骏景高尔夫花园推广建议案doc63)(1)

1东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司「骏景高尔夫花园」推广建议案目录2序言第一部分：市场分析………..………………………………….1、东莞市场分析…………………………………….2、香港外销市况分析………………………………3、香港客户之综合分析…………………………….第二部分：物业分析…………………………………………….1、物业简介………………………………………….2、物业SWOT分析…………………………………..3、营销策略…………………………………………第三部分：**物业简介………………………………………第四部分：**工作及一般合作条款…………………………第五部分：销售安排……………………………………………第六部分：收费标准…………………………………………..第七部分：公司经验…………………………………………….第九部分：结语………………………………………………..序言3承蒙贵司赐予机会，————为贵司所开发骏景高尔夫花园撰写初步策划代理合作方案。由于贵司所提供资料有限，我司根据在香港与华南地区多年代理项目之经验，结合本项目实地考察情况，特撰写此项目初步策划建议案及双方合作模式。项目具体之操作方案将于彼此更深入接触及获得有关资料后再作补充，深信此项目透过敝司专才及周详推销计划，定能创造出骄人的销售成绩。敝司深具诚意，希望能以长远合作伙伴形式。4第一部分市场分析东莞市统计局对外公布了东莞市第一季度经济增长数据：初步测算，全市国内生产总值132．33亿元，同比增长16．93％，增速高出全省同期6．4个百分点，在全省21个地级以上市中保持第一位。一季度全市经济实现了速度与效益双增长，开局势头良好。一季度东莞经济增长呈现5个明显特点：一是世界经济回暖拉动出口回升。一季度全市出口总额47．36亿美元，同比增长26．1％，其中机电产品出口30．3亿美元，增长31．5％。中国加入WTO初露苗头，全市实际利用外资3．94亿美元，增长5．31％。东莞的经济一直是以外向型为主，出口是东莞最为主要的经济成分，东莞市是全国出口第三大城市，机械与电子产品一直是东莞的产业强项，在世界电子行业素有“东莞塞车、全球缺货”之说，所以世界的经济形势直接影响着东莞，而东莞的机电产品又直接影响着世界。二是出口回升对工业生产的拉动作用明显增强。一季度全市完成工业总产值（当年价）308．49亿元，同比增长19．84％。工业销售产值296．2亿元，增长15．34％；工业产品销售率为96．02％。东莞现有外资企业16000多家，自中国加入世贸后，出口增多拉动了东莞工业的发展。三是在城市建设的带动下，固定资产投资规模扩大。一季度镇以上固定资产投资总额15．84亿元，同比增长13．23％，商品房屋销售率55．63％，同比上升1．48个百分点。今年是东莞的规划建设年，“一网两区”相继在今年进入实际施工和奠基阶段，而大打城市牌使东莞各镇区在市政建设上也加大了投入，城市变美了，商品房自然好销了，这是东莞市政府送给房地产商们的利市。四是市场销售较为平稳。一季度全社会销售品总额47．1亿元，同比增长12．74％。城乡集市贸易成交额35．4亿元，增长23．61％。现在东莞有超市二万多家，沃尔玛、家乐福、百佳等世界级的大超市都齐集东莞，使东莞成了商家必争之地，面对越来越多的选择，东莞的百姓消费越来越理性，5热情也越来越高。五是企业经济效益显著提高。全市规模以上工业经济效益指数为109．54，同比上升11．97个点；实现利润总额12．69亿元，增长94．96％，亏损企业亏损额3．68亿元，下降23％，微观经济效益上升，带动宏观经济效益进一步改善。一季度地方预算内财政收入11．44亿元。3月末全市各项存款余额1502．91亿元，各项贷款余额778．57亿元，分别比去年增长3．03％和3．70％。1、东莞市场概况———高端产品市场占有率大东莞市场主要由别墅、TOWNHOUSE、多从层几小高层为主，市场对高层认可度不高，所以高层数量不多。