信托产品准入标准(201310发布)

序号1.2.3.4.5.6.7.8.9.合规风险提示：1.2.3.4.5.6.7.8.9.信托公司在与银行同业开展信贷资产及票据资产受让业务时，严禁接受投向高污染、高能耗及产能过剩（两高一剩）行业及其他国家政策限制的行业。（两高一剩行业一般包括：钢铁、电解锰、水泥、平板玻璃、石油化工、多晶硅、风电设备、造船、电力、电解铝、造纸、制革、印染、焦炭、酒精、味精等。）严禁与小额贷款公司、担保公司、典当行等非银监会监管的机构进行业务合作。自2012年10月8日起暂停开展债券正回购业务。根据监管法规要求目前限制开展的业务类型：信托来源是集合资金信托的贷款业务。信托来源是银行理财资金或信托受益人是银行理财计划的融资类业务（融资类业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购或回购选择权、股票质押融资和准资产证券化以及除非通道类的TOT和上市公司股票收益权业务外的各类形式的受（收）益权信托业务）。信托来源是银行非私人银行理财资金或信托受益人是银行非私人银行理财计划的，不得投资于境内二级市场公开交易的股票或与其相关的证券投资基金，不得投资于未上市企业股权和上市公司非公开发行或交易的股份；私人银行客户不受前款规定限制。信托资金运用方式为同业存款的业务。信贷资产转让金融产品投资创新业务类信托资金运用方式为票据资产受让业务。信托资金是银行理财资金或信托受益人是银行理财计划的通道类TOT业务。信托产品准入手册发布日期：2013年10月准入内容房地产工商企业政府项目-平台基本业务类型政府项目-非平台房地产结构化业务类型业务定义资金来源项目来源资金投向范围基本收费基本操作原则自主管理信托公司按照信托文件约定，审慎履行受托人职责，尽职管理运用信托资产，实现信托收益。1、自主发行信托；2、银行代理发行；3、金融机构理财资金；4、金融机构自有资金。1、自主开发；2、银行推荐与衔接。房地产项目、政府项目融资类、工商企业类、信贷资产受让、金融产品投资、QDII等创新产品原则上不低于2%根据项目情况，一事一议事务管理信托按照信托文件约定和委托人指令，公司作为受托人只对信托资金账户进行监管、运用、结算以及清算等事务性职责。1、银行理财资金；2、券商理财计划；3、保险资金；4、大客户特定投资。1、商业银行；2、券商；3、保险公司；4、大客户。政府项目融资类、工商企业类、信贷资产受让、金融产品投资、QDII等创新产品原则上不低于0.3%1、单独资金信托计划到期后，以信托财产原状方式分配信托利益。2、银证信合作模式的，初始证券理财计划委托人须书面确认所有证信交易文件。财富管理信托公司通过自身的产品创新、设计，按照客户需求为提供个性化产品的设计和管理一定金额起点以上大客户个性化投资组合按照客户需求定制根据项目具体确定——信托产品基本分类交易结构交易对手项目条件保障措施其他1自主管理信托商品房项目1、融资模式：①贷款、权益融资等债权形式；②股权投资等投资形式。2、融资额度：原则上不低于1亿元，且与项目总投资和预期收益匹配，审慎开展信托总规模超过10亿元的项目。3、融资期限：原则上为6-24个月，审慎选择融资期限超过2年的项目。1、基本要求：融资主体或实际控制人原则上为国企、国企控股企业、上市公司或有一定实力的民营企业。民营企业要求主要经营管理指标居于行业或所在区域领先水平，净资产3亿元以上。2、行业经验：融资主体或实际控制人原则上为国内房地产行业上一年综合排名前500名、所在区域知名开发企业或公司认可具备一定实力和开发经验的房地产企业。3、信用记录：原则要求融资主体及实际控制人在银行系统信用评级为A级及以上，资信情况良好，无不良信用记录或其他非法融资记录。4、内部管理：融资主体及实际控制人经营稳定，管理团队经验丰富，财务制度健全，法定代表人及主要负责人信誉良好。5、债权债务：融资主体或项目公司股权清晰、债权债务明确。6、开发资质：融资主体或其控股股东须具备房地产开发二级及以上资质。