连云港市调报告及产品建议(DOC69)(1)

１连云港市调报告及产品建议２纲要一、市场调查报告第一部分调查设计与组织实施第二部分调查数据整理分析二、规划建议三、经济指标３市场调查报告位于京沪东线与新大陆桥交汇处的连云港具有很多优势，相邻沿海发达地区的诸多有利因素在向连云港转移，西部大开发给连云港提供了广阔的市场。一是中国加入WTO后，外贸进出口逐步大幅度增长，由于我国外贸进出口运输主要依靠海运，因而必然带来港口吞吐量的增长；二是随着西部大开发进程的加快，中西部经济规模不断扩大，进出口贸易必将增多，具有陆桥直通车的连云港港口优势将进一步显现；三是随着船舶的大型化和资源的洲际化，沿海、沿江投资设厂已成为主要趋势，沿海港口更是跨国公司投资办厂的理想场所；四是新批准的连云港出口加工区在国家验收后，将进入全面的实质性运作；五是随着江苏“海上苏东”战略的进一步实施，连云港较为丰富的海洋资源将会得到合理开发和利用。项目的建设，是连云港经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把新区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可作为新区第16号地块（东上渔场）项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为XX集团后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。报告内容：４第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解连云港市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划新区16号项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把新区建设成连云港市最佳人居生态社区，充分了解连云港市民对住宅消费的需求，进行了消费者专项目问卷调查，并在此过程中将项目进行前期推广，获得一定的公众认知度和关注度。（二）调查内容1、对连云港市宏观环境的调查５（1）宏观经济及市政规划（2）连云港房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）项目地块物理特性（关联性、可视性、高差、地基）3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力对物业配套的需求６购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用７（2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查房管、土地、规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理８3、需求市场调查专项访谈问卷（50人次）随机访谈问卷（100人次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表９时间安排工作内容2005年3月20日就现有规划方案专项讨论会。2005年3月21日提交调查问卷样本及调查细化方案。2005年3月22日－24日1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；2、竞争市场调查开始，对连云港市各区内竞争楼盘进行详细调查。2005年3月24－27日1、集中访谈问卷调查阶段，访谈房地产交易中心购房者，同时实施街访，共收回问卷50份，有效问卷42份。2、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主及竞争楼盘购房者等，收回问卷100份，有效问卷97份；3、问卷数据库建立。2005年3月28日1、数据库数据录入。2、进行数据统计分析，市调报告（第一稿）提交。１０2005年3月29－30日市调分析现场演示谈论会，产品建议（第一稿）形成2005年3月31日市调报告（修正稿）及产品建议完成提交。１１第二部分调查数据资料汇总与分析一、连云港宏观经济情况调查（一）连云港概况连云港市位于江苏省东北部，东经１１８度24分－１１９度４８分和北纬３４度－３５度07分之间。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水２县相连。东西长１２９公里，南北宽约１３２公里，土地总面积７４４４平方公里，水域面积１７５９.４平方公里。1、综合环境生态环境优良，依山傍海，适合人居。投资环境良好，政府有大力度招商组织及招商政策。2、园区资源目前拥有国家级经济技术开发区和出口加工区、4个省级开发区、7个市级开发区，各开发区基础设施、产业配套、交通运输等方面均具有明显的优势，既适合资本、技术密集型产业落户，也可满足机械、冶金、化工等产业的进驻。１２3、特色产业我市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。中国证券市场上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。新材料产业的骨干企业—中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场11.4％的份额。4、能源田湾核电站和新电公司均在连云港，可得到用电优先保证，在江苏全省缺电的形式下是有优势的。5、土地资源土地资源丰富，拥有总面积达320平方公司的低产盐田可以低成本转化为开发用地。同时还可以通过盘活存量用地和扩大复垦面积争取增加用地指标。6、海港资源连云港港口区位交通优势明显，运输时间省、成本低。