同时因土地供应量相对较大，故项目占地面积相对较大，均以亩计量单位，一个项目就有几百上千亩都属正常，且容积率较低。尤其值得一提的是东莞的别墅、TOWNHOUSE数量超过4000幢（含已售在建数量），并且别墅用地尚在不断增加中。一般一个大项目别墅数量有600-700幢之多，中小型的也有二、三百幢，价格主要在6000-8000元/平方米左右，少量价格可达到12000/平方米以上。由此可见东莞高端市场容量的巨大。另外东莞市场的户型较深圳而言明显偏大，最大的三房做到了170平方米左右，两房也普遍在80-110平方米之间，一房和两房的供应量较小，显示整个市场主要以居家为主，投资及过度性用房暂时未成气候。近一两年来，东莞市场也开始出现了像贝尔高林等知名的大家手笔，且有些新户型深圳也未曾有过，从侧面证明了东莞市场的前景。———市场未形成完善的价格体系在东莞很多项目的价格与估计的相差甚远，根据调查的项目所处的位置及产品的差异对其进行分析，而实际的真实价格及销售进度与我们估计的出入较大。特别6是产品的地缘价格差异与判断的出入较大。在产品差异不大的情况下，莞城中心区与周边偏远区域项目价格相差不大甚至有的项目略低。其原因是市场在起作用。在东莞城市化进程不高，主城区较小，各区、镇间距较大，所以跨区域购买的行为不会很多买家一般会选择在日常活动频繁区域内购房，从而使得某个小区域的购买力直接影响到项目价格。众所周知，东莞以制造业而闻名，本地土地主因出租土地办厂，人均收入要高过在城区的上班族，所以主城区的项目拥有的交通、生活便利等区位优势因购买力支撑不强而体现不到价位上。———最具购买力的本地土地主东莞的客户大致分为以下几类：1)东莞本地人（含本地土地主和上班族）；2)港、台及外商企业主及高级行政、技术人员；3)在东莞多年的工厂高级蓝领及中、高层白领。根据统计：目前市场上的高端产品（含别墅、TOWNHOUSE及大面积平面单位主要客户就是本地土地主，直接占到市场销售量的约70%左右，另外部分由港、台、外商占据。———市场前景看好东莞市政府为了加快城市化进程，全力打造出一个全新的东莞，在东莞老城区改造的同时，用了两年时间将紧临的东城改造一新，同时为了表明东莞市政府对城市发展的决心，不仅计划将未来的市政府迁移到目前近乎一片空白的南城，更是出大手笔，筑出一条尤胜一筹的东莞大道，并以东莞大道为轴，加紧大造“南城房地产板块”。可以想见三五年之内，面积如深圳罗湖、福田、南山大小的莞城、东城、南城三个城区会合而为一。届时一个集山、水、城体的城市景观框架，现代化的新型城区。目前深圳、广州各大开发商、代理商通过各种途径进入东莞市场即是看中7东莞良好的市场前景。2、塘厦镇市场分析2.1塘厦市场概况塘厦镇目前的城镇建成区已达70平方米公里，人口规模亦达50多万人，相当于一个中等城市的规模。对于东莞而言由于城市化进程相对比较滞后，为此，塘厦镇政府采取了一系列的基础设施建设工作，今年筹集了总额达15亿的资金，用于城市建设。第一启动行政文化新区的建设。在塘厦西南部以迎宾大道为中轴线，规划了3平方公里的行政文化新区。新中心将成为塘厦的政治、文化、金融、信息服务中心，是塘厦的标志性片区。第二是抓好道路交通网络建设，重点抓好科苑大道、东深二路、龙林铺道等六条主干道的规划建设，进一步完善了“五横六纵”道路网，同时中心区内主要道路全面改造成高标准的沥青路面，提升了道路交通的档次。第三是大力发展城市交通，全镇规划11条镇内公交线路，增投92辆公交车，实现道路交通四通八达、快捷便利。塘厦作为东莞市东南片区的区域中心，大力发展第三产业，增强城市的集聚效应和辐射能力。一是建成三大商业中心和十大专业市场；二是新建一批大型商业设施，提升档次；三是兴建了新都会怡景、金岛等一批星级酒店，带旺了商务、娱乐行业；四是开通了镇外客运公交线路和香港直通巴士；五是兴建森林公园高尔夫球场、乡村俱乐部等各类休闲旅游项目，城镇休闲产业逐渐兴旺；六是加强中介服务业、证券金融业餐饮业等服务业的发展；七是完善教育基础设施。