中海对写字楼的研究

中海九曲项目写字楼定位报告营销策划部2009-11-20写字楼市场分析济南写字楼市场分析南部片区办公物业现状及竞争分析根据济南市传统的地域划分和城市发展规划，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，划分板块如下图：本案泺源大街板块纬二路板块山大路板块高新区板块阳光新路板块已形成板块待形成板块济南写字楼市场分为6大板块，其中高新区及二环路板块为新近形成，西部阳光新路板块为未来待形成办公板块；二环东路板块济南写字楼板块泺源大街板块（2.5-4.5元/㎡/天）该板块写字楼出租率在85%以上，常年居于各板块之首。属于CBD核心区域、便捷交通、商务配套完善。汇集齐鲁银行总部、中国人寿、大众报业、中国农业银行、民生银行等公司总部及区域总部，同时一片具有实力的企业中型企业及部分外地驻济办事处也落后此板块纬二路板块（1.6-2.5元/㎡/天）该板块的写字楼出租率普遍较高，该片区汇集中国联通、华电、国家电网等大型公司，同时火车站的存在使纬二路片区拥有其他区域无可比拟的对外交通优势，板块内的写字楼如明珠商务港等，50-120平米左右的主力面积吸引了众多贸易、工程类中小公司，而较低廉的物业费水平成为了维持高出租率的重要筹码。山大路板块（1.2-2.3元/㎡/天）山大路板块为济南市传统的中小企业聚集地，在山大路南段及洪家楼附件以中小型科技公司、网络公司、教育培训、律师事务所等为主，在山大路南段以装修装饰、广告、代理、教育培训等，办公面积多在100-250平米之间；二环东路片区（1.8-2.7元/㎡/天）该板块写字楼出租率在80%以上，包括东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场，其中中润世纪城为证券、石油等公司区域总部，在二环东路中段汇集实业、广告、科技、机电及企业办事处、律师等中小型企业；东部新城片区（0.8-1.5元/㎡/天）该该板块的形成带有明显的政府主导性质，城市东移带动大企业总部迁移东部，同时政府给予高新技术产业优惠优惠，发展前景看好；但配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。代表项目有齐鲁软件园等。04-07年以来写字楼供应量稳步增长，到07年供应量及成交量达到最高峰。（这与07年国家放开对保险公司购买写字楼的限制有直接关系）。08年市场供应为07年的存量和不足3万平米的新增供应，但成交量均依然高于04、05、06年。09年1-7月底市场供应量为04年来最低纪录。截至09年7月底，写字楼剩余可售面积为8.11万平米；2004－2009年写字楼供应及成交情况01020304050供应量（万平米）14.626.636.1741.9924.0718.73销售量（万平米）49.6412.8327.4916.9310.62200420052006200720082009（1-7月）济南写字楼市场在2007年达到供应和成交顶点，随后成交及供应量开始下降。市场分析2009年1-7月各板块写字楼供应量及比例（单位：万平米）2.19,12%1.38,7%0.35,2%0.9632,5%2.43,13%11.42,61%二环东路泺源大街纬二路其他山大路高新区供应量及成交量月度变化趋势图12.612.3813.311.179.6115.7910.752.642.840.950.81.042.130.220246810121416182009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月单位：万平米供应量成交量09年1-7月在售写字楼项目共12个，其中有两个新开盘项目。总供应量为18.73万平米，其中新增供应量为8.43万平米。供应量主要集中在高新区，占供应总量的一半以上。【09年1-7月成交量及变化趋势】从图中可以看出，09年1-3月成交量依次上升，4月份则有所回落，但5-6月份继续呈现上涨趋势，7月稍有回落。