不动产登记讲解

不动产登记制度一、不动产登记的目的和意义物权排他公示不动产占有与产权不统一动产占有登记任意可知悉状态明确物之归属维护交易安全二、不动产登记制度类型登记制度类型契据登记制法国登记对抗主义权利登记制德国登记要件主义托伦斯登记制澳大利亚任意登记主义三、我国不动产登记制度（一）类型权利登记模式，并吸收托伦斯登记制度的发证制度。（二）不动产登记的效力1.一般情况，不动产物权经登记生效“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2.特殊情况（1）法院、仲裁委员的法律文书、人民政府的征收决定，自这些法律文件生效时发生效力。（2）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。未经登记，不能取得处分权（4）土地承包经营权自承包合同生效时发生法律效力。3.不动产登记薄记载的内容为物权内容。由不动产所在地的登记机构办理分属不同管理机构国际比较（三）不动产登记的机构登记机构地方法院地政行政机关登记建设部林业部门渔业部门海洋部门国土资源部门农业部门分属不同管理机构目前不动产登记模式的问题重复登记、遗漏登记、错误登记引发多起行政复议或诉讼分散登记导致房屋、土地双重抵押，融资增加金融风险等等。（四）不动产登记收费房屋按件收取费用（包含证书费）住宅每件80元，非住宅每件550元申请人（权利承受人）缴纳官方更正、查封、注销不收费，权利人申请补领叫证书费农民于宅基地上盖房登记，不收费经适房、权利人申请变更登记减半收取（五）我国不动产登记改革的难题、进程及展望1.问题分散登记和多头管理：登记信息混乱法律模式不统一物权法第9条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效，但第127条又规定了一个例外情况，农村土地承包经营权自合同生效时设立，采取登记对抗主义，即自愿登记。2.进程展望《物权法》（2007年）：国家对不动产实行统一登记制度”，统一登记的范围、登记机构和登记办法等2013.3月《国务院机构改革和职能转变方案》（1）房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于2013年4月底前完成，（2）2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。专家观点：以土地为核心四、不动产登记的类型（一）总登记在一定时间内对辖区内或特定区域内全部土地或房产进行的全面登记。针对所有地产和房产的一种普遍性登记，（二）初始登记设立土地权利和房屋权利而进行的登记。土地初始登记房屋所有权初始登记、房屋抵押权登记•国有建设用地使用权•集体土地所有权•集体建设用地使用权•土地抵押权•地役权（三）变更登记土地房屋：所有权转移——权利人改变所有权变更——名称、地址、门牌号、面积大小等变更。•权利人改变•权利人名称、地址改变•土地用途变更（四）注销登记土地：使用权、抵押权、地役权注销房屋所有权、抵押权注销（五）特殊登记1.更正登记官方发现有错误，更正权利人认为有错误，申请更正。2.异议登记利害关系人认为登记薄记载事项错误，而权利人不同意更正的，申请异议登记。登记期间，权利人处分土地或房屋申请登记的，登记机构不予办理。异议登记后，申请日在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。3.预告登记预告登记期间，未经预告权利人同意，不得办理不动产权利的变更登记或者不动产抵押权、地役权登记。可申请办理的情形——土地使用权转让——预购商品房——以预购商品房设定抵押——房屋所有权转让、抵押六、不动产登记信息公开查询制度（一）土地登记资料的查询范围土地登记结果：土地登记卡和宗地图原始登记资料：权属来源文件土地登记申请书地籍调查表地籍图（二）房屋登记公开查询的范围1.空开查询的信息房屋自然状况房屋权利状况2.限制查询的信息——原始登记产权人或其委托人房屋继承人、受赠人或受遗赠人国家安全、公安、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门仲裁、诉讼案件的当事人（三）土地登记资料的查询办法和限制1.允许查询的主体自己查、委托代理人、登记代理结构查2.查询要求一、什么是产权？企业产权制度：产权明晰房地产产权知识产权“小产权房”什么是产权？财产？物？还是其它？她在想什么呢？对于这辆车她可能会有几种权利？第一种观点：产权是一种所有权，它包括对财产的终极所有权、经营权、直接使用权和使用财产的受益权，以及使用受益权的转让权。第二种观点：所谓产权是所有权（PropertyRights）的另一种译法，按照马克思经济理论的科学表述，它是指财产关系或所有制关系在法律上的反映。第三种观点产权是反映经济主体对财产的权力关系的概念。第四种观点产权既不等于原义的所有权关系，也不能脱离所有权关系，产权实际上是以所有权为核心的财产权利的总称。法律意义上的产权应该是指财产所有权和与财产所有权有关的财产权。首先产权是指财产所有权，指所有权依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。无论是国家、集体或个人等各种性质的财产所有权都是产权。其次，产权还包括与所有权有关的财产权。这种财产权是在所有权部分权能与所有权人发生分离的基础上产生的，是指非所有人在他人的物上所享有的占有、使用以及在一定程度上享有收益和处分的权利。二、房地产产权房地产产权：房屋的所有权和土地的使用权以及与此相关的其它的权利的总称。三、物权（一）、物权的词源从历史上看，物权尤其是其中的所有权的观念，早在二千多年前的罗马法上，即已确认所有权等诸多具体的物权形式，并已形成物权与债权区分的理念。