房西苑企业融资策划课件

资本运营-投资融资讲师：房西苑美国项目管理协会会员中国科学院研究生院教授北京大学国情研究中心研究员清华大学国际工程管理学院教授华运电力载波技术有限公司董事长矩阵方达网络技术有限公司董事长北京汇思通管理咨询有限公司董事长电话：10-8779600213901368149邮箱：[e-mail]（一）了解投资与融资投资与融资殊途同归资金内循环与外循环用人家的水浇自家园信用资金与股本资金两种不同的发展战略把融资视为商品交易投资与融资殊途同归投资学有两个门可以进入：一个门是投资，一个门是融资；从投资的门进入，把学问越做越深；从融资的门进入，把学问越做越浅；无论从那个门进入，就是殊途同归；资金的内循环与外循环资金内循环：从利润（客户）流入，从成本（供应）流出资金外循环：从成本（股东）流入，从利润（分红）流出资金内循涉及会计财务，属于产品经营，日常运营决策金外循环涉及金融财务，属于资产经营，最高层决策。企业运营的四种选择当老婆养：投资风险小，经营难度小；当儿子养：投资风险小，经营难度大；当女儿养：投资风险大，经营难度小；当猪仔养：投资风险大，经营难度大；两种不同的发展战略上楼梯战略：产品运营凭自身积累滚雪球般从小发展壮大；冒巨大的市场竞争风险，系统风险；上电梯战略：资本运营企业融资，借金融资本之力迅速扩张；可以抵抗系统风险，但冒非系统风险；今天时代不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼；企业三个层面的竞争技术层面竞争：时间上的领先；市场层面竞争：空间上的优势；资本层面竞争：决胜千里之外把融资看作市场交易资产运营中，企业（资产）和项目是出售的商品；融资者就是商品的卖方，投资者就是商品的买方；卖方和买方之间达成交易取决于双方的相互理解；投资和融资双方相互了解的最好办法是交换立场；签约之前算盘须两面打，签约之后算盘须两面打；（二）投资者与融资模式选择什么样的投资者投资机构的阶段定位投资机构的功能定位设计不同的融资模式不同层面的投资者以投资商务模式划分：实业投资者：买鸡下蛋金融投资者：买蛋卖鸡证券投资者：买鸡卖鸡不同层面的投资者以资本运营阶段划分种子资金：孵化科技成果风险资金：包装可行项目培育资金：开拓新兴市场成长资金：扩大经营规模公募资金：赎出私募资金投资基金的运营模式四个角色，三权分立：基金的投资者：基金股东基金的管理者：管理公司基金的保存者：托管银行基金的使用者：项目公司所有权与经营权分离：所有权分散，风险降低了经营权集中，操作专业化两权杠杆差，效率提高了规范化制衡，操作理性化股权结构演变（实例）初创期：创始资金与股权分配培育期：二期融资与股权稀释成长期：三期融资与股权变化收获期：上市融资与增资扩股融资模式的优选排序第一象限：外部权益融资第二象限：外部信用融资第三象限：内部权益融资第四象限：内部信用融资信用融资：寅吃卯粮方式\来源买方卖方社会机构抵押融资质押融资信用融资项目融资担保融资条件融资其他方式企业融资，战略战术权益融资，砍腿换车；信用融资，寅吃卯粮；金融租赁，借鸡生蛋；买方信贷，贸易补偿；资产信托，表外融资；整合资源，空手套狼；零存整取，蓄水滴灌；股权质押，典手借枪；一夫二妻，一胎双子；市场孵化，凭奶认娘；围点打援，以两搏斤，项目融资，画饼赊账；债务融资与债券品种有担保债券的分类及特点无担保债券的分类及特点可转换债券的分类及特点可赎回债券的分类及特点浮动利债券的分类及特点固定利债券的分类及特点记名债券的分类及特点不记名债券的分类及特点（三）投资决策选择项目的三道门槛投资决策的四项原则标准的投资决策程序尽职调查涉及的问题参照体系的纵横坐标投资项目的市场分析投资项目价格性能比没有退路就没有安全投资决策的四项原则风险与收益平衡货币有时间成本现金以流量计算超额利润平均化产业前景•朝阳或夕阳产业•政府支持或限制•