09年济南写字楼市场供需平稳，新增供应61%来自高新区，从3月份后成交量快速上升，月均成交量在2万平米以上。济南多核化城市结构开始形成，写字楼市场将进入快速发展阶段济南中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区；随着市政府东移，文博片区写字楼市场开始快速发展，目前鲁商国奥城、IT总部基地、黄金大厦、鲁邦中心等开始建设，省城各大企业总部开始向东前移；济南高铁西客站的建设将极大带动片区写字楼市场的建设，为了2年内将显现出来未来2年内济南将进入写字楼井喷期，总供应量在百万平米以上，主要来自高新片区和西客站片区。1、鲁商国奥城15万2、黄金时代广场5万3、海尔绿城全运村15万4、鲁邦广场9万5、大地锐城6万6、丁豪国际8万7、万达广场15万8、银座中心10万12345678东部城区2年内供应量在50万平米以上西客站片区初期写字楼供应量在20-30万平米以上济南二环以内在售写字楼项目分布图鲁商广场建面：3万均价：13000元销售率：80%中润世纪广场规模：13万均价：1.3万销售率：90%嘉罄商务大厦建面：2万均价：8600元销售率：90%泉景恒展商务大厦建面：1万均价：9600元销售率：90%名湖天地建面：2万均价：8700元销售率：10%天业国际建面：2万均价：1.1-1.2万元万达广场建面：18万均价：1.2万元晶都国际建面：13万产品：商务公寓、写字楼均价：1.1万元鲁润名商广场建面：1万产品：商务公寓、写字楼均价：7200元明湖湾开元广场建面：3万均价：1.35万元二环以内甲级写字楼消化速度较快，在2200-4450㎡/月，而中档办公物业消化面积在579-1400㎡/月二环内典型办公物业月均消化速度44502500220014006365790500100015002000250030003500400045005000中润世纪晶都国际鲁商广场嘉罄国际鲁润名商泉景恒展资料来源：市场调查50%40%40%50%70%80%40%50%60%60%50%30%20%60%0%20%40%60%80%100%120%中润世纪晶都国际鲁商广场嘉罄国际泉景恒展万达广场天业国际投资比例自用办公比例从客户置业目的看，投资在40%以上，万达广场因处于销售初期，客户投资比例高，达到80%。二环内典型办公物业客户置业目的资料来源：市场调查银行、证券保险、石化、政府单位等大客户成为济南甲级写字楼市场的重要需求，以半层或整层形式（500㎡以上）购买27%18%21%34%300㎡以下300-500㎡500-1000㎡1000㎡以上鲁商广场客户购买面积比20%10%10%60%300㎡以下300-500㎡500-1000㎡1200㎡晶都国际客户购买面积比20%15%30%35%300㎡以下300-500㎡500-1000㎡1200㎡中润世纪广场客户购买面积比鲁商广场大客户：保险公司、济南市证监会需求面积在4000-5000平米；两家投资公司、省残联需求在1000-2000平米；广告公司需求500平米左右；晶都国际大客户：山东电建建设集团、中铁二院济南分院、都邦财产保险股份有限公司山东分公司、幸福人寿保险股份有限公司山东分公司、中德安联人寿保险有限公司山东分公司、安邦财产保险股份有限公司山东分公司、中意人寿保险有限公司山东分公司、中金嘉禾（济南）珠宝有限公司、济南学大教育培训学校中润世纪广场大客户：中国石油（整栋）、太平洋保险（整栋）、平安保险（整栋）、其他两层以上有三菱、三星、百度等项目名称投资比例面积划分户型比例总价区间热销户型备注嘉馨商务大厦50%66㎡15%50-60万无滞销户型，6月份开盘即销售70%以上为带有厨房、卫生间的商务公寓81-92㎡65%62-75万112㎡20%72-100万泉景恒展大厦40%82-94㎡55%65-82万82-124平米畅销，219平米销售速度一般纯写字楼，可自由组合124㎡33%100-120万219㎡12%170-210万明湖天地50%170㎡80