新世界豪园全委合作方案

万平方米，总建筑面积约10万平方米，是深圳市百富隆新投资有限公司（以下简称“发展商”）开发的高档别墅小区。新世界豪园位于深圳市南山区，市场定位高档、建筑风格独特、地理位置优越，交通便利、环境优美、配套设施一应俱全，必将成为深圳业主置业首选，堪称深圳市地产又一闪亮登场之精品物业。发展商拟将新世界豪园全权委托于中海物业施行管理，中海将保证其高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内令新世界豪园具备保值、升值之潜力，达到协助发展商树立地产品牌的目的。为使发展商了解中海物业的管理模式、管理优势及对新世界豪园的管理设想等，特编写此物业管理方案予以系统阐述。第一节全委方式概述及委托期限一全委方式：发展商将新世界豪园物管工作全权委托于中海物业管理（深圳）有限公司（以下简称“管理商”），管理商按照政府部门相关规定及ISO9002国际质量保证体系标准负责新世界豪园的物管工作，保证其高起点的物业管理水平及服务质量。二委托期限：一般为五年，自物业入伙之日（即发展商书面通知业主前来入伙的时间，下同）起计。第二节中海管理模式中国管理咨询信息网二一自我约束机制：中海物业所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了“自觉自律的意识”，“严格苛求，精益求精”是中海服务卓越质量的重要前提。二检查监督机制：为了确保服务质量，中海建立了严密而科学的检查监督体系：三ISO9002质量保证模式：中海的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000管理模式建立、实施，并通过了ISO9002的质量保证体系认证。四整合管理机制：中海物业的每一个管理项目都“整合”于中海严谨的系统分工体系之中，公司机关、各专业部门、各专业子公司与各管理处形成一个有机的整体，而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政；中海物业对于每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，具体管理项目都在中海物业整体管理力量的“怀抱”之中。具体运作模式如下：检查、监督体系内部检查外部检查管理处日检专业部门不定期检查（双周）公司月检半年一次的突击检查半年一次业主及物业使用人意见满意率统计半年一次第三方质量体系审核政府的各种考评中国管理咨询信息网三组织、协调过质人程量事管监培理督训管理输出技术支持质量控制检查培训专业公司结构性管提供服务理支持电设水外品财材行梯备池包牌务料政保维洗服策监采管养护清务划控购理中海物业管理模式图五专业化运作模式：对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由中海的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司（如清洁公司、家政公司等），以降低成本，提高效率。中海物业专业化运作模式如下图所示：质量管理部会所管理部人事培训部企业策划部工程管理部清洁绿化部楼宇科技公司电梯工程公司专业清洗公司安全护卫部其它专营公司财务部物料配送中心公司办公室管理处设备管理部质量管理部中国管理咨询信息网四中海物业公司各专业子公司管理处各专业部门检查督促（月检）专业公司派驻协调配合信息反馈管理处人员各专业班组各主管人员日常监督检查六信息反馈机制：中海物业参照ISO9004-2管理模式中的服务质量环建立信息反馈机制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正向的行政管理体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部负责业主及物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由市场拓展部负责各种市场资讯（含发展商相关信息）的反馈。七管理人员全天候现场驻扎：中海物业要求所有的管理处绝大部分管理人员（从管理处主任到助理员）24小时吃住在管理现场，实行半军事化管理，作业层人员则更进一步做到准军事化管理。这样不仅可以使所有的管理人员熟悉物业及其住/用户情况，密切与住/用户的沟通联系，更可以提供及时服务并迅速应对突发事件，同时确保了全面的质量管理水准，使中海物业最大限度地提供优质服务。八目标责任制：具体管理项目之管理目标的实现，与管理处主任中国管理咨询信息网五的升迁、去留密切挂钩，这一点是中海管理机制中考评激励机制的重要特色之一；同时具体管理项目以管理处主任为核心的全面负责，也提高了管理的效力。九中海计算机管理系统：中海公司根据自身的特点自行开发设计了一套计算机化管理系统，建立了行业内独一无二的大型数据库处理中心，该系统不但使公司机关与管理处的电脑联网，实现讯息沟通、资源共享的快速、有效，而且使公司各部门、各管理处之间的协作配合更密切、方便。中海系统是支持群件系统及工作流系统的，并具有跟踪查询、汇总、分析、能辅助决策的MIS系统；下图为质量管理的过程模式：第三节中海管理优势顾客顾客管理职责资源管理过程管理测量、分析与改进APCD输入输出过程群件系统工作流系统MIS系统是企业质量的基本保证体系，但由于通过ISO9002认证的企业对自身的要求不同而导致管理水平的参差不齐，作为全国物业管理行业首家通过该认证的中海物业管理公司其质量保证体系是从人员素质、服务质量、工作效率、提供手段、细微程度以及完整性等六大方面详加控制，从而全面阐明了中海质量保证体系的高标准、严要求。二中海物业通过对该体系的早期实践、在实践中率先进行自我超越、在ISO9002中引入营销要素、成本要素和设计要素、以及在物业管理服务中所提供的更为细致全面的工作标准，中海物业必将以上内容完全移植到新世界豪园的物业管理之中，且在该物业完全入伙后一年左右达到ISO9002国际质量保证体系的标准。