高尔夫地产产品研究_远洋地产_38页

产品研发报告高尔夫地产产品研究（节选）APreliminaryStudyontheGolfCourseDesign远洋地产有限公司产品研发部2010年12月远洋地产有限公司产品研发部22.3高尔夫地产项目特征2.3.1.3高尔夫地产的3大特征需要强大的外部潜在消费市场高尔夫的占地面积一般比较大，由于征地与地价等因素的影响，多位于城市远郊地区，周边常住人口有限，且多为农用地更改。高尔夫球消费特征明显：第一，打球者需要购置球具、球鞋、球服消费成本高；第二，会籍费平均在几十万左右；第三，会员嘉宾入场费平均日为500元/日左右，节假日为800元/日左右。这些足以说明高尔夫球运动相比较其他运动消费较高。作为这项运动的客户，消费能力就成为首要的考虑因素，城市的能级决定着高端消费能力的客户比率与量级。必须通过对城市能级与消费者数量的双重标准考量，才能满足高尔夫地产项目开发条件。表2-1高尔夫地产3大特征有便捷的交通服务体系以及全年无休的全程接待潜力作为商务社交的载体，高尔夫对交通就有着近乎苛刻的敏感性。距城市不能太远，可以快速到达，路况必须优良。而且交通敏感性是宏观的交通敏感性。如机场的建设，高速公路的便捷性都会对高尔夫地产的开发产生指向性的影响。而全年全程的接待能力，更是其开展商务活动的前提与必要条件，二者缺一不可。第二章高尔夫地产基本概述3球场远离城市，有独特的人文景观、自然资源和气候条件高尔夫地产项目的开发主旨在于土地的持续增值，并且整个开发过程都围绕这一核心目标进行。而最具增值潜力的土地是有限的，此类土地常常远离市区。而由于高尔夫球场选址对水面、山地等要求，当地的自然条件必须具有可开发潜质。远洋地产有限公司产品研发部4第三章国内著名高尔夫地产项目案例分析与研究3.5丽江古城高尔夫3.5.1项目概况坐落于文笔锋下文笔海畔的丽江古城高尔夫，用地4000余亩，水域面积2600余亩，由美国著名设计师JOEOBRINGER主持设计，是集度假别墅、酒店、餐饮、会议、高尔夫球会等多项功能为一体的高尔夫度假区。雪山水城·半山生态住宅小区（古城高尔夫别墅度假区）作为古城高尔夫不可或缺的重要组成部分，为1200亩的翠绿果岭增添了一丝归属的亲切。丽江古城高尔夫球场坐落在丽江文笔峰脚下，距丽江古城仅8公里。绕文笔海而行，在玉龙雪山的映照下，球场绵延起伏，气势磅礴，集山地与平地、山景与水景、雄伟与秀丽于一体，充分展示大自然的美丽。球场东邻玉龙县新城，南枕文笔峰，北眺玉龙雪山和丽江古城，西依古朴的纳西村落，中间环抱碧玉般的文笔海，为典型的背山面水格局。图3-1丽江古城高尔夫球场景色第三章国内著名高尔夫地产项目案例分析与研究5图3-2丽江古城高尔夫球场总图场地处3100米海拔的高原上，由著名的球场设计师尼尔·哈沃斯（NEILHAWORTH）设计。他在高尔夫球场设计、建造及管理行业中工作了二十五年，曾经在举世瞩目的尼克劳斯高尔夫设计公司任职十五年，主持或参与设计、建造了30多个世界一流的高尔夫球场，其中不少球场在美国及世界球场排名中名列前茅。丽江古城高尔夫球场是他的优秀作品之一，充分展示了其设计理念：美丽如画、趣味无穷；丽江古城高尔夫球场设计尽可能结合原地形，来进行18洞布局组合。18条球道沿文笔海分布在近1200亩的球场里。平均海拔2300多米，由于海拔较高，球道并不十分长，但却为球手提供了多种进攻路线的选择，这不是一个力量型球场，而是一个思考性球场。球场地势舒展而富于变化，球道全场7661码，球道中沙坑、水域、凹地、原始山石等各种障碍交错。前9洞充分利用文笔峰于湖面接壤的山坡丘陵地势，形成山地球道风格，后9洞利用向外延伸广阔的湖边滩涂平地建造水景球场的特色。通过紧凑的用地布局使别墅区得到最大利用系数，别墅与球道既分区明确又能有机结合，功能与景观兼顾。通过前9洞高差的变化，有趣的障碍及冒险路线的安排，使本球道难度系数增大，趣味无穷。后9洞平缓广阔，优雅休闲，更显湖边垂柳水景球场的风范。