1811年的《奥地利民法典》中首次（也是目前唯一的）对物权的概念作出了规定。1896年颁布的《德国民法典》中，首次将“物权”作为民法典分则的独立一编，对物权制度作了系统、完整的规定。其后，物权概念为多数国家的立法所接受，物权法也成为了现今各国民法的重要组成部分。英美法系国家法律上没有物权的概念，与之相近的词汇是“财产”或“财产权”（property）。（二）到底什么是物权？“波茨坦磨坊”的故事“风能进、雨能进，国王不能进”1866年10月13日，刚刚打赢对奥地利的“七周战争”，把500万人口和64万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉一世，在大批臣属的前呼后拥之下临幸他在波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想赎买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。本来平民告国王已经是破天荒头一遭，但审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了《帝国宪法》第79条第6款；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150元。故事中反映了物权的什么内容？直接支配权排他权当代人：拥有土地就意味着将土地直接出售给他人的自由。原始人：不容他人染指的机会。物权的概念《物权法》规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（三）物权和债权的区别物权是法定的，债权是约定或依照法律规定产生的当事人之间的权利义务关系。物权是支配和排他的权利，债权为请求权（四）物权的分类和内容财产所有权，国有土地使用权、农村土地承包经营权、自然资源使用权、采矿权、全民所有制企业经营权、宅基地使用权、相邻权、渔业权、水权、狩猎权，抵押权、质权、留置权及优先权等1.从物权的对象——物来分类动产物权：设立和转让，交付不动产物权：设立、变更、转让登记（1）不动产的登记不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2）动产交付动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。2.物权的构成自物权——所有权物权用益物权他物权抵押权担保物权质权留置权分类依据：物权人对物享有的不同利益（五）物权的效力物权的效力是指为了确保物权人支配特定之物而享受利益的权利不受侵害，法律所赋予物权的特定的保障力。1、排他效力指内容相同的物权之间具有相互排斥性，即在同一物上不容同一性质的两种以上的物权并存。物权优先于债权，物权之间的优先权。2、物权的优先效力（1）物权优先债权的效力同一标的物上，既有物权，也有债权，无论成立先后如何，物权均优先于债权。主要表现是：◆物权破除债权◆物权对债权的优先受偿权A物权破除债权就债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于其优先效力破除债权，使已成立的债权归于消灭。债权人不能请求交付原债的标的物，只能请求原债务人承担违约责任。案例：一房二卖甲乙丙在先签订买卖合同，合同生效，未交付和过户在后签订了买卖合同并过户B物权对债权的优先受偿权若债务人财产上存在限制物权，在债务人破产或被执行的，该定限物权优先于其他一般债权。C物权优于债权的例外◆“买卖不破租赁”◆基于公益或政策的原由，法律规定某些物权不得享有优先次序。实例：（合同法286条）合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”优于抵押权和其它债权消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款：为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。（2）物权对于一般人的优先效力即优先购买权。指财产所有人在出卖其财产时，就该项财产与财产所有人存在物权关系的人在同等条件下，可优先购买。如共有人、承租人。（3）物权相互间的优先效力同一标的物，有二个以上相同内容或性质的物权存在时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，此即“成立在先，权利在先”。[模拟案例]债务如何清偿？——物权的优先权效力甲企业在经营过程中将自己的设备和厂房先后向A、B两家银行抵押贷款300万元和200万元，共计500万元，期满未还，后甲企业破产，除银行债务外，还有其他债务600万元。经评估，企业的厂房和设备价值400万元，其他财产价值100万元，请问如何清偿？3、物权的追及权效力即“物权权利人有追及物之所在的权利”。但物权的追及权效力要受到善意取得制度等限制。善意取得制度民法通则的规定善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意并且是有偿的，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。善意取得的条件（1）须为动产；（2）无权处分的转让人；（3）第三人须通过交易取得；（4）第三人须为善意切支付了合理的价钱；（5）占有人占有的是委托物，脱离物（如遗失物、盗窃物则不适用）善意取得制度第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。不动产的善意取得制度不动产的善意取得主要发生于以下两种情况：第一种情况是，共有