长租公寓项目投资测算表

说明:项目名称1、项目基本情况所在城市北京城市划分一线城市注：一线城市为北京、上海、广州和深圳；其他为二线城市地址房屋产权性质商业总租赁建筑面积15,740公寓部分总建筑面积(平米)15,740公寓部分总套内面积(平米)3,0002、商业部分总建筑面积(平米)-商业部分总可租赁面积(平米)-3、客房数314得房率(公寓部分)19%公寓单房建筑面积(平米)50.13公寓单房套内面积(平米)9.55总租赁期(年)15免租期(月)6工程期(月)34、项目签约条件项目汇总首年租金成本(元）11,332,800起始租金成本(日/平米)1.975、公寓部分签约条件首年租金成本(元）11,332,800起始租金成本(日/平米)1.97租金成本递增方式：每几年1租金成本定期增长率3%6、租赁押金1,888,800中介费租金支付方式(月数)6转让费7、商业部分签约条件首年租金成本(元）0起始租金成本(日/平米)3.008、租金成本递增方式：每几年3租金成本定期增长率5%9、租赁押金中介费-租金支付方式(月数)转让费项目经营假设项目汇总第二年总括收入合计(元）16,913,610第二年平均租金收入(元/日/平米)2.9410、第二年单房运营成本合计1,164,312公寓部分假设首年单房租金收入(元/月/间)4,500首年租金收入(元/日/平米)2.9511、租金收入年增长率5%单房运营成本(元/月/间)30012、商业部分假设平均租金(元/日/平米)3.00租金年增长率5.0%商业运营成本(占收入比例)13、项目总投入项目汇总总装修投入15,700,000总标准装修每平米造价99714、项目总投入(不含租金资本化)15,700,000项目总投入(含租金资本化)15,700,00015、总每平米成本(不含租金资本化)997总每平米成本(含租金资本化)997公寓部分假设总标准装修成本15,700,000标准装修单房造价50,00016、单房中介费-单房转让费-总单房成本(不含租金资本化)50,000资本化租金0单房资本化租金017、总单房成本(含租金资本化)50,000后续追加投入(元/间)18、商业部分假设总标准装修成本-每平米装修费用(建筑面积)1,00019、每平米中介费用-每平米转让费用-总每平米成本(不含租金资本化)1,000资本化租金-每平米资本化租金-总每平米成本(含租金资本化)1,000结果公寓部分商业部分合计首年租金占比67%100%67%第二年YOC(不含租金资本化)20%0%20%累计现金流81,106,962-60,830,22220、回收期(第x年)51621、IRR31%#NUM!25%22、注：YOC=EBITDA/总单房成本EBITDA=租金收入-营业税-租赁成本-运营成本(含人工)上会标准说明1一般条件(需同时满足)首年租金占比不超过65%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于15%(含)；2在满足以下任意一个特殊前提的情况下，上述条件可放宽至以下两个条件之一：1)首年租金占比不超过75%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于20%2)首年租金占比不超过60%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于10%特殊前提如下：1)租期超过15年；2)租期内租金成本涨幅每两年低于5%；3)位置或物业条件特别好，可以作为一个城市区域的地标项目，平均单房租金超过6000元每月；4)改造成本特别低，可以使得YOC高于25%；项目测算汇总表本表格中，黄色部分为需要填写部分，灰色部分为公式，不需要填写，不可修改；公寓部分建筑面积为总租赁面积减去商业面积计算得出，套内面积需根据实际调查排房情况填写商业可出租面积(与产证建筑面积不同)需根据实际调查排房情况填写工程期包括项目的设计期和工程建设期首年租金按照合同约定的租金填写(按12个月计算，不扣除免租期的租金)按照实际情况填写，如果租期内一直不增长，则递增方式填“1”(必须填)，增长率空置即可。租金(不含押金)支付方式按照月份填写，如租金是季付，则填写“3”，如果是半年付，则填写“6”，以此类推首年实际支付租金按照合同约定的租金填写按照实际情况填写，如果租期内一直不增长，则递增方式填“1”(必须填)，增长率空置即可。此处汇总的为第二年(稳定期)的运营情况，收入为租金收入单房租金收入不含其他收入单房运营成本含人工等所有运营成本，目前各城市各项目均假设250元/间，可根据项目的实际情况填写。每年设固定增长率3%商业运营成本按照收入比例进行估计装修投入不含其他资本化费用总投入均含中介费和转让费公寓部分以单房为核算单位如果装修期超过免租期，则会出现资本化租金，增加单房投资成本租期超过10年的，每第八年每房追加翻新投入RMB30,000/间商业部分以平米为核算单位公寓和商业分别不考虑所得税，合计金额扣除所得税影响仅考虑首期投资(含押金)的回收期，公寓和商业分别不考虑所得税，合计回收期计算时扣除所得税影响公寓和商业分别的IRR不考虑所得税，合计IRR计算时扣除所得税影响相寓-商务拓展部(YCY)城市北京项目名称-地址-项目测算表模版第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年12345678910公寓部分EBITDA单房月租金4,5004,7254,9615,2095,4705,7436,0306,3326,6496,981房租收入10,880,10016,913,61017,759,29118,647,25519,579,61820,558,59921,586,52922,665,85523,799,14824,989,105增值服务净收入----------年营业收入总额10,880,10016,913,61017,759,29118,647,25519,579,61820,558,59921,586,52922,665,85523,799,14824,989,105营业税(614,726)(955,619