昆明呈贡市场报告

市场报告百丰地产策略机构有限公司区域分析呈贡新区百丰地产策略机构有限公司项目区域：呈贡新区，由吴家营片区、雨花片区、洛羊片区等八片区构成吴家营中心片区将突出行政、商业、商务功能。由于政府扶持力度大，无疑将最早成型；雨花片区以教育、居住为主，打造居住核心区；斗南是老城区，未来面临的主要问题是旧城改造。由于人气基础已经有了，可能会更多地集中发展传统商业；大渔片区可能被打造为低密度住宅区，结合滇池度假区目前的开发建设情况，由滇池度假区管委会接管；乌龙片区将走运动、休闲路线，有一定的发展潜力；大冲工业区以发展工业为主，并不宜居，这一点就如昆明主城的西山区，住宅产品的价值潜力并不是特别大；洛羊片区主要发展物流产业，可与昆明主城东市区相比，住宅的价值也不会太高；环湖湿地片区，将是重要的湿地生态区。发展背景百丰地产策略机构有限公司发展背景百丰地产策略机构有限公司发展背景百丰地产策略机构有限公司重点项目分布百丰地产策略机构有限公司重点竞品分析一ICC环球广场百丰地产策略机构有限公司呈贡新区项目解析—ICC环球广场基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：云南昆明呈贡彩云南路与春融街交汇处物业类别：,公寓,写字楼,商铺开发商：云南中置信房地产开发有限公司基本参数建筑面积：380828平方米占地面积：61347.77平方米一期交房时间：2013年底或2014年初价格信息公寓均价：10000元/平方米（单层面积：800㎡）商铺均价：32000元/平方米（地铁出口商铺，面积：30㎡-110㎡）写字楼均价:16000元/平方米（单层800㎡）百丰地产策略机构有限公司ICC环球广场—公寓部分酒店式公寓—D栋外立面：low-e中空玻璃总高度：26层楼高：100米外立面简单大气，针对中高端人群百丰地产策略机构有限公司酒店公寓--平面分析单层户数：14户面积区间：42㎡-92㎡主力户型：42㎡-48㎡层高：3米电梯：3部（品牌待定）小结：公共部分空间较窄，影响整体品质！百丰地产策略机构有限公司酒店公寓--主要户型分析面积：42㎡面积：65㎡面积：56㎡户型特点：户型功能齐备，舒适性较高。但户型面积偏大，此内面积区间可做套一、套二，卫生间黑卫问题没有得到彻底解决，影响整体品质。百丰地产策略机构有限公司酒店公寓--公寓标准服务：室内清洁、干湿洗衣、订餐送餐、机场接送、交通预定、翻译、24小时客房服务、24小时保安巡逻、密码出入等专项服务。聘用国际知名五星级酒店公司管理交房标准：4000元/㎡精装带家电可托管运营公司管理，获得固定回报平均回报率：7%小结：符合呈贡CBD片区未来市场需求，有一定投资价值！但后期运营的品质保证还有待检验。百丰地产策略机构有限公司ICC环球广场—写字楼部分5A甲级写字楼—C栋外立面：low-e中空玻璃总高度：26层楼高：100米成长型企业办公总部百丰地产策略机构有限公司写字楼--平面分析单层户数：10户面积区间：72.21㎡-84.65㎡主力户型：均等层高：3.4米电梯：3部（品牌待定）小结：公共部分空间较窄，影响整体品质！单层面积：800平米百丰地产策略机构有限公司写字楼--办公标准甲级写字楼物业管理服务是酒店管理服务服务：24小时安保服务、全天监控系统、五星级管家服务等。交房标准：公共部分精装修、配备新风系统。小结：符合未来成长型企业办公需求，有一定投资价值！但单层面积过小，物业服务标准不明确，后期运营及是否满足企业扩容，都存在问题百丰地产策略机构有限公司ICC环球广场—商业部分商业层数：地下2层，地上5层中高收入者，一站式时尚购物中心商业部分百丰地产策略机构有限公司商业--分析商业总体面积：10万平米左右，地上五层商业全部自持，对外销售地下两层商铺，此商业与地铁无缝连接，面积区间：20㎡-200㎡未来有一定升值空间，但受区域消费习惯限制，还无法考证昆明是否能接受地铁商业消费。商业数据未对外宣布，仅供参考百丰地产策略机构有限公司ICC环球广场项目总结优点：ICC环球广场位于彩云中路与春融街交叉口，由广东丰泰集团开发，38万方白金级城市综合体打造昆明之心。