长城大厦产品定位建议书

长城大厦产品定位建议书特为长城建设有限公司准备准备二零零七年一月长城大厦产品定位建议书2007年1月1第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。目录1.0规划理念22.0项目总体规划建议54.0项目产品设计细节设计建议175.0项目产品设备设置建议226.0项目特色规划建议317.0项目智能化设施规划建议328.0商业裙房定位43本报告谨供贵公司于特定用途下使用。本报告中的任何资料、数据及分析内容，如未经本公司事先书面认可，均不得以任何形式在任何报告、文件或渠道中发表或与第三者交流。任何第三者使用本报告中的部分或全部内容，本公司将不负任何责任。著作版权所有：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司2007年1月长城大厦产品定位建议书2007年1月2第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。1.0规划理念在写字楼市场多年的产品定位及市场营销过程中，第一太平戴维斯形成了独到的规划理念：产品的市场营销与客户的消费心理密切相关。写字楼物业也不例外，对于客户的消费心理，我们可简单从著名的美国心理学家马斯洛之相关理论得以了解。下面我们简单分析其结论将作为第一太平戴维斯形成规划观点的基本依据：人的需求由低到高分为：生理、安全、社交、尊重及自我实现五个层次；在高层次的需要充分出现之前，低层次的需要必须得到适当的满足；低层次的需要基本得到满足以后，它的激励作用就会降低，其优势地位将不再保持下去，高层次的需要会取代它成为推动行为的主要原因；这五种需要愈到上层满足的百分比愈少。长城大厦产品定位建议书2007年1月3第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。基于以上理论，我们由此得到启发写字楼在经历第一代第二代的成长期发展期后，随着生产方式的变革经济的发展已逐渐步入成熟期，客户对写字楼物业品质的要求水平也在不断地上升。根据本司丰富的市场经验结合上海甲级写字楼发展状况，相应于马斯洛理论的客户消费心理，关于客户对写字楼物业的需求层次及写字楼发展痕迹，本司总结出独到的观点：所以本司认为：目前上海甲级写字楼物业已经历了第一、二代的发展期，在不断与国际交流与学习过程当中，写字楼物业的设计水准已开始向国际看齐。写字楼同质化的现象已出现并会继续出现。这现象也已基本符合了本司的观点。长城大厦产品定位建议书2007年1月4第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。当各写字楼把众多优点集于一身时，其实也就等于没有了特点。同质化物业令客户挑选时迷失了方向。这时在相同条件下如物业有能满足客户更高层面需求的物业特质时，这物业就会在客户心目中脱颖而出，从而推动市场营销的成功进行。本司对于长城大厦的规划理念：本项目规划应适应至少5-10年后的市场，在规划设计理念方面应注重前瞻性；本项目应着力于品质的打造，成为普陀区内经典地标建筑；在产品设计方面，独特高效的产品设计将使本项目在市场竞争中脱颖而出，成为新一代写字楼的典范；实用的建筑设计和杰出的技术条件将构成本物业素质的基本要素；为本项目注入独特的人性化服务满足本司规划理念中客户的第三需要。同时形成本项目独特的不可复制的竞争力，迅速占领市场。长城大厦产品定位建议书2007年1月5第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。2.0项目总体规划建议2.1项目总体环境分析按上海总体发展的部署，普陀区将建设为“上海物贸中心”和“上海西大门”。目标是建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部、县以上驻沪办事机构和中介服务机构的集中地，使之成为对内贸易及辐射长三角的“经济高地”。在十一五规划内，普陀区计划通过在全国范围内积极引进大中型企业，包括小巨人型企业的总部或营销中心，引进民营科技企业总部，引进各省市自治区的地市县级驻沪联络处、工作处，引进审计、会计、仲裁、律师、资产评估、投资服务、信息咨询等社会中介机构，推动“中山北路物贸中心”的进一步优化及“长寿路”绿色商务街建设。长城大厦产品定位建议书2007年1月6第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。武宁中心（沪西文化宫），将被改造为集影视文化、娱乐、餐饮于一体的大型休闲中心——西宫。以西宫为核心，武宁区域在普陀区整体规划中定位为高起点、现代化的区域性商业、商务、文化娱乐中心。在功能布局上，规划将保留西宫内湖面用地、绿地、总面积约2.31公顷。目前的“武宁中心规划”总体规划面积为51万平方米，目标是建设成为一个以酒店、商务楼、住宅、商业购物中心为一体的综合区域。其中南片部分为9万平方米的住宅区域，包括有现已建造完毕的逸流公寓一期，该项目的2期发展项目--明珠国际广场（武宁地块一期商业广场）已经开始建设,明珠国际广场总建筑面积达11.3万平方米，由2幢高层办公楼（23、25层）及大型购物中心组成，同时8万平方米的酒店区域正在策划之中，规划将建造一幢五星级酒店；中片区域是20万平方米的商务楼区域，由多家开发商共同开发。根据长城大厦地块现状，本司提列如下的总体环境建议：¾项目周边道路：凯旋北路道路狭窄，且为单行道，将很难适应项目商务办公区域的要求；¾项目周边主干道曹杨路，车流量较大，且交通相对拥挤；¾项目附近聚集着众多的普通住宅，影响项目的景观视野，并在一定程度上影响到写字楼的综合品质；¾本项目区域内为传统的住宅区域，商务氛围尚待发展，影响到大型客户的推介；¾本项目紧临中山北路高架和曹杨路轻轨站，噪音明显，对大厦的隔音效果提出较高的要求。