中粮大悦城【西单大悦城】

大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型ShoppingMall的杰出代表作。“近者悦，远者近”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受,目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦城等多个都市ShoppingMall，形成了中粮集团地产主业的核心商业品牌。中粮集团有限公司（简称“中粮集团”，英文简称“COFCO”），是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，在农产品贸易、能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著。1994年以来，中粮集团一直位列《财富》世界500强企业,目前在海内外拥有5家上市公司：中粮国际、中粮地产、中粮屯河、中粮控股、丰原生化，中粮集团计划用10年时间成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一。第一部分规划运营北京三环内最后一个ShoppingMall北京地标性的ShoppingMall西单大悦城坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体。项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地下4层(2层车库）。地处北京最繁华最成熟最时尚商圈覆盖面最广最方便的交通交汇点规划运营模式“大悦城”之出处来自《论语.子路》：“近者悦,远者近。”释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”；力推时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲、娱乐、聚会、购物的首选之地。大悦城的选址西单大悦城地处北京著名商圈西单商业区的核心，南侧毗邻君太百货和中国银行总部，与首都时代广场相望,北侧有西单国际大厦和109百货，距著名的金融街不足1公里；东侧与西单商场、中友百货、西单文化广场、华威大厦等项目相望；西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力旺盛。规划运营模式时尚展示通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性格内涵；近300个品牌，在13个主题楼层中，通过创造性的搭配组合，构建了更有生命力和吸引力的主题空间。规划运营模式潮流领跑者长江以北最大的影院—首都影院，13个影厅可容纳1800名观众；北京最大的化妆品超市SEPHORA（丝芙兰），妙龄女郎趋之若鹜；世界跨度最长的飞天梯，让来者叹为观止，全国最大的LED屏幕外墙，投射潮流个性；港丽餐厅，泰国风味，意式休闲，澳式时尚，日本料理，韩式餐饮，香港特色，尽显国际风范。规划运营模式月均销售接近1.5亿元从项目收购到整体开业，仅仅7个月时间完成超越；日均车流达1000辆次，最高日车流突破3000辆次，日均客流10万，节假日客流15万，最高日客流突破21万；月均销售接近1.5亿元，最高日销售突破1200万，销售额08年完成9亿，09年完成15亿，10年预计突破18亿。规划运营模式差异化的定位源于西单，高于西单，引领西单的差异化做法奠定了西单大悦城的时尚领跑者地位；引进了差不多40%是原来西单没有甚至是北京没有的品牌，无论是餐饮还是服装服饰，从上海、香港和其他的地方引进来。规划运营模式品牌的扩展大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验；作为中粮集团城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现；规划的商业地产资产总额将千亿左右，在全国布局超过20个大悦城商业地产项目。规划运营模式第二部分建筑设计北京最新·最大·最时尚的ShoppingMall建筑设计经验丰富专业团队运作：建筑设计单位新加坡CPG集团/DCI思亚国际设计公司建筑施工单位中国第二十二冶金建设公司商业经营顾问公司北京SPACE（香港司培思经营管理集团，脱胎于上海新天地运作团队）时尚、潮流的建筑造型建筑特色时尚空间璀璨夺目的LED外墙，时尚潮流的建筑造型；四幢各具灵性的建筑由中庭十字连廊连接，秉承购物中心的空间运用理念；宽过道、大挑空、长通道构建了宽松宜人的公共空间；配合景观、吊挂、花卉、植物、灯光、音乐，变幻出令人流连忘返的时尚空间，带来无与伦比的购物体验。全国最大LED屏幕外墙最多电梯与扶梯的ShoppingMall27部直梯、63部扶梯亚洲最长飞天梯北京西单最大停车场独有中庭的时尚之风大尺度内空间的享受纵横交错的垂直交通建筑特色主动线购物中心沿着主动线进行分布，所有店面都分布在动线两边，避免了整个商场中死角的出现；高度十三层商业高度，分为趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性格内涵，创造独特商业格调；电扶梯飞天梯、90部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性与通达性强。第三部分品牌与布局ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品牌服装的连锁零售品牌。1975年设立于西班牙的ZARA，隶属于Inditex集团，为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世界各地56个国家内，设立超过两千多家的服装连锁店。ZARA深受全球时尚青年的喜爱，设计师品牌的优异设计，价格却更为低廉，简单来说就是让平民拥抱HighFashion。