顺驰美兰湖二期产品建议报告_79PPT

2008年1月9日中央企划中心策划一部编制顺驰美兰湖二期产品建议报告＊本报告严格保密第一章：知己知彼，百战百胜目录项目一期客户汇总及分析项目二期客户定位产品类型建议产品布局及房型建议产品价值提升及景观建议上海宏观房地产市场研判宝山区房地产市场研判本板块市场研判第二章：瞄准目标，一击即中第三章：修炼内功，百战不殆第一章：知己知彼，百战百胜一、上海宏观房地产市场研判2007年全年，上海房地产市场供求状况呈现极度供小于求的局面，供求关系比达到1：1.55；随着成交量的不断增加，市场价格也进入持续上涨态势。最终年关收至10313元/平方米，为近年来最高涨势均价。数据来源：上海网上房地产上海市房地产市场在今年6-9月份呈现高位上涨态势。同月全市供应量为全年最高，但依然未能跑过全市成交量，供小于求的局面依旧延续，同时全市成交均价也稳中有升。原因一：人民币持续升值，整个国家金融结构得以调整，部分资金为了持续保值、增值将其投入至房市，造成07年房地产市场价、量齐长的局面。原因二：从07年全年的商品房供应情况来看，明显少于06年全年的供应量，市场供应的不足导致消费者一房难求的局面严重，而这也迎合了上海消费者的普遍心理，造成市场主观恐慌局面。原因三：流动性结构过剩现象明显，07年股市震荡起伏激烈，风险加剧。部分获利获利资金开始进入楼市，也为市场增添了强有力的催化剂。同时可以看到，自9月份开始，全市月成交量呈现逐月萎缩的局面，12月份成交量已基本回到年初状况，这一现象也逐步暗示着全市高位上涨的态势已过，未来市场压力将可以显现。数据来源：上海网上房地产2007年12月上海商品住宅各价格段成交比例单位：元/平方米、套、平方米价格段成交套数成交面积(㎡)本月面积比例上月面积比例环比4000元以下3568340,91711.50%23.40%-11.90%4000-7000元91671,017,04934.30%30.50%3.80%7000-10000元4820592,26319.90%19.30%0.60%10000-13000元2734361,86012.20%8.60%3.60%13000-17500元2366330,95011.10%9.60%1.50%17500-20000元733112,5803.80%2.20%1.60%20000元以上1100213,1277.20%6.30%0.90%2007年12月上海商品住宅各面积段成交比例单位：元/平方米、套、平方米价格段成交套数成交面积(㎡)本月面积比例上月面积比例环比70㎡以下1910116,8493.90%6.80%-2.90%70-100㎡7219637,29921.50%35.90%-14.40%100-120㎡5053550,35718.50%16%2.50%120-140㎡5106664,39122.40%15.80%6.60%140-180㎡3131486,10816.40%8.90%7.50%180-210㎡801155,2615.20%5.30%-0.10%210㎡以上1268358,48212.10%11.30%0.80%通过统计，07年12月份全市成交价格段主力仍在4000－7000元内，主力成交面积段仍在70㎡-100㎡以及120㎡-140㎡内，市场刚性需求依旧为主力支撑点。数据来源：上海网上房地产上图可见，全市普通住宅供求热点区域集中于浦东新区、闵行区、松江区、宝山区、普陀区和南汇区。从新增量来看，以闵行区居多，为284142平方米，反之，崇明县、徐汇、黄浦、卢湾区则没有新的供应量产生。由此我们看到这样的现象，随着上海环线内的供应趋减，价格趋高，普通消费者以及刚性需求客户居住的趋势越来越向外郊发展，城市郊区化现象已然出现。而外郊依靠其环境、价格等优势也不断成为购房者的新宠。数据来源：上海网上房地产07年政策回顾及预判关键词1：贷款利率五级跳－“加息”自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测今年年内将再次加息。点评：就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。关键词2：首付提高至“40%”《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。点评：首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，未来购房总需求有可能出现下降，打压房价的作用将显现。关键词3：上海拟以居住证制度限制外地人购房2007年12月24日，上海市发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》(下称《意见》)称，上海市房地、发展改革、公安等部门，将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。点评：限制外地人购房这一政策如果得以落实，将极大程度上影响上海整体供求结构的变化，市场风险将骤然加剧。政策预判●07年高速增长的房价是国家有关机构出台或正酝酿新政策的根本原因；●种种迹象表明，各种政策的相继出台已然在市场上造成了观望局面。可以预计，在未来的时期内，政策所造成的市场影响将不断加剧，未来房地产市场走势如何将陷入不确定期；●由于未来市场的不确定因素加多，消费者未来将有可能更多的进入又一次的持币观望期，未来本项目在此时期所面临的市场风险将不断加剧。结论07年全市房地产市场情况呈现较大幅度的供小于求，市场形式良好，但从数据面来看，07年9月份以后成交量逐月萎缩已经为高速增长的上海楼市未来发展敲响了警钟。随着各种政策的相继出台，市场观望局面将有可能加剧，未来将会进入又一次宏观调整行情中，故07年乐观的市场行情对本项目而言仅为参考，未来市场的客观情况将不容小视。