具有球道平面起伏大、沙坑及果领起伏的特点，立体感强，并巧妙利用山湖来体现自然景色。背靠着秀丽的文笔峰，眼前为蔚蓝的文笔海，远景是皑皑的玉龙雪山，山清水秀，美不胜收。挥杆球场，宛在画中游，心旷神怡，悠然自得，尽享安逸。球场建设采用高素质的施工队伍、先进的大型机械、品质优良的工程用料、高水平的质量标准，以及一流的项目管理。远洋地产有限公司产品研发部6图3-3丽江古城高尔夫别墅构思会所、别墅取当地居民建筑之精华，独具民族特色，崇尚自然，古色古香。这里的98幢独栋小户型别墅，国内首创设计，依据山体变化灵活分布于半山之上，掩映于草木之间，其南倚玉峰山北环碧水的位置特点构成了典型的背山面水格局，暗合中国传统文化中的吉地祥宅。图3-4丽江古城高尔夫300平米别墅平面图3.5.2物业类型纯别墅，为满足所有度假生活者的需要，雪山水城·半山生态住宅小区规划了丰富合理的户型结构及装修设计，为不同入住者提供恰当适宜的空间选择。浪漫情侣别墅(120平方米)，独栋双层设计，风格简洁流畅，保持并延续第三章国内著名高尔夫地产项目案例分析与研究7了丽江建筑古朴的风格特点，大玻璃窗及木隔扇的巧妙结合，充分体现了产品的时尚感、文化感。豪华景观卧室，面向文笔海及玉龙雪山，窗前特设的SPA泡池，与美景之中享受养生之乐。家庭型别墅，经典小户型独立景观别墅，面积增加了空间变化组合使得功能更丰富。除配有独立化妆间及SPA空间外，还有一个特大的室外景观平台，形成了一个小型空中花园。在星空树影下远瞻雪山近观碧水，十分写意。家庭型度假式别墅，双拼式别墅设计，户型面积进一步增加，景观面更加扩大，保证每一个房间都能享有最好的景观视野。双主卧空间，在同样拥有景观SPA、按摩床、豪华大床的条件下，为好友同游的度假生活提供了一个既独立又结合的家的感觉，附设室外花园，别有一番情趣。图3-5丽江古城高尔夫别墅内部视野景观3.10深圳观澜湖高尔夫球会3.10.1项目基本资料基本数据物业名称观澜高尔夫花园地址深圳观澜镇高尔夫大道发展商深圳观澜湖房地产开发有限公司占地面积约930万平方米绿化率70%单位总数56个单位单位面积别墅200~280㎡物业费别墅7.5元/㎡环境特色位于深圳观澜湖高尔夫球场内，全部物业都享有高尔夫球场景致配套设施完善的康体及各项生活设施，包括多个世界高尔夫球场、亚洲最大规模的51个网球场的网球中心、多功能乡村俱乐部、五星级度远洋地产有限公司产品研发部8假酒店及高尔夫学院。会所设施会所设有环境优雅、设计一流的游泳池，附有日式水力按摩、设备先进的健身室，以及各项新颖的娱乐康体设施，此外，会所还设有多种中西食肆、专卖店、SPA等满足住客的不同要求安保设施全日制巡逻，球会范围全部设有坚固围墙，自成一体。各期物业的出入口设置检查站，确保住户免受外界干扰。球场资料球场资料目前我国规模最大的高尔夫球场，也是中国唯一荣获PGA和TPC认可的国际巡回赛事指定球场，中国首家荣获ISO4001环境管理体系认证的球会。其中的5座18洞国际锦标级球场分别出自尼克劳斯、弗度和尾崎将司等名家之手。表3-1观澜湖高尔夫球会基本信息3.10.2项目分析观澜湖高尔夫球会，横跨深圳与东莞近20平方公里的青山绿水间，拥有由12位高球巨星设计的12个世界级球场，融汇5大洲球场风格，传承6个世纪的高尔夫时尚，成就216洞世界第一大球会，倾力打造一个集运动休闲、商务社交、养生疗养、长居短憩、美食购物、文化娱乐为一体的国际高尔夫休闲胜地。观澜湖借助高尔夫这一最具贵族气质的休闲运动作为载体，并通过酒店、球场、会所、宅邸和一系列休闲娱乐项目和服务，形成自身完整的产业链条，在中国南方成功营造了一个国际化高端时尚生活圈层。观澜高尔夫球会是目前我国规模最大的高尔夫球场，也是我国唯一获得国际高尔夫巡回赛事会认可的国际比赛球场，该球场成功举办1995年第41届高尔夫世界杯赛。同时这里设有50个国际标准网球场和可以举办大型国际职业比赛的中央网球场，拥有6000个座位，是中国南部唯一有看台的网球场。