园景区、秀湖景区和南部副城区森林公园景区沈棋路旅游观光带浑河景观带世园会景区秀湖景区棋盘山总体规划配套设施不断完善以2006沈阳世界园艺博览会为契机，棋盘山大规模进行公路整修棋盘山规划有2.2平方公里的中心服务区，配套设施不断完善区域交通便利东邻抚顺，北接铁岭西、南为沈阳市城区交通十分便利。铁岭抚顺东陵区棋盘山区域居住产品主要特点定位于低密度高端居住区度假产品较多高端住宅市场供需分析2005-2006年，沈阳市高端住宅供给86.34万平方米，销售84.40万平方米，供需基本平衡高端居住产品销量的增长表明：沈阳及周边卫星城富裕群体对高端产品有较强的吸纳能力价格（元/㎡）2005年2006年2006年比2005年供给（万㎡）销售（万㎡）供给（万㎡）销售（万㎡）供给增加销售增加5000-600018.0929.2843.8331.36142%7%6000以上8.4010.616.0213.1691%24%合计26.4939.8859.8544.52126%12%高端住宅市场未来供给预测2006年商品住宅投资额比上年增长28.4%别墅、高档公寓投资额比上年下降34.5%预计沈阳未来一段时间高档住宅供应将有所减少但外地品牌开发商的大举进入，将激发新一轮高档居住产品的竞争050100150200250300350400450商品住宅投资额（亿元）309.3397.1高档住宅投资额（亿元）22.814.92005年2006年投资型购房是高档楼市重要动力高收入家庭改善居住条件的愿望带动了对高档住宅的需求沈阳高端住宅市场未来需求分析城市环境和人文品位不断提升吸引外地尤其周边卫星城高端客户高端住宅市场仍有较大空间沈阳经济的发展为高端住宅市场提供了有力支撑别墅作为居住类物业的最高形态，将是本次市场分析的重点。有关别墅的部分政策颁布日期政策备注2006-4国土资源部出台“别墅”准确界定“独门独院”纳入别墅范围，低密度住宅纳入到高档住宅或高档公寓的范围2006-5“国六条”2006-5《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》“九部委调控十五条”2006-5国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理2006-5国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》满5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照5.5%2006-7《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》“符合规定的境外机构和个人购买自用