三在全社会大力倡导环保意识的今天，中海物业率先通过商住区环境管理ISO14001环境管理体系认证，成为全国第一个通过此类认证的物业管理公司，在激烈的市场竞争中不断增加独家性的优势，大力提高质量管理水平，保持物管行业的领先地位。四全面导入酒店式物业管理新理念，倡导“管理物业、服务人”的服务宗旨，加强全体员工的服务意识。“酒店式”管理在社会上很流行，但大多都流于形式，仅仅是个标签，事实上，酒店管理与物业管理大不一样，只有将酒店管理的内容有机地融入物业管理中才会取得事半功倍的效果。为此中海物业招聘了10多位酒店管理人才，成立服务中心，以业主为核心，实行“服务设计、菜单服务”等，将“服务”真正提升到新的高度，使中海的人性化管理赢得广大住/用户的良好口碑。五中海设计了“分散服务、集中管理”特色的矩阵式管理模式，中国管理咨询信息网七同时摸索出一套适应复杂管理的“酒店式管理技术规范”，配合以智能化物业管理手段、现代化交通工具和机械化设备，加之中海规模化物业管理的经验，确保所接管项目物业管理人员精简而富有效率。六开辟专业化市场新领域，拥有独立知识产权的产品，中海物业组建清洗剂研发中心，开展技术攻关，成功开发出具有独立知识产权的W、D、K、T4个系列专用清洗剂，既为自身实现高质量的保洁服务提供了技术保证，又创造了新的利润来源。七对于电梯管理，中海物业管理的电梯达400多台，这种规模化的管理无疑具有两方面的优势：首先，由于电梯品牌繁杂，只有在上规模的情况下，人员才能根据其不同的特点得到合理配置；其次，维修电梯所需的各种配件进货渠道畅通，降低维修成本。另外，中海物业设计了“专人保养、整梯备件、自动寻呼、限时修复”的服务方式，从而确保电梯故障处理的及时性。八针对“买房难，装修更难”的现状，中海物业认为涉足家庭装修不但可以了解住/用户的真实需求，而且可以对装修质量真正负起责任，于是公司设计了“装修套餐”服务，从设计咨询、报价审查到质量监理实行一条龙服务，这种寓管理于服务的方式，能够解决发展商和住/用户一直头疼的问题，使住/用户切实感到“用钱放心、办事省心、居家舒心”的中海“三心级”服务。九中海物业积极参与社区管理与社区建设，在社区管理上除了交通管理、环境管理、文化管理之外，还提出了崭新的商业服务质量管理的概念。在社区建设上创立社区环境工程系列，如艺术环境工程、社区保健工程、社区信息工程、社区服务工程等。中国管理咨询信息网八十成立“中海艺术团”，招聘专业艺术人才，每年在各小区为业主进行两次左右的演出，平时则在中海物业所辖的会所中工作。“中海艺术团”的成立既提高了业主的精神生活，又提高了中海物业的文化品味。十一一年四季花红草绿是深圳有别于内地城市的一大风景。以前中海物业为购买花草花费不少，使得管理成本增加。现在，中海物业置地育苗，建起了“中海花苑”，既降低了成本，又可满足各种类型、档次物业的绿化、美化要求，使得园林绿化成为中海所管物业的又一大特色。十二从管理制度、公众制度到物业管理文化、社区文化，古人讲以“礼”、“乐”治国，中海物业则提出“氛围管理”的物业管理理念，展示了一种“无为而治”的物业管理至高境界。十三高档次的物业管理和全方位立体式服务本身需要很高的成本，而物业管理微利经营的特点又只能征收较低的物业管理费，在没有政府及发展商补贴的情况下如何解决这一矛盾呢？中海物业拥有的庞大经营规模及规模化、专业化运作所产生的效益，恰好可以使之迎刃而解。十四中海物业在短短的时间内经营业绩滚雪球式的向前发展、市场拓展成功凭借的是成熟的“中海物业管理模式”，成功的经营业绩和成熟的管理模式又使中海物业更有实力对外承接更多的物业管理业务，从而形成有机的良性循环经营模式。十五规模化经营和专业化管理是中海物业管理的首要特点，规模化经营产生的各种规模效应、社会资源得到的合理优化和富有效中国管理咨询信息网九率的配置，使中海物业能够以合理的物业管理费用支持高档的服务质量。第四节新世界豪园管理设想经过中海物业自成立起近九年的实践摸索，中海公司不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于新世界豪园这样的高尚别墅小区，公司必将把以上各项优势全部运用到实际工作之中，全力以赴、塑造精品、树立品牌！一在新世界豪园物管中全面导入ISO9000国际质量保证体系。作为国内首家通过ISO9002认证的物业管理企业，通过四年的实际运作，结合市场开拓过程中的需要，中海物业率先对这种基本的质量保证体系进行超越，并且将在新世界豪园实际管理过程中导入。二在新世界豪园日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中。通过管理保证环境的高度整洁及和谐，通过回归自然的氛围培养业主的自律意识，从而养成爱护环境、关心家园的良好习惯，使新世界豪园成为“绿色家园”。三寓管理于全面、细致的服务之中，全面推行酒店式物业管理。中海物业将对新世界豪园提供全天候、全方位、全过程的服务，对建筑物、公共设施、绿化、机电设备、内部人财物实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供寓管理于全面服务之中的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与中国管理咨询信息网十广大业主及物业使用人之间不是管理与被管理的关系，而是服务提供者与服务接受者的关系。四全面推行智能化物业管理。中海物业将利用新世界豪园的物业管理智能化系统，对小区智能化管理系统进行专业性的维护与管理,并充分利用智能化设施以发挥其安全、高效、方便的特点。五中海物业将根据业主的实际需求提供“个性化”服务，加大服务深度及广度，在其营造的特定氛围之下，使居住在新世界豪园中的人们很自然地进行自我约束，从而给高档次的物业管理带来便利，形成一种良性循环。第五节对发展商的服务内容一参与项目现场考察，研读规划设计、建