房地产项目风险分析(珠海培训)

LOGO房地产项目风险分析吴锷2007年5月房地产的特征一、房地产的特征（一）位置固定性：房地产的位置固定性，派生出了房地产的地区性和个别性。（二）资源有限性：土地不能再生，地理位置较好的房地产有着保值增值的作用。（三）相互影响性：房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时还受其周围的房地产、环境、配套状况所影响。（四）长期使用性：居住用地70年、工业用地50年、科教、文化、卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年。房地产的特征（五）资金密集性和现金流的不稳定性：开发建设期是资金的集中投入时期，经营现金流是负的，投入资金主要依靠股东自有资金投入和银行贷款，到项目的建成出租出售才会有经营现金流入。（六）功能的整体实现性：房地产的使用涉及供水供电供气供暖排污消防通讯等，需要整体竣工交付使用才能实现其功能，才具备基本的变现能力。（六）消费性和投机性：房地产投资由于财务杠杆作用一般拥有高回报，以及房地产的保值、增值性所以使得投机成为可能。（七）政策敏感性：房地产业是国民经济的重要组成部分，支柱产业，产业链长，波及面广，受政策、制度变化的影响大。行业简要分析与我行信贷政策二（一）行业的宏观政策环境（二）我行信贷政策（三）万科对行业的看法行业简要分析与我行信贷政策（一）行业的宏观政策环境2006年房地产完成投资情况广东的投资高于全国平均水平，办公楼的投资增长较快，住宅投资占整个房地产投资70.58％。2006年商品房的交易情况销售额2490.64亿元，增长19.5%，销售面积5106.44万平方米，增长9.0%。销售额增长迅猛，销售面积稳定增长。全年商品房加权平均均价是5314元/m2，增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为6545元/m2和9384元/m2，分别增长22.4%和25.3%。2006年商品房的空置情况2006年商品房空置总量较上一年有较大改善，减少294万平方米。按用途完成开发投资数据表（广东）单位：万元行业简要分析与我行信贷政策注：待销——空置1年以内；滞销——空置1-3年；积压——空置3年以上。、2006年，广东房地产投资增幅较大，为10年来最高，其中开发成本增加是原因之一。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重略有增加，但仍处于2000年以来较低水平。2、房地产开发企业过于依赖国内贷款、及定金和预付款，一旦金融政策调整，会出现风险。3、商品房竣工面积、施工面积分别增长16.68%、13.58%；新开工面积增长9.98%，预计近期商品房市场供应增多，对房价上涨起舒缓作用。但因土地供应偏紧，购置成本增大，以及土地增值税的清算，房价仍有上升压力。4、由于需求旺盛，商品房销售额增长迅猛，销售面积稳定增长，全省商品房价格同比增长11.9%。5、商品房空置总量减少了294万平方米，其中：住宅减少221万平方米；办公楼及其他商品房屋滞销和积压有较大增幅。综上所述，市场需求旺盛，供求关系较为紧张，带动投资较快增长和房价上涨，市场处于供需双方对政策反应敏感的波动状态。年：2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停协议出让土地，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2003年6月5日，人行121号文，主要内容：严禁流动资金形式发放房地产开发贷款，自有资金（指所有者权益）比例达到30％（按最新已调整为35％）以上，四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）齐备才能发放贷款，开发贷款严禁跨地区使用等等。日，国务院发出18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年9月2日，银监局（银监【2004】57号文）《商业银行房地产贷款风险管理指引》，强调自有资金比例35％以上，四证放款，建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制等。年：2005年3月26日，“旧国八条”：国务院发布的关于切实稳定住房价格的八条意见。《通知》明确指出，住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。2005年4月27日，“新国八条”：温家宝总理指出房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱；并强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门签发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，“七部委八条”。房地产业是国民经济支柱产业。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。2005年5月31日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》和《房屋转让营业税征收细则》，明确2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税。2005年12月2日，国务院发布《促进产业结构调整暂行规定》和《产业结构调整指导目录(2005年本)》，根据目录，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目将被列入限制类项目。对于属于限制类的新建项目，将禁止投资，投资管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款。年：2006年5月17日，中央政府出台“国六条”揭开宏观调控序幕。2006年5月24日，国务院签发九部门的实施意见《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发【2006】37号），即是“国十五条”。围绕着“国十五条”，政府各职能部门分别出台贯彻措施：2006年7月6日，《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房【2006】165号）；2006年7月18日，《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发【2006】108号）；2006年7月22日，《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监【2006】54号）；2006年7月24日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）；2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）和《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》（国办发【2006】150号）；2006年10月8日，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房【2006】166号）；等文件相继出台，年政策的主要措施：1、进一步加强土地管理和调控，坚决制止各种土地违法违规行为，土地供应对象从以商品房为主，向以中低价位商品房、经济适用房、廉租房等为主转移，加大闲置土地处置力度；2、强调地方政府建立多层次住房保障体系的责任；3、“70％的90平方米”新建住房结构比例要求；4、房地产金融方面，银行不得对“四证”不齐，资本金低于35％的项目发放贷款，实施差别化的个人按揭贷款政策，将90平方以上住房按揭首付比例提高到30％，挤压市场中的投机成分；5、税收方面，2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税；2006年8月1日起，对个人二手房转让征收所得税。2005、2006年的房地产是一个政策调控年，2007年将是政策导向下的执行年。2007年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。行业简要分析与我行信贷政策房地产公司类贷款不良率占公司类贷款比例个人住房贷款房地产（公司与个人）贷款房地产（公司与个人）贷款占总贷款比例2004年（剔除核销）138.8527.04%14%－－－2005年142.8921.15%12%312.2455.0929%2006年184.213.90%14%358.82543.0233%2007年3月196.911.39%15%389.64586.5433%（二）我行信贷政策我行贷款概况单位：亿元2004年与2005年增长较慢，不良率高，2006年到现在是稳步发展，不良率下降很多，下降了16个百分点。行业简要分析与我行信贷政策总行的政策：《2005年房地产公司类信贷业务发展指导意见》明确：理清思路，转变观念，科学规划，把握总量和节奏，再造房地产信贷文化。以房地产重点客户为主线，以房地产开发贷款为核心产品，通过跨地区、跨部门、跨行业、跨产品的整体营销，优先支持重点地区、重点分行、优质开发商、低风险项目，实现区域、产品和客户的结构调整优化，稳步提升我行在主要房地产市场、重点中心城市及新兴中小城市的市场份额，全面带动房地产客户中间业务、以及以个人住房贷款为代表的个人业务发展，提高房地产信贷资产整体效益，实现房地产信贷业务价值最大化。在房地产开发商中树立建行的服务品牌，在同业竞争中，树立建行的质量品牌，在建行内部各项产品中，把房地产信贷业务整合为我行新的传统优势和特色品牌。行业简要分析与我行信贷政策广东行的政策：1、明确房地产信贷业务的重点区域、重点客户，把握贷款投向。重点区域：广州地区、佛山、东莞、江门、珠海、中山、惠州、汕头。重点客户：当地综合实力位居前5名的客户，广州综合实力30强客户、信用等级AA级（含）以上企业、股份上市公司、总行重点客户。贷款投向：积极支持普通商品住房和经济适用住房项目，从严控制高档豪华住房和商业用房，严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。2、加强准入（客户、