概念设计管理流程

概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第1页共19页概念设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第2页共19页概念设计管理流程支持性文件相关部门营销项目拓展人员设计单位研究发展部总经理/主管副总决策委员会可研阶段初步规划完善项目基础资料营销部提供初步产品建议书收集项目基础资料设计前期研究编制项目设计计划总经理审核企管部确认编制概念设计任务书主管副总审核设计单位筛选签订设计合同完成概念设计方案中期设计交流形成设计研究结论评审完成项目设计指导书运营部和营销部支持配合提供项目设计指导书的营销、成本、工程等相关部份YNYN确认概念设计任务书设计交流信息记录表设计评审表概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第3页共19页1.目的为规范项目设计前期阶段的操作程序，加强对项目设计前期阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。2.适用范围适用于项目前期策划阶段的设计管理，即实施方案阶段之前的阶段。3.术语和定义无4.职责4.1研究发展部：4.1.1负责完成项目设计基础资料移交、补充和评审的组织；4.1.2负责建筑概念方案的供方考察和履约评价；4.1.3完成《设计任务书—建筑概念方案》；4.1.4组织建筑概念方案设计评审；4.1.5编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容，汇总及送审《项目设计指导书》。4.2营销部市调组4.2.1参与项目设计基础资料移交和评审；4.2.2参与项目设计基础资料移交、补充和评审；4.3营销部策划组4.3.1参与项目设计基础资料移交、补充和评审；4.3.2提供《产品建议书（初稿）》和《产品建议书》；4.3.3编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。4.4运营部4.4.1参与建筑概念方案设计评审；4.4.2编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。4.5工程部4.5.1参与项目设计基础资料移交和评审；4.5.2编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。4.6主管设计副总/总经理审核/批准《项目设计指导书》。5工作程序5.1项目设计负责人的任命项目设计负责人由研究发展部第一负责人以邮件形式知会项目工作群，正式任命。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第4页共19页5.2项目设计基础资料收集项目设计基础资料收集包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。5.2.1项目设计基础资料移交项目设计负责人完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括《宗地自然条件表》（市调组提供）、《宗地社会条件表》（市调组提供）和《竞争楼盘列表》（研发和策划确定楼盘，市调组实施？）三部分，并由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。5.2.2项目设计基础资料补充项目设计负责人按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充，包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》和《竞争楼盘设计信息表》，其中《竞争楼盘设计信息表》由研究发展部与营销部共同完成。5.2.3项目设计基础资料评审项目设计负责人组织工程部、营销部完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。5.3计划的编制由项目设计负责人完成项目规划设计计划编制企管部备案，计划编制参见计划管理流程的要求。5.4建筑概念方案设计5.4.1建筑概念方案设计准备a)供方审批概念方案的设计单位不得少于二个，操作按照《设计承包商选择控制流程》执行。b)项目负责人组织项目工作群完成《设计任务书—建筑概念方案》的编写和确认项目设计负责人完成经营销副总确认的《项目产品建议书（初稿）》的交接，并依据《项目产品建议书（初稿）》编写《设计任务书—建筑概念方案》。《设计任务书—建筑概念方案》需经设计主管副总审批确认。5.4.2建筑概念方案设计项目设计负责人将经确认的《设计任务书—建筑概念方案》发给概念方案设计单位，由设计单位完成概念方案设计。5.4.3建筑概念方案设计评审对建筑概念方案的设计评审按照《设计评审作业指引》执行。5.4.4履约评价对建筑概念方案设计单位的履约评价按照《设计承包商选择控制流程》执行。5.5《项目设计指导书》的编制和审批5.5.1《项目设计指导书》的编制公司各相关部门依据概念设计评审结论，完成《项目设计指导书》对应章节的内容，概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第5页共19页交由研究发展部汇总。《项目设计指导书》内容及责任部门对照表《项目设计指导书》章节名称责任部门项目概况及用地分析研究发展部开发目标、开发计划与项目设计总体计划工程部、企管部市场定位和产品建议营销部成本控制因素与工程管理意见运营部、工程部概念设计研究结论研究发展部方案设计需要解决的问题研究发展部项目设计各环节的综合分析研究发展部5.5.2《项目设计指导书》的审批研究发展部项目设计责任人汇总各部门提供内容整合成《项目设计指导书》内容，交由各责任部门第一负责人签字确认，经总经理批准，作为项目设计的指导性文件正式发布，并上报企管部备案。6支持性文件6.1RALD-YY-OP01设计承包商选择控制流程6.2RALD-YF-WI03设计评审作业指引7相关记录7.1《项目设计基础资料移交评审表》7.2《设计任务书—建筑概念设计》7.3《宗地自然条件表》7.4《宗地社会条件表》7.5《竞争楼盘列表》7.6《竞争楼盘涉及信息表》7.6项目设计指导书（好像没有）概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第6页共19页宗地自然条件表记录编号：表一填表人：填写日期：年月日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已移交宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已移交宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地绿化分布图绿化的定位□已制作宗地水体分布图水体的定位□已制作说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。3．本表由营销市调组组织向研究发展部移交。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第7页共19页宗地自然条件表表二填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高℃最低℃平均℃城市风向主导风向风向频率玫瑰图（另附图）□已收集空气质量宗地空气质量状况□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测噪音宗地噪音状况□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测水文宗地内有无地表水□池塘□水渠宗地周边有无地表水□江□河□湖□海□水渠周边地表水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况□水质良好□水质较差，需进行检测特殊地下物冲沟□有□无暗河□有□无古墓□有□无化石□有□无地下军用设施、管线□有□无地下油罐房□有□无其它大型地下建筑物、□有□无说明：1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。3．本表由营销市调组组织向研究发展部移交。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第8页共19页宗地社会条件表记录编号：表一填表人：填写日期：年月日项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征□已移交区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划□已移交区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线□已移交周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等□已移交周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸□已移交周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施□已移交市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等□已移交说明：1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2．本表营销市调组组织向研究发展部移交概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第9页共19页宗地社会条件表表二填表人：填写日期：年月日项目名称当地政策法规要求日照间距系数消防间距□无特殊要求其它间距□无特殊要求建设工程用地许可证总用地面积ha□暂无要点总建筑面积m²容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层或m配套的名称与面积要求退红线要求备注：本表由营销部市调组组织向研发发展部移交。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第10页共19页竞争楼盘列表记录编号：填表人：填写日期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1.2.3.4.5.6.7.8.其他说明确认栏营销部项目策划师：年月日营销部经理：年月日项目设计负责人：年月日1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2.本列表中的竞争楼盘，须由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第11页共19页竞争楼盘设计信息表记录编号：表一楼盘名称位置规划总用地面积M²总建筑面积M²容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M²住宅产品类型□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房□小高层□高层□其他住宅结构形式会所面积M²会所个数商业面积M²□租□售幼儿园班小学班景观周边自然景观□有□无景观设计面积M²包含项目游泳池室外M²室内M²水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。2．本表须由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第12页共19页竞争楼盘设计信息表表二该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗□白铝□彩铝□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内□毛坯房□标准装修□提供□不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。2.本表须由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。概念设计管理流程编号：RALD-OP-YF01版号：A/0页码：第13页共19页竞争楼盘设计信息表表三户型编号户型种类面积(M²)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1.实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。2.单套内建筑面积包括套内的使用面积、