品牌展示成立于1981年的GUESS(盖尔斯)，最初是从牛仔起家，一心向往美国风情的Marciano四兄弟，从法国南部来到这块自由天堂，却碰上了美国服饰业的萧条时期，可是，他们首次推出的「梦露式」紧身牛仔裤却在一夕之间销售一空，于是GUESS品牌正式成立。品牌展示Next是1982年2月在英国建立起来的本土服装品牌。产品：男女儿童服装、鞋帽、首饰等，以及家居用品。有三种经营形式：本土门店“NextRetail”，拥有超过480家；网上商店“NextDirectory”，拥有200万长期客户；以及海外专卖“NextInternational”，大概140多家。该品牌首次进驻北京。品牌展示日本良品计划株式会社是西友株式会社于1980年开发的PB品牌，1983年于东京流行发讯地的“青山”开出第一家独立旗舰店，受到消费者支持与肯定后，于1990年才正式成立良品计划株式会社，发展至今已有23年的历史，其年营业额超过1,151亿日圆，员工数超过2890名，目前在日本国内共有直营店121家，经销点146家，是日本最大的LifeStyleStore。品牌展示CK（CalvinKlein）是美国第一大设计师品牌，曾经连续四度获得知名的服装奖项。CalvinKlein有“CalvinKleinCollection”（高级时装）、“CKCalvinKlein”（高级成衣）、“CalvinKleinJeans”（牛仔）三大品牌，另外还经营休闲装、袜子、内衣、睡衣、泳衣、香水、眼镜、家饰用品等。品牌展示品牌展示Motivi是意大利最成功的国际女装品牌之一。她创立于1993年，是意大利米罗利奥Vestebene集团旗下18个女装品牌之一。集团拥有1000多家商铺遍布整个欧洲、北美、北非、中东及东亚。该品牌首次登陆北京。品牌展示UNIQLO是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FASTRETAILING)集团旗下的实力核心品牌。坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。而所倡导的“百搭”理念，也为世人所熟知。为北京首个旗舰店。FAB音像文化广场拥有一个集批发、零售、展示、配送、会员俱乐部中心等多种经营范围的综合营业场所，面积约4000平方米，是目前亚洲最具规模的音像销售旗舰店。总共约有正版音像制品五万余种，在这里不仅能欣赏到一流的影音产品，了解最新影音产品发行品种，更能领略到动感电影的无穷奇妙。品牌展示首都影院总建筑面积10369平方米，共有13个厅、1722个座位。豪华的VIP厅和商务厅应高消费、时尚客户群体的需要，VIP厅可以提供最舒适的贵宾级观影服务，3个商务厅可以举办各种电影招待会，在9个时尚影厅中有两个可同时容纳近300人的大影厅，可以承办电影首映式和其它宣传活动。品牌展示楼层布局楼层布局楼层布局沈阳大悦城项目位于沈阳最繁华、历时最悠久的商圈——中街，是沈阳市商贸中心和旅游中心，是集购物、餐饮、休闲、旅游、娱乐等为一体的新型商贸区，商家聚集，经济繁荣。项目占地7.3万㎡，规划总建筑面积约54万㎡，项目主体由A、B、C、D四馆与沃尔玛超市构成。沈阳大悦城为“新青年特区”，以“自由、享乐、永不孤独”为品牌主张，以提升城市未来精神气质为美好愿景，是沈阳新派时尚达人的聚集之地，购物中心已于2009年5月成功开业。朝阳大悦城位于CBD商务中心区与东部居住重心的交汇点，区域内商业配套的匮乏和区域消费者对高品质生活的需求为朝阳大悦城的发展带来无限商机。朝阳大悦城为栖息在此的京城新贵倾“心”打造了一个不凡的品质、时尚生活中心。项目占地8.46万㎡，规划总建筑面积约40.6万㎡，购物中心23万㎡，地上11层，地下3层；服务式公寓7万多㎡。朝阳大悦城定位于“品质时尚生活中心”，共约269家店铺，自B1到11F共12个楼层，主力店有日本永旺百货及超市、家庭梦工场、冠军空中滑冰场、金逸国际影城、歌友汇KTV、金钱豹美食百汇等名店，于2010年5月28日开业。上海大悦城中粮置业以13.5亿元的价格整体收购太古城一期项目，该项目商业面积约5.3万平方米。中粮通过此举将“大悦城”品牌引入上海，该项目位于西藏北路180号，轨交8号线曲阜路站，毗邻苏州河，距人民广场仅900米。项目占地9434㎡，规划建筑面积约6.87万㎡，11层商业设施，定位于乐尚生活魅力场(前卫、性感、享悦)，目标客群定位于22-30岁时尚人群。42米超高摩天轮，开创了国际化全景互动式先锋购物体验，囊括了购物、娱乐、餐饮、休闲等服务，将时尚与科技融合，全楼蓝牙覆盖，无线网络提供更多时尚ICON，该项目于2010年12月18日开业。天津大悦城项目位于天津市核心区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据了三大传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核心位置，是天津市级最大的新兴商圈。项目占地8.9万㎡,总建筑规模53万㎡(含地下部分)，购物中心达25万㎡，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“城市综合体”。项目在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV和美式大型儿童体验中心等主力业态，全方位的功能业态，满足消费者一站式购物的体验需求，计划于2011年12月开业。成都大悦城项目位于成都市五大核心城区之一的武侯区，于三环路内，依托三环路、武侯大道和川藏路构成的道路网络以及未来3号、7号地铁线构成的轨道交通组织，项目通达极为便利。项目占地102亩,规划建筑规模25万㎡的购物中心，全方位升级成都商业，集商业中心、soho、健身娱乐、精品旗舰店于一体，构筑全方位的体验空间。项目定位于“一座让时尚融入生活的购物休闲PARK”，引入最大IMAX影院、第一家室内冰场、酒吧文化廊等更类风情时尚元素，计划于2013年5月开业。第四部分投资回报分析1、商业部分平均日租金达到8.8元左右，远高于万达广场1-3元/天的租金水平2、年贷款利息2.2亿元，营业收入4.6亿元，收回成本需10年左右第四部分对比分析