小结：塘厦镇委、镇政府把加快房地产开发建设作为培育新的经济增长点和加快城市建设的重要工作来抓，并成立了第三产业促进会，有效整合政府、社会、企业多8方面的资源，共同推动塘厦房地产的快速发展。这几年引进开发了骏景高尔夫花园、三正半山豪苑、银湖山庄、大都会豪庭、东港城市花园等一大批大型、高档的房地产项目，有力的带动了房地产开发的全面发展。2.2市场特色根据对东莞及珠三角外销市场，**认为呈以下特色：1、港人度假盘之特色1.1（珠三角、塘厦、常平、樟木头）楼盘名称三正半山豪苑物业类型别墅物业地址塘厦镇迎宾大道占地面积500000㎡建筑面积300000㎡套数700栋均价5000元/㎡绿化率78%管理费户型1室3厅250㎡2室0厅225㎡2室1厅225㎡别墅：220-800㎡内部配套无边际泳池、星光浴室、阳光室等银行：工商银行付款方式一次性付款，银行按揭交通状况1、通过梅观高速半小时车程连接深圳福田中心区2、通过莞深高速20分钟车程连接莞城；3、半小时之内车程连接樟木头、清溪、风岗、黄江、大朗、布吉、观岗、观澜、龙华、宝安十大工商业重镇概况环拥近500000平方米湖区水面，约3000米环湖景观道；0.21超低建筑密度，0.59超低容积率亦有3年房单位，但近厂房，数量亦少，不需比较。楼盘名称御景花园物业类型别墅、商住楼物业地址樟木头镇御景大道占地面积1300000㎡建筑面积45万㎡套数4000多户均价￥4000/㎡绿化率管理费1.5元/㎡/月户型豪华别墅及多种洋房：3室2厅89㎡4室2厅113㎡付款方式一次性付款；建筑分期付款；银行7成15年按揭；供发展商7成15年。内部配套儿童游乐场、中餐厅、桑拿室等；中、小学:樟木头中学;银行:工商银行、建行交通状况每天60班豪华空调中巴来往深圳与樟木头楼盘名称帝豪花园物业类型小高层、别墅物业地址东莞市樟木头镇先威大道占地面积800亩建筑面积36.8万㎡套数均价￥4000元/㎡绿化率78%管理费户型四种洋房，三种别墅:2房70.6㎡；3房83.6-93㎡;别墅：191－289㎡付款方式一次性付款；银行7成15年按揭内部配套雅思宾馆/水果批发市场/中英文幼儿园交通状况楼盘名称新天美地物业类型小高层、物业地址东莞市常平镇上坑段新天美地9花园别墅花园占地面积5.6万㎡建筑面积套数均价3500元/㎡绿化率70%管理费户型面积由31.69㎡到137.85㎡，有一房一厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅付款方式一次性付款；银行7成15年按揭内部配套泳池、沐足室、健身室、棋牌室、儿童游乐室等交通状况距东莞火车站仅2分钟的车程，设豪华住客专车，穿梭屋苑至火车站。楼盘名称金美花园五期建筑类别高层物业地址常平镇东莞市常平镇金美路占地面积建筑面积45000㎡套数700套均价3400元/㎡绿化率40%管理费户型付款方式一次性付款；银行7成15年按揭内部配套室内高尔夫球场、桌球室、网球场、舞蹈室、桑拿浴室、豪华卡拉OK房、健身室、儿童游戏室、亚热带式人造沙滩泳池、园林瀑布泳池、全天候室内恒温泳池交通状况距火车站仅6分钟车程，沿线有直通香港列车、巴士；往返深圳更有高速列车、大巴和小巴等楼盘名称碧桂园凤凰城物业类型别墅物业地址广州市增城广园东路占地面积6666700㎡建筑面积套数起价48万元/套绿化率管理费户型独立花园别墅：六房三厅：487.66㎡223万起；四房二厅：232.46㎡115万起五房二厅：313.86㎡144万起；九房四厅：633.32㎡326万起；四房二厅：186.96㎡86万起；六房二厅：244.73平方米110万起；七房四厅：538.07平方米245万起浪漫阳光别墅：五房二厅：182.60㎡60万起；四房二厅：179.03㎡50万起付款方式一次性付款,银行按揭内部配套游泳池网球场健身中心儿童活动中心有线电视超市会所保安系统小学幼儿园市场医院中学交通状况凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程，都市