国民经济增长点•技术革新的后劲市场定位•客户群体定位•市场周期定位•产业价值链定位•核心竞争力定位团队素质•是否相互理解•是否执行力强•是否团结合作•是否稳定结构天时地利人和选择项目的三道门槛投资决策的工具方法双指标评估模型，随身携带坐标要素加权量化表，心中揣着秤砣竞争性要素分析，信手掂来标尺刘易斯决策模型，大脑装上程序投资决策的典型程序决策程序：一看二问三估算技术论证：鸡蛋里面挑骨头效益论证：借用风险称效益尽职调查：先脱衣服后上床资金监管：掐着水表拧龙头市场分析的基本模式市场总量分析•需求总量统计•预测市场增幅•预测供求差额•确定目标份额市场定位分析•客户群体定位•性能价格定位•价值链条定位•市场周期定位竞争优劣分析•技术优势分析•品牌优势分析•资源优势分析•管理优势分析市场分析的方法工具资料统计法概率交集法边际效益法参照类比法水涨船高法零和竞争法投资项目价值链分析龙头价值链在哪里？短缺价值链在哪里？核心竞争力在哪里？投资者如何选择退路没有流动就没有安全上市套现溢价转让股东回购如何提高资产的流动性资产的流动性可细拆分割可标准计量可凭证授权可方便交换资产的证券化设计投资的退出机制例一：科技项目的投资退出机制：股权，专利，分成，上市例二：房地产项目的资金退出：零售整租，击鼓传花例三：加工业项目的资金退出：买壳上市，借尸还魂（四）项目包装要旨投资者爱听什么故事项目包装的方法技巧寻求中介机构的帮助商务模式的设计策划商务计划书基本模式项目融资成功三要素运气实力包装投资者爱听什么故事报告文学有资产，有产品有市场，有利润科幻小说有理想，有根据有计划，有资源巧妙地运营无形资产有形资产一代致富，无形资产一夜致富有形资产拼硬成本，无形资产凭软成本有形资产算数增长，无形资产几何增长有形资产越分越少，无形资产越分越多深入浅出乃沟通捷径深入浅出浅入浅出浅入深出深入深出深出浅出深入浅入如何说服投资者拍板思路清晰：令人无懈可击；数据充分：令人心服口服；概念煽情：令人热血沸腾；商务模型的设计策划技术模式：核心是性价比运营模式：核心是盈利点合作模式：核心是双赢案例演示与案例分析技术模型的设计与包装技术模式的选择：适用性，稳定性，性价比技术模式的包装化繁为简，深入浅出，图文并茂经营模式的设计标准捕捉商机：找到项目的盈利点扬长避短：绕开不确定的环节现金之上：装到篮子里才是菜化繁为简：两点之间直线最短案例演示与案例分析合作模式的设计风险与责任的分担；权力与利益的分配；战略上以不变应万变；战术上以万变应不变。案例演示与案例分析（五）投资效益分析•从三个原始问题出发•如何评估资产的价值•项目的现金流量预算•贴现率是怎样计算的•项目评估的三大指标•效益指标之间的关系•资本运营的财务目标•投资者期望的回报率面对三个原始的问题项目需要多少钱，发展规划钱花在什么地方，投资预算花钱能换来什么，资产评估帐面余额法（优劣分析）方法：总投资减去总负债，再减去累计折旧和损耗等于净资产值资产重置法（优劣分析）方法：以现有的产出规模为准，假设重置这些资产需要多少投资市场类比法（优劣分析）方法：对比性质相同，规模和产值相似的企业，进行类比推算；现金流量法（优劣分析）方法：以今天的现金流量进行预定期推算，预测折现后的净现值；资产评估基本方法资产的评估对比分析帐面余额法：•优点：凭据清楚，方法简单，计算精确，容易审查核计•缺点：忽略资产盈利能力，技术进步，价格变化，无形资产资产重置法：•优点：可从物质上体现市场价格的变化，技术进步，机会成本•缺点：无法体现资产的无形价值和今后的盈利能力市场类比法：•优点：方法简单，体现市场价值和行业竞争因素。•缺点：很难找到恰当的企业和资产进行类比现金流量法：•优点：充分体现资产增殖的效益，其价值对投资人的意义•缺点：计算复杂，不确定因素多，推算的根据难以精确。