房地产宏观调控及其影响

房地产宏观调控及其影响房地产宏观经济政策——2目录CONTENTS1、房地产宏观调控2.回顾房地产调控政策及政策效果3、房价过快上涨对宏观经济的影响4、总结—构建我国房地产市场基础性制度和长效机制资讯房地产宏观调控3指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。资讯4全面回顾房地产宏观调控20年两个目标:避免过热和防止过冷七个阶段:1998-2001年：房改启动市场2002-2004年：抑制房地产市场过热2005-2007年：稳定住房价格2008-2009年：刺激住房消费2010-2013年：遏制房价上涨2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激2016.9至今：长短结合，促进健康发展资讯51998-2001年：房改启动市场1.房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革国际：亚洲经济危机，出口转内需为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持的产业。决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。国内：市场经济体制改革，计划经济转市场经济资讯6主要政策事件:1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂第一，管理政策：1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策。第二，土地政策：完善土地流转、使用等方面的制度。第三，住房供应政策：建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，不同家庭实行不一样的住房供应政策。第四，减税政策第五，金融政策：完善住房信贷、公积金管理等制度。2、配套政策：健全市场制度，完善相关措施1998-2001年：房改启动市场资讯7资讯8房地产业全面发展，价格平稳增长在房地产投资方面，逐年增加，占比不断提高，对中国经济增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点。1998年改革达到当初目的，房地产成为国民经济的支柱产业。特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求3、房改效果：启动住房市场，运行较为平稳1998-2001年：房改启动市场资讯92002-2004年：抑制房地产市场过热1、调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快从2003年起，房地产出现过热的苗头。2003年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，全国商品房平均价格同比增长3.8%。2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%；2004年全国房地产销售均价增长超过17%，部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。资讯102002-2004年：抑制房地产市场过热资讯112、调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨2002-2004年：抑制房地产市场过热主要政策事件：国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）第一，管理政策：明确住房市场化改革方向。第二，土地政策：加强调控。要求各地从严土地管理，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应；第三，住房供应政策：控制房地产开发。第四，金融政策：加大信贷调控。资讯123、调控效果：房价涨幅过大2002-2004年：抑制房地产市场过热房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。受“831大限”政策影响，新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降；2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。资讯132002-2004年：抑制房地产市场过热资讯141、调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出2005-2007年：稳定住房价格房地产居住需求和投资需求大量增加。受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇化率的提高，住房需求大量增加，同时房地产行业投机行为普遍存在。资讯152、调控政策：金融成主要手段，限制外资进入2005-2007年：稳定住房价格主要政策事件：国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。第一，管理政策：控制房价过快上涨。第二，土地政策：深化土地调控。第三，住房供应政策：调整住房结构。第四，金融政策：从紧调控。第五，税收政策：开始使用税收进行调控。资讯163、调控效果：稳房价不理想2005-2007年：稳定住房价格稳定房价不是很成功。2005年-2007年，房价始终在飙升。2008年销售面积出现下降，这是1998年以来首次新建住房销售面积下降，价格也相应下降1.9%，一方面是受货币政策收紧的影响，另一方面是受国际金融危机的冲击。资讯171、调控背景：次贷危机全球经济衰退，国内四万亿投资刺激2008-2009年：刺激住房消费由美国次贷危机引起全球经济衰退。美国金融危机导致美国经济下滑、消费者信心不足，对进口的需求大大减少。国家推出四万亿投资计划。2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述，并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。资讯182、调控政策：以保增长为目的，刺激房地产2008-2009年：刺激住房消费主要政策事件：《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》第一，管理政策：积极支持房地产业。第二，住房供应政策：加大保障房建设。强调主要以实物方式、结合租赁补贴等形式解决城市低收入者住房问题。第三，金融政策：加大自住型和改善型住房的信贷支持。第四，税收政策：调整交易税、减免营业税。首次购买90平米以下普通住房的，契税税率下调至1%，免征印花税、土地增值税；个人销售2年以上的普通住宅免征营业税。资讯193、调控效果：销量价格大涨2008-2009年：刺激住房消费房价空前暴涨。