一座白金级的综合体，更是一种高度稀缺的生活曲球、城市发展的动力源。ICC环球广场，是一个地标性集群综合体，代表着一座城市的高度。项目整体业态划分为：大型购物中心、甲级写字楼、超甲级写字楼（未亮相）、酒店式公寓、五星级酒店（未确定）。是一个标准的大型城市综合体项目。整个外立面简单大气，非常国际化。项目规划产品完整，能吸纳不同需求客户。整体定位为中高端商务办公与白领消费集中区缺点：项目整体推广造势都以高端物业亮相，但前期所需落地事宜未能完成。比如：物业公司的确定、商业主力商家的接洽、五星级酒店品牌、电梯品牌等保证项目含金量的延续效应未能做到，导致项目无法真正落地，项目后期变数过大。百丰地产策略机构有限公司重点竞品分析二七彩云南第壹城百丰地产策略机构有限公司呈贡新区项目解析—七彩云南第壹城基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：彩云南路市级行政中心对面物业类别：住宅,公寓,写字楼,商铺,产权式酒店开发商：云南春城财富置业有限公司价格信息住宅均价：6600元/平方米面积区间：97㎡套二—137㎡套三热销户型：86㎡（开盘售罄）商铺：自持写字楼均价:16000元/平方米基本参数建筑面积：1766247平方米住宅建筑面积：791924.31平方米商业建筑面积：239943.74平方米办公建筑面积：206359.9平方米车位：6000多个（7号地块住宅）百丰地产策略机构有限公司七彩云南第壹城—住宅部分中高端花园式住宅项目住宅总户数：6392户住宅总建面：726260平方米百丰地产策略机构有限公司七彩云南第壹城—住宅部分70亩公共开放绿地7号地块7号地块为项目住宅地块总面积：360.16亩区位：东临：政府区和大学城西临：滇池开发分为七大组团，是目前区域性代表项目之一。小结：2013年5月25日一批次开盘，当天售罄。目前1、3号楼新品认筹中，预计6月底或7月初开盘。主推户型：95㎡-143㎡百丰地产策略机构有限公司七彩云南第壹城—住宅部分面积：133.86㎡面积：97.56㎡面积：137.28㎡面积：97.25㎡户型特点:功能分区明确，污染源都控制在进门处，采光通风很好。但客厅与卧室间走到过长，造成面积浪费百丰地产策略机构有限公司七彩云南第壹城—住宅部分小结：样板间的整体装修风格都是偏重于现代风格，这种风格是目前较为流行的风格之一，参观样板间的客户都对这样的样板间赞不绝口百丰地产策略机构有限公司七彩云南第壹城—住宅部分小结：园林绿化是七彩云南第壹城的一大卖点，40%的绿化率，比区域楼盘都要高出一部分，更值得一提的是，项目相连处有将近70亩的公园绿化区，给整个项目带来了跟高的价值百丰地产策略机构有限公司七彩云南第壹城—项目总结优势：七彩云南第壹城是目前呈贡新区最具代表性的住宅项目之一。这个项目规划非常合理，有区位优势、有内部环境优势、有配套优势、在加上开发商温情大气的宣传手法，为整个项目拉升了不少的价值。劣势：整个片区还刚处在开发的起步阶段，周边大环境都还比较冷清，没有形成高档办公居住氛围，市场客户对后期政策变动的不确定性，还是报以谨慎的态度。百丰地产策略机构有限公司重点竞品分析三实力新城百丰地产策略机构有限公司呈贡新区项目解析—实力新城基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：呈贡新区吴家营片区中部物业类别：住宅,公寓,写字楼,商铺,开发商：云南实力房地产开发经营集团有限公司价格信息住宅均价：6200元/平方米（优惠后5400元/平方米）梯户比：4梯4户、3梯5户、3梯6户面积区间：89㎡—170㎡热销户型：86㎡（开盘售罄）商铺：3万均价（300平米）基本参数建筑面积：595866平方米占地面积：124422平方米百丰地产策略机构有限公司实力心诚—住宅部分高尚居住社区总户数：1748户建筑面积：595866平方米物业费：1.5元/平方米百丰地产策略机构有限公司实力心诚—住宅部分总占地面积：124422平方米，分为住宅和商业部分。