1、区域选择：原则上要求优先选择项目所在城市为经济发达或具有刚性购房需求的的地市级及以上城市。2、项目类型：原则上优先选择以刚需为主的住宅及住宅+配套商业。3、项目进度：原则上优先选择已开始预售且销售情况良好的项目，审慎开展项目停滞时间较长或与工程计划与实际相差较大的项目。4、项目证照：项目应取得完备的立项批复（备案）、环评批复等手续，且项目四证齐全、信息一致。5、项目收益率：项目市场前景看好，静态投资收益率不低于20%（静态投资收益率=年均利润总额/总投资）；融资期间项目预期盈余现金能够覆盖信托本息。6、自有资金投入：融资主体对项目投入的自有资金投入比例不低于40%，自有资金和信托资金能够支持项目在信托期间正常运转。7、还款安排：融资主体有合理的资金用途及用款计划，提供可靠的还款来源及安排。1、基本要求：原则上融资主体应提供以下担保措施：①将项目资产为融资提供抵押担保；②项目公司股权提供质押担保；③融资主体的关联方提供连带责任保证担保；④融资主体系民营企业的，原则上实际控制人及配偶须提供连带责任保证。2、抵质押要求：①融资主体须提供充足的抵（质）押担保，抵（质）押物原则上为土地、在建工程、房产、流通或限售流通的上市公司股票、金融企业股权或其他变现能力强的资产，且抵（质）押率原则上不高于40%。②抵（质）押担保标的资产权属清晰、资产价值明确，并经当地相关登记机关确认可以办理登记手续，且为第一序位抵（质）押担保。3、追加抵押：原则上要求以土地使用权抵押的，在地上在建工程符合在建工程抵押条件时，追加在建工程抵押；以在建工程抵押的，在建工程及相应土地使用权抵押符合房屋抵押条件时，追加房产抵押。4、销售归集：公司根据项目情况设定销售资金归集比例，项目销售回款须按公司要求进行归集。1、以在建工程抵押的，原则上须由施工方出具承诺放弃工程款优先受偿权利的函。2、融资主体及股东原则上须出具承诺信托存续期内不分红、股东投入不撤资、不转让，不对外提供担保的函。3、信托计划到期后，受托人拥有处置信托财产、转让信托受益权等管理处置权。4、原则上融资项目期限应预留信托退出时间，与信托期限相匹配。5、未按期足额偿还信托利息或本金的，自逾期之日起，融资利率上浮100%，且受托人有权提前终止信托，处置抵质押资产。原则上不低于15%1、正常融资期限内，原则上知名房地产商信托报酬不低于2%，一般房地产商不低于3%。2、逾期后超过预期收益率部分为信托报酬。信托产品准入手册（一）房地产类准入要点序号信托类型业务品种融资成本信托报酬率交易结构交易对手项目条件保障措施其他信托产品准入手册（一）房地产类准入要点序号信托类型业务品种融资成本信托报酬率2事务管理信托商品房项目1、融资模式：①贷款、权益融资等债权形式；②股权投资等投资形式。2、融资额度：原则上不低于1亿元，且与项目总投资和预期收益匹配，审慎开展信托总规模超过10亿元的项目。3、融资期限：原则上为6-24个月，审慎选择融资期限超过2年的项目。1、基本要求：融资主体或实际控制人原则上为国企、国企控股企业、上市公司或有一定实力的民营企业。民营企业要求主要经营管理指标居于行业或所在区域领先水平，净资产3亿元以上。2、行业经验：融资主体或实际控制人原则上为国内房地产行业知名企业、所在区域知名开发企业或公司认可具备一定实力和开发经验的房地产企业。3、信用记录：原则要求融资主体及实际控制人在银行系统信用评级为A级及以上，资信情况良好，无不良信用记录或其他非法融资记录。4、内部管理：融资主体及实际控制人经营稳定，管理团队经验丰富，财务制度健全，法定代表人及主要负责人信誉良好。5、债权债务：融资主体或项目公司股权清晰、债权债务明确。6、开发资质：融资主体或其控股股东须具备房地产开发二级及以上资质。1、区域选择：原则上要求优先选择项目所在城市为经济发达或具有刚性购房需求的的地市级及以上城市。2、项目类型：原则上优先选择以刚需为主的住宅及住宅+配套商业。