长城大厦产品定位建议书2007年1月7第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。2.2项目外部交通组织设计建议由于目前的高层建筑容量大，在占地不大的范围内，往往产生很大的交通流量。根据本司的调查，一幢10万平方米的办公楼综合建筑基地内每日的人流量可高达5万人次。这种人流的集聚是高层建筑巨大商业价值的体现，但也为起如何妥善疏散人量人流提出了问题。长城大厦的总建筑面积约为10万平方米，由基地条件地允许，将高层主体建筑与裙房完全分离，两者之间只有连接体相联系，形成分离式组合（图）。其优点是主体建筑与裙房在功能布置中不受结构与设备等技术因素干扰，相互都不约束，同时裙房和主塔楼均独立开放，容易组织各种对外、对内的出入口与交通流线。嘉华中心浦项国际商务广场长城大厦产品定位建议书2007年1月8第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。2.3项目外立面设计风格建议影响高层写字楼立面设计的因素很多，如技术（材料、结构、设备、施工）因素、历史文脉、环境特点、规划标准以及可持续性发展的建筑理论等，都在不同程度上对高层写字楼立面设计带来影响。目前最引人注目的有以下几种风格：结构艺术风格的立面设计此种设计风格简单的说就是把结构外露，主要包括三方面的基本概念：效能——充分发挥结构材料的优势；经济——相对较少的造价；雅致——精美的结构外形。主要代表作有香港的中国银行大厦，采用的就是外露的巨型框架，并以此构成建筑立面造型的鲜明个性；上海证券大厦通过巨型的门式结构改变了建筑实体的体量感。上海证券大厦高技派立面设计高技派立面风格的特点主要包括：9暴露结构系统和设备管线；9通过透明玻璃清楚展示内部结构；9大面积使用透明玻璃、铝合金、不锈钢为外装饰材料；9建筑构配件加工制作的高度精细。如香港汇丰银行的立面采用的是玻璃与铝板饰面，上海金茂大厦的立面设计也是追求技术精美的集中表现：塔楼建筑外墙为玻璃幕墙，但是采用双层玻璃的做法，在玻璃外罩了一层金属杆件和金属片构成的骨架网。长城大厦产品定位建议书2007年1月9第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。金茂大厦现代主义立面设计目前上海的甲级写字楼多数采用玻璃幕墙与铝板、石材相结合的形式。而近几年建造的高档写字楼则更多的采用了纯玻璃幕墙的立面设计，表现出项目的稳重大气，突出高格调，现代感的楼宇风格。如恒隆广场、中信太富广场等。中信泰富广场本司在此介绍两种玻璃幕墙供贵司参考：‹高级LOW-E玻璃幕墙有关研究资料表明，外门窗玻璃的热损失是建筑能耗的主要部分，占建筑物能耗的50％以上。采用LOW-E双层中空玻璃，又被称为“低辐射玻璃”，具有较强的隔热性能，有效减少空调能耗，寒冷季节里，因建筑物采暖所造成的有害气体排放也因长城大厦产品定位建议书2007年1月10第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。此大量减少。另外，由于LOW-E玻璃对太阳光中可见光透射比高达80％，而反射却很低，这与传统的镀膜玻璃相比，光学性能大为改观。从室外看，外观也将更透明、清晰、既保证了建筑物良好的采光，又避免了以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗反射所造成的光污染现象，营造出更为柔和、舒适的办公环境。‹呼吸式玻璃幕墙未来环保与节能标准的呼吸式幕墙，该幕墙与传统幕墙幕墙相比最大的特点是由内外两层幕墙之间形成了一个通风换气层，由于此换气层中空气的流通或循环的作用，使内层幕墙的温度接近室内温度，减小温差，而已使其与传统的幕墙相比每年都能节约超过30％以上的电费。另外由于双层幕墙的使用，整个幕墙的隔音效果得到了明显的提高，同时具有极佳的防辐射效果，在充足的新鲜空气更换下，极大的提高员工的办公效率，为企业带来巨大的潜在价值。为了进一步研究本项目外里面的形式及材质的选用，本司选取嘉华中心和绿地和创大厦进行详细的案例分析：写字楼名称嘉华中心绿地和创大厦外立面设置玻璃幕墙玻璃幕墙外立面材质双层中空玻璃单元式幕墙，采用全进口Low-e玻璃双层中空玻璃单元式幕墙，采用全进口Low-e玻璃外立面尺寸全进口Low-e玻璃：3125mmx1500mm全进口Low-e玻璃：世纪天地长城大厦产品定位建议书2007年1月11第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。嘉华中心为目前上海市品质最高的写字楼之一，而绿地和创大厦达到了甲级写字楼的标准。本司建议贵司项目应至少达到绿地和创大厦的标准，在预算允许的前提下，可力争达到嘉华中心的产品标准。在立足本地市场的基础上，本司对香港及国外的写字楼市场的外立面进行了调研：写字楼名称外立面材料香港中银大厦玻璃幕墙长江中心钢质和玻璃饰面西尔斯大厦玻璃幕墙的金属构架东京“世纪塔”透明的玻璃幕墙和金属铝板香港汇丰银行大厦玻璃幕墙和金属铝板巴黎阿拉伯世界研究中心大楼幕墙玻璃板上设有光电板机械装置伦敦劳埃德保险公司大厦不锈钢夹板的外饰面通过上表，国外诸多知名写字楼也基本采用玻璃幕墙作为主要的外立面设置材料，同时配置钢质材料作为辅助，营造具有立体感和层次感的建筑外立面。本司建议，项目外立面应表现出项目的稳重大气，突出高格调墙面，以简洁为主，不提倡图案特别突出。长城大厦产品定位建议书2007年1月12第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中