CPA 税法 第八章 土地增值税法

第八章土地增值税法2020/4/25上海对外贸易学院会计学院22012年教材主要变化•1.删除了第一节土地增值税基本原理的内容；•2.增加了公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠政策；•3.删除关于个人转让住房土地增值税优惠的相关政策。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院3本章基本结构框架•纳税义务人与征税范围•税率•土地增值税应税收入与扣除项目•应纳税额的计算•税收优惠•征收管理2020/4/25上海对外贸易学院会计学院4第一节纳税义务人与征税范围•一、纳税义务人•土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院5•二、征税范围•（一）基本征税范围•土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。•【提示】•1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易。•2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院6•（二）具体情况的判定•具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：2020/4/25上海对外贸易学院会计学院7•属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：•（1）出售国有土地使用权•（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的•（3）存量房地产买卖•（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）•（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）•（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资•（7）投资联营后将投入的房地产再转让的•（8）合作建房建成后转让的2020/4/25上海对外贸易学院会计学院8•不属于土地增值税征税范围的情况（不征）：•（1）房地产继承（无收入）•（2）房地产赠与（无收入）•（3）房地产出租（权属未变）•（4）房地产抵押期内（权属未变）•（5）房地产的代建房行为（权属未变）•（6）房地产评估增值2020/4/25上海对外贸易学院会计学院9•免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）：•（1）个人之间互换自有居住用房地产•（2）合作建房建成后按比例分房自用•（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业•（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中•（5）国家征用收回的房地产•（6）个人转让居住用房地产•（7）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的•（8）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的（新增）2020/4/25上海对外贸易学院会计学院10•【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）•A.公司与公司之间互换房产•B.房地产开发公司为客户代建房产•C.兼并企业从被兼并企业取得房产•D.双方合作建房后按比例分配自用房产•【答案】A2020/4/25上海对外贸易学院会计学院11第二节税率•土地增值税采用四级超率累进税率。•【建议】记忆土地增值税的税率表。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院12第三节应税收入和扣除项目•一、应税收入的确定•纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。•非货币收入要折合货币金额计入收入总额。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院13•二、扣除项目的确定•（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）•包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。•房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（P183-8）•（二）房地产开发成本（适用新建房转让）•包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院14•（三）房地产开发费用（适用新建房转让）•1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+[（一）+（二）]×5%以内•上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。•2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无借款的情况）：允许扣除的房地产开发费用=[（一）+（二）]×10%以内•3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。•4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院15•【例题·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院16•（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）•包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。企业状况可扣除税金房地产开发企业（1）营业税（5%）（2）城建税和教育费附加非房地产开发企业（1）营业税（5%）（2）印花税（0.5‰）（3）城建税和教育费附加2020/4/25上海对外贸易学院会计学院17•【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2005年）•A.营业税，印花税•B.房产税,城市维护建设税•C.营业税,城市维护建设税•D.印花税,城市维护建设税•【答案】C2020/4/25上海对外贸易学院会计学院18•（五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%•【提示】•1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；•2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院19•【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院20•（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）•由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率•例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则评估价格=12000×70%=8400（万元）。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院21•纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。•对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。•对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院22•【例题·计算题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是？•【答案】300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院23第三节应税收入和扣除项目•【关于土地增值税扣除项目的归纳】•（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）•（二）房地产开发成本（适用新建房转让）•（三）房地产开发费用（适用新建房转让）•（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）•（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）•（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）2020/4/25上海对外贸易学院会计学院24•【1.房地产开发企业转让新房可扣除的项目】•（一）取得土地使用权所支付的金额•（二）房地产开发成本•（三）房地产开发费用•①利息（不包括加息、罚息）+【（一）+（二）】×5%以内•或：②【（一）+（二）】×10%以内•（四）与转让房地产有关的税金•①营业税；②城建税和教育费附加。•（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）•【（一）+（二）】×20%2020/4/25上海对外贸易学院会计学院25•【2.非房地产开发企业转让新房可扣除的项目】•（一）取得土地使用权所支付的金额•（二）房地产开发成本•（三）房地产开发费用•①利息（不包括加息、罚息）+【（一）+（二）】×5%以内•或：②【（一）+（二）】×10%以内•（四）与转让房地产有关的税金•①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院26•【3.各类企业转让存量房可扣除的项目】•（一）取得土地使用权所支付的金额•（四）与转让房地产有关的税金•①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。•（六）房屋及建筑物的评估价格•①评估价格=重置成本价×成新度折扣率•②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％2020/4/25上海对外贸易学院会计学院27•【4.各类企业转让未经开发的土地】•（一）取得土地使用权所支付的金额•（四）转让环节的税金2020/4/25上海对外贸易学院会计学院28•【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（）。•A.取得土地使用权所支付的金额•B.房地产开发成本•C.与转让房地产有关的税金•D.旧房及建筑物的评估价格•【答案】AC2020/4/25上海对外贸易学院会计学院29•一个教材之外的考点：•纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。2020/4/25上海对外贸易学院会计学院30•【例题1·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）•A.旧房产的评估价格•B.支付评估机构的费用•C.建造旧房产的重置成本•D.转让环节缴纳的各种税费•【答案】ABD2020/4/25上海对外贸易学院会计学院31•【例题2·单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。•A.房屋的净值•B.建造旧房产的重置成本•C.房屋开发费用•D.转让环节缴