3、项目进度：原则上优先选择已开始预售且销售情况良好的项目。4、项目证照：项目应取得完备的立项批复（备案）、环评批复等手续，且项目四证齐全、信息一致。5、项目收益率：项目市场前景看好，静态投资收益率不低于20%（静态投资收益率=年均利润总额/总投资）。6、自有资金投入：融资主体对项目投入的自有资金投入比例不低于40%，自有资金和信托资金能够支持项目在信托期间正常运转。7、还款安排：融资主体有合理的资金用途及用款计划，提供可靠的还款来源及安排。基本要求：原则上融资主体应提供充足有效的抵质押或其他担保措施1、仅限于单独资金信托，单独资金信托计划到期后，以信托财产原状方式分配信托利益。2、银证信合作模式的，初始证券理财计划委托人须书面确认所有证信交易文件。——原则上信托报酬不低于0.3%交易结构交易对手项目条件保障措施其他1自主管理信托商品房项目1、融资模式：①股权投资；②股权投资+特定资产权益融资；③股权投资+债权融资。2、融资额度：原则上不低于1亿元，且与项目总投资和预期收益匹配。3、融资期限：原则上不少于12个月。1、基本要求：融资主体或实际控制人原则上为国企、国企控股企业、上市公司或有一定实力的民营企业。民营企业要求主要经营管理指标居于行业或所在区域领先水平，净资产5亿元以上。2、行业经验：融资主体或实际控制人原则上为国内房地产行业排名靠前、所在区域知名开发企业或公司认可具备一定实力和开发经验的房地产企业。3、信用记录：原则要求融资主体及实际控制人在银行系统信用评级为A级及以上，资信情况良好，无不良信用记录或其他非法融资记录。4、内部管理：融资主体及实际控制人经营稳定，管理团队经验丰富，财务制度健全，法定代表人及主要负责人信誉良好。5、债权债务：融资主体或项目公司股权清晰、债权债务明确。1、区域选择：原则上要求优先选择项目所在城市为一、二线或经济发达的地市级以上城市。2、项目类型：原则上优先选择以低容积率为主的住宅项目，周边配套设施完善，未来发展潜力较大，土地溢价能力较强。3、项目收益率：项目市场前景看好，静态投资收益率不低于20%（静态投资收益率=年均利润总额/总投资）。4、自有资金投入：融资主体对项目的自有资金投入比例原则上不低于综合地价与启动资金总和的50%，并可以作为结构化信托劣后收益人加入本信托。5、还款安排：融资主体能够提供一定的后续建设资金和可靠的还款安排。6、其他：公司按照项目综合情况设置土地摘牌条件。1、项目管理：融资主体同意设立新项目公司用于土地摘牌；同意将项目土地办理到新成立的项目公司名下并进行项目开发；签订监管协议，接受我公司对项目公司进行财务、印章等全面监管。2、持股比例：我公司应绝对控股项目公司，持有项目公司股权占比不低于70%。3、担保措施：①融资主体持有项目公司的股权提供质押担保；②融资主体的关联方提供连带责任保证担保；③融资主体实际控制人及配偶须提供连带责任保证。4、追加抵押：原则上要求项目土地取得证照后，追加土地使用权抵押；地上在建工程符合在建工程抵押条件时，追加在建工程抵押；在建工程及相应土地使用权抵押符合房屋抵押条件时，追加房产抵押。1、信托到期未足额偿还信托利息或本金的，自逾期之日起，融资利率上浮100%。2、逾期后公司有权终止信托，行使股东权利处置项目，或进行转让信托受益权等管理处置权。原则上不低于18%——信托产品准入手册（一）房地产类-结构化序号信托类型业务品种准入要点融资成本信托报酬率交易结构交易对手项目条件保障措施其他1自主管理信托政府建设项目1、融资模式：①贷款、权益融资等债权形式；②股权投资等投资形式。2、融资额度：原则上不低于1亿元，且与项目总投资和预期收益匹配。3、融资期限：原则上为6-24个月，审慎选择融资期限超过2年的项目。1、基本要求：原则上要求融资主体或实际控制人为国企、国企控股企业、上市公司或有一定实力的民营企业。民营企业要求主要经营管理指标居于行业或所在区域领先水平，净资产3亿元以上。2、内部管理：融资主体或实际控制人具备一定同类项目开发实力和经验，股权清晰，