%145-153万170平米畅销10月份开始发售420㎡20%357万-380万天业国际40%125-140㎡90%130-160万125-130平米畅销，客户需求集中于100-200㎡商务公寓，60平米为基本单位，可自由拼合340㎡10%350-400万鲁润名商广场30%162㎡30%100-120万162及250平米畅销，但是超过300平米滞销纯写字楼，可自由组合，已经销售两年，目前处于尾盘阶段250㎡30%150-180万378㎡25%240-260万760㎡15%480-530万二环以内中档写字楼项目调查60-200平米为中小企业及投资客户主力需求面积，同时60-150万元为主力成交总价区间2009年济南市二环以内高档写字楼项目鲁商广场中润世纪广场晶都国际万达商业广场典型写字楼分析见附件一2009年济南市中档写字楼项目典型写字楼分析见附件一鲁润名商嘉馨国际天业国际开元广场写字楼市场分析济南写字楼市场分析南部片区办公物业现状及竞争分析我们将区域办公物业的研究范围定为经十路、南辛庄路、英雄山路与二环南路围合区域。本案本片区办公物业主要分为三个片区，分别是阳光100和如意苑为主的阳光新路片区、二七新村南路为中心的英雄山路中段片区和以新华传媒大厦为代表的英雄山路南段片区。阳光新路片区主要以100-200平米的广告公司、办事处等小型公司500余家，设计业态比较繁杂。英雄山路中段片区结合片区产业，教育培训、实业、金融投资和机械制造类小企业和驻济办事处较多英雄山路南段业户以新华书店集团、检察院法院、中国重汽集团等为吸引点，法律法务和出版传媒类企业较多。济南南部写字楼市场主要分为阳光新路、英雄山路中断及南段三大片区，除英雄山南段片区为其他都以中小型企业为主本案片区办公物业需求旺盛，出租率在85%以上，但受限于供应产品档次低，租金较低，介于在1.0-1.8之间。物业名称租金状况（元/日/平米）出租率入住企业行业及代表浙江大厦1.890%浙鲁投资担保、泰国圣荷美容黄河大厦390%青岛投标中心驻济南办事处、贸易公司渤海证券大楼1.580%渤海证券、保健品办事处联勤宾馆1.680%太平洋保险东海人家旅馆大厦195%英语培训、美容、锦湖高速、培训、足道二七新村与英雄山路交界口南195%济南天环置业有限公司、山东省人力资源天工服务中心、济南市中汇和法律服务所鲁润名商广场1.9100%中小型机械公司、广告公司、医疗设备公司四季花园0.8办事处、保健品公司金泉实业大厦0.7-1100%中律衡律师事务所、山东嘉恒房地产、文君海装饰公司新华书店集团大厦--100%山东省外文书店声像部如意苑0.9--广告类阳光1001.1--广告、电子科技、培训、办事处、美容舜景商务大酒店1.597%济南盛华视讯信息有限公司、深呼吸健身、济南鹏程华顺工贸有限公司、山东银鸿药业区域内无在售写字楼物业，办公物业以租为主。区域内办公物业分布于现存写字楼、酒店宾馆、企事业单位办公楼、周边高档住宅物业等。区域内办公物业档次普遍偏低，除个别写字楼外基本是90年代前期的建筑物。区域内档次较高的在租办公物业基本分布于酒店内。区域现存写字楼多为单位自建和酒店且档次较低，中高档写字楼几无供应。新世界商务中心（8万㎡以上）诚基地块（含写字楼及酒店）舜景商务中心（2.3万㎡）本案连成国际（14万㎡以上）阳光新路——竞争分析在形成西部商圈的同时，2010年片区市场供应量在14万㎡以上，市场竞争激烈项目名称总规模写字楼规模2010年写字楼供应银座中心55万㎡综合体，包含甲级写字楼、SHOPPING、酒店、公寓等7.8万写字楼及2.4万商务公寓6万㎡以上连成国际写字楼、集中商业4万㎡4万㎡新世界商务中心8万平米以上，商业与办公物业5万㎡——泉景鸿园商务大厦泉景天沅鸿园写字楼2.3万平米2.6万㎡1万㎡以上诚基地块住宅、商业与办公物业————本案写字楼3万㎡以上3万㎡以上银座中心综合体包含1栋4星酒店、2栋5A写字楼、2栋高档LOFT公寓、13万平米SHOPPINGMALL，成建成为西部标志性项目项目位置55万平方米综合体，