)(1,003,400)(1,053,570)(1,106,248)(1,161,561)(1,219,639)(1,280,621)(1,344,652)(1,411,884)租赁成本(11,332,800)(11,672,784)(12,022,968)(12,383,657)(12,755,166)(13,137,821)(13,531,956)(13,937,915)(14,356,052)(14,786,734)免租期及资本化租金成本5,588,778运营成本(1,130,400)(1,164,312)(1,199,241)(1,235,219)(1,272,275)(1,310,443)(1,349,757)(1,390,249)(1,431,957)(1,474,916)EBITDA3,390,9523,120,8953,533,6823,974,8104,445,9284,948,7735,485,1776,057,0706,666,4877,315,572EBITDA率31%18%20%21%23%24%25%27%28%29%YOC率(不含租金资本化)29%20%23%25%28%32%35%39%42%47%YOC率(含租金资本化)29%20%23%25%28%32%35%39%42%47%现金流投资现金流(15,700,000)---------经营现金流1,502,1523,120,8953,533,6823,974,8104,445,9284,948,7735,485,1776,057,0706,666,4877,315,572净现金流(不含所得税)(14,197,848)3,120,8953,533,6823,974,8104,445,9284,948,7735,485,1776,057,0706,666,4877,315,572累计净现金流(不含所得税)(14,197,848)(11,076,953)(7,543,271)(3,568,461)877,4675,826,24011,311,41717,368,48824,034,97531,350,546回收期N/AN/AN/AN/A5678910IRR31%商业转租部分EBITDA每平米转租租金(可租赁面积)----------转租收入----------营业税----------租赁成本----------免租期及资本化租金成本-运营成本----------EBITDA----------EBITDA率----------YOC率(不含租金资本化)0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%YOC率(含租金资本化)0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%现金流投资现金流-经营现金流----------净现金流(不含所得税)----------累计净现金流(不含所得税)----------回收期12345678910IRR#NUM!合并EBITDA3,390,9523,120,8953,533,6823,974,8104,445,9284,948,7735,485,1776,057,0706,666,4877,315,572合并EBITDA率31%18%20%21%23%24%25%27%28%29%合并YOC率(不含租金资本化)29%20%23%25%28%32%35%39%42%47%合并YOC率(含租金资本化)29%20%23%25%28%32%35%39%42%47%折旧/摊销798,3051,064,4071,064,4071,064,4071,064,4071,064,4071,064,4071,064,4071,064,4071,064,407税前利润2,592,6472,056,4882,469,2752,910,4033,381,5213,884,3664,420,7704,992,6635,602,0806,251,165所得税(648,162)(514,122)(617,319)(727,601)(845,380)(971,092)(1,105,193)(1,248,166)(1,400,520)(1,562,791)所得税率25%现金流投资现金流(15,700,000)---------经营现金流853,9912,606,7732,916,3633,247,2093,600,5483,977,6824,379,9854,808,9045,265,9675,752,780净现金流(含所得税)(14,846,009)2,606,7732,916,3633,247,2093,600,5483,977,6824,379,9854,808,9045,265,9675,752,780累计净现金流(含所得税)(14,846,009)(12,239,236)(9,322,873)(6,075,664)(2,475,117)1,502,5655,882,55010,691,45415,957,42121,710,201回收期N/AN/AN/AN/AN/A678910IRR25%AverageEBITDA率28%AverageYOC42%第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年第十九年第二十年111213141516171819207,3307,6978,0818,4858,910-----26,238,56027,550,48828,928,01330,374,41431,893,134---------------26,238,56027,550,48828,928,01330,374,41431,893,134-----(1,482,479)(1,556,603)(1,634,433)(1,716,154)(1,801,962)-----(15,230,336)(15,687,246)(16,157,863)(16,642,599)(17,141,877)-----(1,519,163)(1,564,738)(1,611,680)