怎样计算贴现率贴现率的意义贴现率的构成与测算资金的安全成本资金的机会成本资金的风险成本项目评估的效益指标内部收益率财务净现值投资回收期在设定的贴现率的前提下，于统计期末获得的净现金值余额。在财务净现值为零时的贴现率值。可视为动态的投资回报率。从投资到位之日到现金流量现值累计成为正数之日的时间跨度。现金流量表的作用1.投资效益预测•测算内部收益率是否高于资金成本；•测算项目产生现金流的能力和状况2.投资决策判断•对比三项效益指标，择优投资•内部收益率指标的侧重点，•财务净现值指标的侧重点，3.投资风险测算•盈亏平衡点测算•要素敏感性分析资本加权平均成本在大多数情况下，企业的资本构成不是单一形式的。如果存在多种资本形态，需要根据不同资本的具体成本和其权重，计算出企业的综合资本成本，然后设定贴现率。资本形式金额比重个别成本加权成本企业债券6,000,00024%10%2.40%银行信贷5,000,00020%8%1.60%优先股4,000,00016%12%1.92%普通股10,000,00040%16%6.40%合计25,000,000100%-12.32%运行资本25,000,00083.33%12.32%10.27%沉没成本5,000,00016.67%100.0%16.67%总计30,000,00026.94%投资者期望回报率年数投资回报倍数内部收益率年数投资回报倍数内部收益率5二倍15％3三倍44％5三倍25％4四倍41％5五倍38％5五倍38％5七倍48％7七倍32％5十倍58％10十倍26％50％10％20％30％40％IRR0％企业发展阶段企业发展阶段创业阶段50%培育阶段30-40%成长阶段20-30%转折阶段50%盈亏平衡分析公式出厂价格月产量销售收入可变成本固定成本经营利润盈亏点100.006,000600,000120,000180,000300,00050.006,000300,000120,000180,000050.0%100.002,250225,00045,000180,000037.5%100.006,000600,000120,000480,000080.0%（单位可变成本=20.00元）价格盈亏点=可变成本+固定成本月计划产量=120,000+180,000600,000=50.00元产量盈亏点=固定成本出厂价格–单位可变成本=180,00060.00–20.00=2,250件成本盈亏点=销售收入-可变成本=600,000–120,000=480,000元要素敏感性分析价格±10%产销量±10%投资额±10%成本±10%增幅-10%-20%+10%+20%减幅0%内部收益率20%25%30%143218%32%20%30%29%21%23%27%增值税±10%26%24%5投入产出模型的建立投资额与利润率：按下葫芦浮起瓢资金的时间成本：拍着脑袋贴现值投入产出预期值：脚踏今天看明天自变量与因变量：牵动小指撼全身盈亏平衡临界点：铁打秤盘游动砣投入产出数量模型资金来源构成设计产量预测单位价格预测总收入预测营业/增值税总投资预算-经营利润-税后利润-净利润现值-增长率预测企业所得税可变经营成本固定经营成本固定资产投资股份权益结构资金贴现率内部收益率投资回收期盈亏平衡点00=0%可分配商务计划书的模版第一章：项目概要1-1项目简介，故事梗概1-2合作方案，利益关系1-3投资回报，效益结果第二章：项目公司2-1公司现状，发展历史2-2管理团队，股权结构2-3经营业绩，发展规划第三章：商务模式3-1技术模式，解决方案3-2经营模式，运作流程3-3合作模式，操作步骤第四章：市场分析4-1市场规模，目标份额4-2行业地位，竞争对手4-3市场定位，营销策略第五章：投入产出5-1投资预算，资金来源5-2成本估算，收入预测5-3效益指标，数据说明第六章：风险分析6-1风险预测，风险原因6-2风险评估，量化指标6-3防范措施，补救预案附件：营业执照