住宅共7栋，而这个月6月23日将推出项目的楼王产品，1栋和4栋两栋住宅。住宅百丰地产策略机构有限公司实力心诚—住宅部分面积：89.1㎡面积：134.96㎡面积：176.98㎡户型特点：户型紧凑实用，大多数户型没有浪费面积，但户型整体布局有一些不合理的地方，功能分区不明确。百丰地产策略机构有限公司实力心诚—公寓部分公寓9栋和11栋是公寓产品，总高44层，单层面积1000㎡，总共分为16间，6部电梯面积区间在54㎡-80.4㎡，销售均价在7000元/平方米。公寓产品是本项目的投资型产品之一，因为不受国家政策约束，很多投资客户都愿意选择这类产品。本产品及可用于办公，也可用于开设酒店。百丰地产策略机构有限公司面积数量占比54.4637.5%57.8637.5%80.4425%实力心诚—公寓部分户型配比：单层百丰地产策略机构有限公司实力心诚—公寓部分面积：80.4平米面积：54.4㎡面积：57.8平米户型分析：作为公寓产品，户型整体设计不是非常合理，单套面积偏大，如按照目前面积设计户型，至少应该是纯套一的房子，而不是标间，这样大大降低的户型的品质感，百丰地产策略机构有限公司实力心诚—商业部分商业风情街是实力心城的又一亮点，商业态有餐饮、娱乐、休闲、购物等。。。从销售角度上来看，商业的销售价格偏高，不易于投资。项目商业都是以一带二带三的形式出售，面积都在300平方米左右，1到3楼整体出售的均价在3万元左右，变相的增加了2楼3楼的购买价格。百丰地产策略机构有限公司实力心诚—项目总结优势：整个项目有清晰明朗的业态划分，并都给出每种产品所针对的消费群体，在自身上没有形成产品冲突，住宅、公寓的定价也非常合理，在与七彩云南第壹城的直接竞争中，清楚的认识到自身的缺陷与优势，所以拉开了两个项目之间的销售单价，无形中划分了客户群体，有效的吸收到了自身的潜在客户，公寓的补充即丰富了项目业态，更是可以增加其后期配套，比如酒店的后期入驻，公司入驻，更能区域的人气增加，带来了补充，并增加了项目商业消费群体的数量，让商业的成熟期得到了一定时间的缩短。劣势：地理位置虽好，但从人流东线上来看，还是有不足之处，可达性，与七彩相比，相对要差。公寓产品的户型设计较为偏大，没有充分考虑其使用上的功能性和可变性。商业街部分的销售定价过于高，比周边项目的定价都要高出很多。高售价，也就意味着后期的高租金，不利于后期商业氛围的形成。商家会由于租金的问题而不敢前期介入。住宅户型上功能分区也较为乱，没有做到合理划分使用空间。百丰地产策略机构有限公司重点竞品分析四大成金融商务中心百丰地产策略机构有限公司呈贡新区项目解析—大成金融商务中心基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：昆明市行政中心旁彩云南路与亚广北路交汇处物业类别：写字楼、商铺、五星级酒店开发商：呈贡区大成置业有限公司价格信息写字楼单价：13000元/平方米（单层面积1350㎡）商铺单价：2-3万元/平方米（负一和负二楼商铺）基本参数建筑面积：250000平方米百丰地产策略机构有限公司大成金融商务中心—写字楼中高端商务空间百丰地产策略机构有限公司大成金融商务中心—写字楼项目由A座200米，B座142米超高层建筑组成。涵盖国际5A甲级写字楼，国际五星级酒店，国际精品购物中心DC·MALL三大业态，总建筑面积约25万平米。地上L1—L5层和地下LG1，LG2层为国际精品购物中心DC·MALL，A座F7—F31层，B座F7—F29层为国际5A甲级写字楼，A座F33—F46层为国际五星级酒店，地下B3—B5层为停车库。该项目的建设将成为CBD金融商务集群中心，以加快昆明城市品质国际化，提升昆明国际事务参与力，为泛亚经济建设的飞速发展，打造与世界名城相媲美的品质春城发挥积极作用。A座B座百丰地产策略机构有限公司大成金融商务中心—写字楼A座写字楼概述：A座7-31层为国际5A甲级写字楼，单层面积：18