2007年宝山区房地产市场交易活跃，呈现价、量齐升的局面。在传统的销售黄金旺季9、10月份，成交面积分别达到493367平米以及417249平米，创下全年成交量的新高。同年下半年，整个宝山区成交均价上涨幅度明显，一举突破7000元价格大关，12月份以7855元/平米成交均价收尾，为全年的活跃表现划上句号。2007年宝山区房地产市场走势02000004000006000000100020003000400050006000700080009000成交面积(㎡)156146115217208210294737336909390256327730328459493367417249238060175356均价(￥)6615643463846364624164406270671075137298757878552007-012007-022007-032007-042007-052007-062007-072007-082007-092007-102007-112007-12二、宝山区房地产市场研判数据来源：上海网上房地产1、宝山区外环环线内外价格分化明显，故在此主要以和本案区域临近几大板块作为比较样本。2、上大板块是四大板块内唯一位于外环环内的，但配套与环境的限制使其价格始终无法与其他板块比较中脱颖而出。3、顾村、西城板块作为与本案最为相邻的两大区块，都经历了由无人问津到打响区域知名度的过程，可参照性较高。宝山区各板块位置一览罗店板块6764元/㎡顾村板块7194元/㎡西城板块9163元/㎡上大板块8717元/㎡宝山西城板块作为宝山区最早发展的商品房开发区域之一，目前配套发展成熟，且轨道交通北延伸段2007年底正式开通运营，故而对外区域自住客户的引入起到极大的助力。同时，万科四季花城项目延续了万科产品一贯高质高价的作风，极大程度提升了板块形象与板块价格，在其引领下，2007年底宝山西城板块价格一度到达9363元/平米的历史最高位。区域主要物业类型：小高层、高层、少量联排西城板块住宅走势分析宝山西城板块2007年住宅成交走势010000200003000040000500006000070000010002000300040005000600070008000900010000成交面积19720116713706118688345405749342581347792383217629112318548成交均价6470716865606359663866686918766782259086933293631月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：上海网上房地产代表个案：万科四季花城二期项目地址：宝山区镇泰路111弄发展商：上海铭瑞房地产有限公司占地面积：16万平米建筑面积：21万平米建筑容积率：1.3绿化率：40%物业类型：小高层公寓、联体别墅开盘时间：2006年4月交房时间：2007年4月销售情况追踪指标小高层公寓联体别墅户型65㎡－130㎡175㎡－190㎡历史最低价4500元/平米8165元/平米历史最高价21000元/平米14000元/平米成交套数926套49套成交总面积100207平米8986平米成交总价770873483元82313060元成交均价7700元/平米9160元07年下半年成交价格10900元/平米无上大板块住宅走势分析宝山上大板块2007住宅成交走势010000200003000040000500006000070000010002000300040005000600070008000900010000成交面积7791874416033454174202347135407995126559179342041769310530成交均价6704698566897588787479567848801582748988893587941月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宝山上大板块位于A20环线以内，在地缘上相较其他板块有着明显优势，但是受限于沪太路的交通瓶颈与周边环境因素影响，上大板块的价格始终无法有明显的突破。区域内供应主要以百万平米的超级大盘经纬城市绿洲为主，2007年区域均价由6700元/平米提升至8700元/平米，但相比较而言，涨幅较小。区域主要物业类型：小高层、高层数据来源：上海网上房地产经纬城市绿洲二期项目地址：宝山区沪太路3888号发展商：中国经纬置地占地面积：20万平米建筑面积：28.7万平米建筑容积率：1.4-1.5绿化率：43%物业类型：小高层公寓开盘时间：2006年10月交房时间：2007年12月销售情况追踪指标小高层公寓户型95㎡－134㎡历史最低价6490元/平米历史最高价9990元/平米成交套数1251套成交总面积136102平米成交总价1130675202元成交均价8308元/平米07年下半年成交价格8632元/平米顾村板块住宅走势分析宝山顾村板块2007年住宅成交走势02000040000600000100020003000400050006000700080009000成交面积26218797631731344963527950740441944267040262194332974426548成交均价5224529856185479559456715871622767417161771980731月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宝山顾村板块2007年度进入集中放量阶段，区域内新盘供应充足，得益于价格上的明显优势，以及各大在售楼盘（圣卡洛铂庭为代表）大力度的推广动作，一跃成为宝山区域的成交新热点，价格由年初5200元/平米到年底近8100元/平