近海临港土地资源丰富，具备发展临港工业、布点大型石油化工项目的基础条件。国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只需1天左右时间。１３（三）城市发展1、连云港人口（万人）448.1561.6455.662.57459.6463.8946464.74467.8365.63470.2766.1201002003004005001999年2000年2001年2002年2003年2004年总人口市区人口到2004连云港全市总人口470万，其中市区人口65.63万。无外地人口迁入，自然增长缓慢。连运港市区面积881平方公里，市区人口密度每平方公里744人。１４2、经济实力（亿元）连云港整体经济发展缓慢，年增长幅度低于全国平均水平。从1999年至今产业结构无重大调整，导致经济运行速度较低。与周边城市相比，处于经济大省江苏的低地。01002003004005001999年2000年2001年2002年2003年2004年国民生产总值0204060801001201999年2000年2001年2002年2003年2004年第一产业第二产业第三产业１５3、生活水平020004000600080001000012000140001999年2000年2001年2002年2003年2004年在岗职工平均工资（元）无新兴产业出现，职工收入水平增长也低于省及全国平均水平。无收入的支持，对房价上涨的承受能力不高。１６4、房地产投资0510152025301999年2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资（亿元）商品房销售总量（亿元）连云港房地产市场自2002年开始迅速发展。开发总量在当年及后年被全面消化，显示出旺盛的购买力，呈现明显的房地产市场初级阶段求大于供的市场形态。１７本章小结连云港房地产开发潜力衡量指标：人口密度：连云港市区人口密度为744人/平方公里，本地客源楼盘消化量有限。产业结构：目前连云港总体上正处于由工业化初期阶段向中期阶段加速推进时期，第一产业比重偏高，三次产业结构明显不如全国水平(14.5:51.7:33.8)，导致连云港经济发展速度不够快，经济运行质量不够高，发展后劲不够足。城市化程度：连云港城镇化率比全国低5.2个百分点，城市化进程较慢。经济环境：连云港2004年城镇投资增幅在全省各市中居于末位，城镇投资完成额也由2003年的第8位下滑到2004年的第11位。发展方向：利用港口优势发展以港口为中心、城市为载体、综合运输体系为动脉、相关产业为支撑、海陆腹地为依托，实现有机结合、共同发展、进而推动区域繁荣的开放型经济。路网建设：新浦及海州区建成三环路。一环主要是改造通灌中路，二环是新建郁洲北路、人民西路，改建新海路，新建海宁西路，通过续建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振华中路，从而形成三环。大三环路网建成后，城区将扩大10多平方公里，日车流量达2万辆。１８预测：2005年连云港政府将以招商引资为工作重点，从政策及税收方面创造良好的投资软环境，促进城市经济建设。从年初政府12块黄金地块拍卖中可见一斑。地理位置的优劣与经济发展水平不相称是连云港经济的现状，也是政府急于解决的问题。由此会出现的大幅度招商引资及一系列发展经济的举措，对于拉动当地房价及市场的成熟有一定的促进作用。同时也要注意急于求成而使发展迅速过快，导致结构失衡。房地产市场的良性发展需要宏观上对节奏的理性把握，否则有可能给项目开发带来相当的风险。１９二、连云港房地产市场调查（一）连云港市房地产市场宏观情况1、土地供应：2004年，连云港全年土地开发投资呈下降态势，土地开发投资完成57027万元，同比下降12.9%。全市公开出让土地31宗，面积1636347.93平方米，比2003年增加686613.83平方米；其中居住用地22宗，面积1336674.23平方米。2、房地产开发投资：商品房：全市商品房施工面积306.12平方米，同比增长29.9%，其中新开工面积175.59万平方米，同比增长32.0%；商品房竣工面积146.49万平方米，同比增长38.6%。3、商品房批准预（销）售面积：2004年，全市商品房批准预售面积109.22万平方米，为历史新高，比2003年增加29.54万平方米，增长幅度为37.07%。其中住宅84.18万平方米，非住宅24.94万平方米。商品房登记备案面积62.67万平方米，6228宗，其中住宅51.06万平方米，非住宅11.61万平方米。4、销售面积：２０商品房销售面积132.59平方米，同比增长29.0%。其中住宅销售98.33万平方米，同比增长24.3%;商业营业用房销售面积29.12万平方米，同比增长52.3%。（二）2004年连云港房地产市场主要特点1、供应大幅增长经历了2003年住宅供求矛盾突出情况后，政府进行了较大的结构性调整。在2003年出让面积较上年增长2.5倍的基础上，2004年又增加了68.66万平方米，达到了163.33万平方米，其中仅居住用地出让面积就达到了133.67万平方米，下半年成交尤其活跃，出让面积占全年出让面积的85%。同时，2004年也是新盘上市的一个高潮，供不应求的状况已经大为改善，供应量的增加也使房价从高增长逐步趋向平稳。2、开发投资增长势头不减2004年房地产开发投资同比增长38.2%，在国家宏观调控下，连云港房地产开发可谓逆市而动，在03年大幅增长的前提下又提升近40%，说明该市房地产业依然处于强劲的上升途中。3、房价短期内涨幅过快２１连云港价格走势图11631187120612351264132813771527167517551841195520860500100015002000250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季