高纬环球-成都西南物流商业中心项目商业策划

西南物流商业中心项目，成都2008-11-05-1-汇报要点此次汇报将主要解决以下问题：问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？问题二：商业能做多大规模？问题三：具体商业定位是什么？问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题六：财务测算-2-研究思路与方法问题1：本项目所在地区是否能做大型商业？我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件-3-消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件-4-会展商圈金沙光华商圈春熙路商圈东二环商圈盐市口商圈骡马市和西大街商圈南二环商圈本项目成熟商圈区域型商圈市场空缺商业开发空间：从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内；从分布空间可以看出，本项目所在的西南部地区尚未形成商业氛围，缺乏核心商业，且地区主要以住宅项目为主，居住人口众多，具备发展成为辐射区域的区域型综合商业的发展空间；成都主要商圈分布图-5-未来发展趋势：成熟商圈的百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；项目所在地区具有商业市场空间，尤其是本项目所在地区不存在大型商业项目购物中心已成为发展趋势在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力-6-消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件研究目的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业项目进行研究，以分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况。-7-全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的未来供应情况及竞争分析-8-1234本项目建筑面积在8万平方米以上的商业项目-现有天府汇城购物中心新城市广场SM城市广场成都万达商业广场-9-项目名称开业时间建筑面积（平方米）商业类型项目描述直接竞争1.天府汇城购物中心2003170,000购物中心与本项目区位不同无2.新城市广场2005100,000购物中心位于相对成熟的商业区内无3.SM城市广场2006170,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无4.成都万达商业广场2008150,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无从位置来看，现有大型商业项目主要位于二环路沿线地区，且主要位于城区的东侧和南侧，道路和交通条件较好；从商业类型来看，均为购物中心类型，业态较为丰富，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、娱乐、时尚专卖店，个人护理等；从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心项目，所在地区是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其经营一直保持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地区大量新增住宅的开发而形成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且项目在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特色，目前经营情况一般；SM广场由于在规划和招商工作方面存在一定问题致使目前项目经营情况相对更差；通过对现有大型商业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在业态丰富度、内外部设计、品牌引进，运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方；现有四个大型商业多数以服务项目周边居住人群为主，从位置和辐射方位来看不足以对本项目形成直接竞争；-10-143628791011121314151617185本项目19建筑面积在8万平方米以上的商业项目–未来-11-项目名称开业时间商业面积商业类型建设及招商情况项目概况直接竞争1.群光广场2010110,600购物中心建设中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源无2.国金天地2011150,000购物中心停工中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源/规模大无3.成都国际商城2011126,145购物中心未动工/未招商成熟商业区/高端百货/体量大无4.人民商场二期2010108,000购物中心建设中/未招商成熟商业区/老品牌优势/中高档无5.富力.天汇MALL2009180,000购物中心改造中/招商中成熟商业区/烂尾项目，形象差无6.同辉商业广场二期未定80,000购物中心未动工/招商中品牌资源/规模较大且距项目近/资金有问题有7.财富又一城201180,000购物中心建设中/招商中服务周边居民/与本项目不在同一区位/家乐福入驻无8.春风里商业街201080,000购物中心建设中/招商中集中式商业5万还在规划中/商业街3万以休闲娱乐社区配套为主无9.南城都汇201190,000购物中心未动工/未招商规划不详，从区位上看与本项目竞争不大无10.天府长城.南熙里200980,000商业街建设中/已招商从区位上不具竞争力/分期多/主要以社区配套为主无11.华侨城2008(一期)350,000购物中心建设中/招商中休闲娱乐为主/品牌影响力高/规模大/分不同地块（第一期商业2万，08年12月开业，第二期商业6万，09年5月开业，其余待定）无12.华润.