第三章国内著名高尔夫地产项目案例分析与研究9图3-6观澜湖高尔夫球会区位图观澜湖国际高尔夫球会位于深圳市宝安区观澜镇东北面，距离深圳市区25公里，距东莞唐厦镇、凤岗镇约4公里。经莞深、梅观、机荷及广深高速与东莞、深圳、广州、惠州相连，交通十分便利。除球场外还拥有晓峰居别墅、观澜豪园、塞维那递进式居亭等高尔夫球场物业。计划在未来几年内，将有会近100万平方米用地建设成以高雅的高尔夫运动为主题的大型国际综合社区，区内物业包括各种住宅和公寓，以及商场、酒店、医疗保健、国际学校等丰富的生活娱乐设施，集商务、社交、居住、休闲、度假为一体。3.10.2.1项目立项条件分析观澜湖高尔夫位于深圳，横跨20平方公里高尔夫绿地的观澜湖国际顶级豪宅区，在2005年被深圳市政府划入法定永久生态控制线内，别墅区内的青山绿水一草一木均受到规划部门的严格卫星监控，业主所享有的自然生态资源、宜居的生活环境足以得到永续保证。观澜湖空气中的二氧化氮含量低于一级标准17倍，空气中总悬浮颗粒物低于一级标准1.4倍，环境噪声低于《城市区域环境噪声标准》0类标准，0类标准是适用于疗养区等特别需要安静的区域。3.10.2.2项目开发定位分析项目整体规划分析观澜湖先后投入100亿港元，打造出一个硬、软件均堪称一流的“观澜湖世界”：12个国际级球场以及216洞规模的世界第一大高尔夫球场、亚洲第一大网球远洋地产有限公司产品研发部10中心、多家国际商务休闲酒店及会所、大型国际会议中心、亚洲最大的SPA中心、综合商业美食运动休闲设施、分别由世界第一男、女教练主持的两间高尔夫学院，以及中国最大规模的高尔夫物业地产项目。这个庞大但关联度甚高的项目，已经基本形成集高尔夫、体育、休闲、商务、会展、居住为一体的观澜湖体育休闲产业群。图3-7观澜湖高尔夫球会鸟瞰图项目引擎物导入分析观澜湖高尔夫项目的引擎物是高尔夫+优质自然景观。项目选取了高尔夫球这个最具贵族气质、最绿色、最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，从而突出了尊贵、高雅、时尚、健康、精彩、世界一流的理念和特质。该项目市场定位于最高端的国际时尚生活圈层。明确是为社会财富精英、成功人士准备的，从而成为一种成功的象征、身份的象征。从而最大限度里利用了高尔夫以及优良的自然景观这两大引擎。图3-8观澜湖高尔夫球会配套选择分析第三章国内著名高尔夫地产项目案例分析与研究11观澜湖高尔夫球会除了拥有世界十二大高尔夫巨星设计、汇聚五大洲风格的球场外，还拥有高尔夫别墅群、亚洲第一大乡村俱乐部、观澜湖水疗度假酒店、国际会议中心、大卫利百特高尔夫学院和辛迪瑞学院、亚洲第一大水疗中心、特色荟萃的中西美食及多种休闲设施。图3-9观澜湖高尔夫球会配套设施物业配比分析为了打造顶级高尔夫休闲娱乐项目，观澜湖高尔夫围绕高尔夫主题配置了多个高档次且别具特色的项目，形成了一个完整的高尔夫旅游休闲产业链。乡村俱乐部充满热带气息的乡村俱乐部，拥有58个打球位的高尔夫练习场、健身中心、射箭、桌球、自行车、乒乓球、篮球、羽毛球等体育运动设施和SPA、高尔夫专卖店、儿童娱乐场、百乐门夜总会，中餐厅、贵宾房等综合休闲设施，全面引领自然健康的体育休闲时尚。为人们营造一个与朋友、亲人休闲度假的好去处。图3-10观澜湖高尔夫球会俱乐部大卫利百特高尔夫学院有“世界第一高球学院”之称的大卫利百特高尔夫学院，历经20多年的发展，已由最初的个人教学模式发展成为国际化的高尔夫培训机构，其独特的教学风格令不同年龄及不同水平的球手均能从中获益，并充分发掘自身的潜能。学院培训过无数著名的职业球手，在欧洲、亚洲及美国设有20余家分校。远洋地产有限公司产品研发部12图3-11观澜湖高尔夫球会大卫利百特高尔夫学院观澜湖辛迪瑞高尔夫学院辛迪瑞公认为世界第一女高尔夫球教练，她以二十五年的高球经验及专业知识，与观澜湖共建观澜湖辛迪瑞高尔夫学院。学院的目标是帮助不同水平的球手提高球技，致力于将国际上先进