2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨。全国平均房价增长率23.3%，上海达到56.7%，大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度。资讯20资讯211、调控背景：房地产市场强势复苏2010-2013年：遏制房价上涨2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志，房地产调控政策从刺激转向遏制。资讯222、调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设2010-2013年：遏制房价上涨主要政策事件：国四条、国十条。第一，管理政策：遏制价格上涨。国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨和加大保障房建设、增加普通商品住房供给为主要目标。第二，土地政策：加强土地调控，增加普通住房有效供给。第三，住房供应政策：重视保障房建设。在土地、金融政策给予保障房积极支持；落实2013年的保障房建成470万套、新开工630万套任务。资讯232、调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设2010-2013年：遏制房价上涨第四，金融政策：差别化信贷政策。首付比例调整到30%以上；二套房，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；暂停第三套房贷款；不能提供一年以上纳税证明或社保证明的非居民停发房贷。第五，税收政策：房产税试点。营业税免征期限从2年恢复到5年；沪渝房地产税试点。第六，住房需求政策：部分城市开始限购。资讯243、调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制2010-2013年：遏制房价上涨总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，但区域分化明显。房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。最先实施限购的北京的销售面积增长率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%，其房地产市场大幅波动问题突出。资讯253、调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制2010-2013年：遏制房价上涨不过，2012年货币政策宽松使得部分区域房价从2012年下半年开始进入一轮小周期上涨。从11年底开始到12年中，央行先后两次降准、两次降息，存款准备金率由11年底21.5%下调到12年中的20%，同期基准利率由3.5%下调到3%。降准降息后，销售和地产投资回暖回暖，2012年下半年，一线房价明显回升。资讯261、调控背景：总量放缓，区域分化2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。经济增速换挡，进入新常态。新常态不仅意味着经济增速发生变化，经济发展方式、结构、体制等也在不断变化。房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的第二发展阶段。一二线高房价和三四线高库存并存。目标聚焦在去库存及分类管理上。资讯272、调控政策：放松限购限贷，货币宽松2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激主要政策事件：930新政、330新政、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》2014年6月，呼和浩特首先取消实施三年的限购政策。从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%。多次下调存款准备金率。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》2016年2月29日，央行再度降准。资讯283、调控效果：一二线房价大涨，三四线平稳2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激2014年“930”新政和“1121”降息以后，房市开始触底回升。2015年“330”新政、持续降息降准以及6月股灾以后，一二线房价、销量开始加速上涨。2016年2月税费减免政策和降准以后，一二线房价启动暴涨模式，部分区域房价甚至接近翻倍。2015-2016年房地产市场出现明显分化，在一二线房价暴涨的同时，三四线房价稳定并持续去库存，体现了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。资讯292014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激3、调控效果：一二线房价大涨，三四线平稳资讯302016.9至今：长短结合，促进健康发展1、调控背景：经济L型企稳和政策强调防风险2016年随着经济L型企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显。房地产政策开始从刺激转向收紧。资讯312016.9至今：长短结合，促进健康发展2、调控政策：短期调控和长效机制2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。2016年8月底，央行为去杠杆重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，加大MLF操作力度，锁短放长，拉长期限提高资金成本，相当于隐性加息。2017年1月央行正式上调MLF操作利率。十九大报告中指出：“促进房地产市场平稳健康发展”，提出“长效机制”，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。资讯322016.9至今：长短结合，促进健康发展3、调控效果：迅速降温由于重新收紧限购限贷政策及十九大过后，一二线房价和销量迅速降温、房地产调控的长效机制仍有待破题。资讯33稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨资讯34房价过快上涨对宏观经济的影响房地产关联的行业众多房地产——经济增长的支柱产业——宏观调控中被作为调控工具负面效应1.对消费、投资的净挤出效应2.对全要素生产率提高的阻碍作用3.对收入差距的扩大作用资讯35房价过快上涨对宏观经济的影响1.对消费、投资的净挤出效应（1）房价波动对居民消费的影响可以归纳为房价波动的财富效应与挤出效应————“为买房而储蓄”（2）对投资的净挤出效应，房价上涨对投资亦有正反两方面的影响————资源过度倾斜，加剧实体经济成本的上升资讯36房价过快上涨对宏观经济的影响2.对