二十四城2012180,000购物中心未动工/未招商主要服务周边区域家庭/资源优势/位于环路旁交通好无13.红星美凯龙二期2010120,000家居建材未动工/未招商专业市场，与本项目无竞争无14.成都来福士广场201078,844购物中心建设中/未招商品牌资源/位置好无15.河畔新世界2010200,000购物中心未动工/未招商距项目较远无16.麓山小镇201080,000商业街已完工/招商中商业街类型/以休闲娱乐为主/距项目较远无17.新鸿基项目2013120,000购物中心建设中/未招商区位对本项目无影响无18.珠江项目2012140,000购物中心未动工/招商中距项目较远，以服务地区人群为主无19.博瑞优品道商业街2009/未定92,000配套商业商业街分期开发（有交付的，有再建的，有规划中的）以餐饮休闲社区配套为主（人人乐34,475平，商业街42,873平，商业裙楼15,000平）无-12-143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-119项目1、2、3、4、5位于一环内的核心商业区，这些项目或因定位高端，或因百货业态，或因项目烂尾，因此排除这些项目对本项目的竞争；-13-143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-219项目13以家居建材为主，类型与本项目不同；-14-143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-319项目9、10、11、15、16、18位于三环外地区，从区位上与本项目不会形成直接竞争；项目9、10、15、16位于城市南三、四环之间，虽然距本项目有一定距离，但对于城市东部和东南部经三、四环到达本项目区域的消费人群仍有一定阻隔作用，根据目前了解，这些项目多以商业街形式且服务社区为主，预计对本项目并无直接竞争；-15-143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-419项目7、8、12、14、17位于一环外及二环沿线地区，主要服务于周边新兴住宅和作为区域的配套项目，同时在区位上也对本项目不会形成直接竞争；-16-143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-519项目19位于本项目北五公里处；分不同地块开发，商业主要包括超市、商业街和底商群房；从对本项目的距离和项目类型来看，均不会对本项目形成直接竞争；-17-143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-619项目6是距本项目最近的大型商业，规模在8万平方米左右，目前已经引进王府井，具有一定品牌号召力和市场影响力；但该项目的开发商由于资金问题目前还未动工，因此未来开发前景仍有一定不确定性；如果该项目顺利开发，以其规模和位置，将对本项目形成最为直接的竞争；-18-截至2013年，成都大型商业且建筑面积在8万平方米以上的新项目共有约19个左右，总供应面积约245万平方米，平均规模约13万平方米；从位置分布来看，主要位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域；从供应年份看，主要集中在2010-2011年，且不排除部分项目会延迟入市；从项目类型来看，主要以购物中心为主，可以看出购物中心模式将更多的出现在市场上；本项目的类型定位也符合市场发展趋势；从未来项目的分布及辐射区域来看，虽然未来项目较多，但多位于城市东部，但距本项目较近且与本项目能够形成竞争的项目并不多；通过对未来大型商业项目的概况分析可以看出，多数项目在位置上、档次定位、商业类型及目标商圈等方面与本项目无直接竞争，仅有位于本项目附近的同辉商业广场二期对本项目有直接竞争；且从未来开发格局和空间布局来看，西部及西南部地区仍有一定市场空间；另外，我们可以借鉴北京的大型购物中心分布格局，如图所示，多个购物中心分布在同一区域是可以被市场吸纳和生存的；-19-区域商业建筑面积在5万平方米以上的未来供应情况及竞争分析-20-在完成全市范围内的主要竞争分析后，我们将进行微观市场的竞争分析，主要针对项目周边五公里范围内，且建筑规模在5万平方米以上的大型商业对本项目的竞争情况进行研究（伊藤洋华堂规模仅2.4万平，因其是区域目前经营较好的综合商业，因此也计入此部分的分析）；区域市场的具体研究范围为东起一环路；西至绕城高速；南起石羊立交；北至光华大道。区域现有和未来新增商业项目概况及对本项目的竞争情况项目名称建筑面积（平方米）开业时间类型1.伊藤洋华堂24,0002003百货公司2.千盛百货购物广场62,0002007购物中心3.红星美凯龙120,0002010专业店4.同辉商业广场二期80,000N/A购物中心5.鹭岛国际社区50,0002009商业街6.中华名园商业项目56,000N/A配套商业7.仁和春天广场60,0002009购物中心8.博瑞优品道商业街92,0002009-2010配套商业/商业街9.置信未来广场50,000N/A购物中心10.红牌楼广场54,271N/A购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A（项目净用地面积11.13亩）N/AN/A12.红牌楼商业广场N/A（项目净用地面积38.45亩）N/AN/A13.红牌楼商业城N/A（项目净用地面积16.56亩）N/AN/A区域范围内现有综合商业项目主要包括伊藤洋华堂和千盛百货；建筑规模在5万平方米以上的新增商业项目共8个，供应量约56.2万平方米，平均规模约7万平米；-21-9101211345678本项目131区域现有和未来新增商业项目位置分布示意项目名称类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A2-22-现有竞争分析：目前区域现有综合商业项目有限，目前经营情况较好的只有伊藤洋华堂，其为百货定位，规模2.4万平方米；另一个综合项目千盛购物广场，档次属中低，缺乏时尚品牌和休闲元素，目前经营情况较差；预计只会在日常便利消费方面会对本项目形成少部分分流；通过对现有主要商业的分析，预计对本项目会形成一定竞争的现有项目只有伊藤洋华堂，目前该项目主要以服务于双楠