房地产定价方案

谨呈：旅投景典地产版权声明：本报告（含附件）版权归英联地产机构所有，未经英联地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。二零一三年·十二月博融·MOCO项目定价及开盘建议方案博融集团2020/4/25Content/目录PART1宏观市场及竞品分析PART2本次定价讨论PART3价格优惠政策PART4项目销售方案PART5开盘前推广建议经成渝城际高铁至重庆18分钟车程经成渝城际高铁至成都48分钟车程经成渝复线高速至重庆寸滩港80公里40分钟车程经成渝三环高速至永川港30公里20分钟车程成渝高速成渝高铁（在建）预计2015年通车在建重庆三环高速预计2013年通车规划铁路成渝铁路成渝复线高速预计2014年通车成渝复线高速至重庆主城0.5小时车程成渝复线高速至成都200公里1.5小时车程公路：成渝高速、渝昆高速、厦蓉高速等多条高速公路串联，保障物流畅捷。铁路：成渝铁路、成渝城际铁路（待建）近在咫尺，快速运输通道，辐射全国。机场：重庆江北国际机场、成都双流机场、泸州蓝田机场等保障空中快速物流通道。港口：重庆九龙港、寸滩港及永川港集装箱码头等三大出入港口，其中寸滩港是保税港。交通便捷，走进西部，走向明天不是梦。区位交通“重庆１小时经济圈”“成都１小时经济圈”可直接承接“双核辐射”必将成为重庆加强“川渝合作”引领川东渝西地区发展的“桥头堡”在东与永川、合川形成均衡分布的“铁三角”在西与内江、遂宁形成“三大中心”中国重庆市双桥经开区位于拥有世界文化遗产大足石刻的重庆市大足区。于2011年10月由国务院批复成立雄踞成渝之心，辐射大西部,西部一流的千亿级国家级经济开发区项目区位2011,西部一流的千亿级国家级经济开发区区域人口目前常住人口：4万人城镇化率：93%经开区人口基数小，但其城镇化率已达到发达国家水平，规划到2015年城镇化率达到100%，所有居民同享市民福利待遇，实现城乡一体化发展；工业主导型城市，区域内人口增量相对较少；未来1-2年，随着区域产业经济发展及大型投资项目的落户，将吸引中高端增量人口入驻经开区。区域内中高收入阶层主要为小企业主、政府公务员、个体商户、企业高级职员，也成为区域经济消费的主力群体。核心关键词：完全城镇化城市工业立区产城互融中高端增量人口【宏观市场分析】2011年，双桥经济技术开发区成立。亚洲最大的高精铸造基地、全国重要的再生资源循环利用基地，西部最大的轮胎制造基地，重庆重要的车及零部件制造基地及渝西川东重要仓储物流中心名冠双桥。未来5年内，双桥城市面积将达到5平方公里，2020年，实现工业总产值1000亿元，城市面积20平方公里，集聚人口超过20万。2016年，邮亭将陆续迁往双桥区。邮亭发展工业。双桥将成为双桥及邮亭的行政、商务及居住中心。摆在眼前的现实，双桥城市人口仅3—5万人。按4万人假定，3户一家人，13000户，30%购房，需约4000套。而目前房地产现有供应量170万方，已经能满足17000套的购房需求。因此，双桥从未来来讲，房地产销售市场是值得期待的，而今天的人口基数和去化量是不足的【竞品楼盘最新动态】•金域都会销售价格网上公示价在3500元/㎡,实际成交价为3500*9.55折=3342元每平方米；【竞品楼盘最新动态】•观岳山销售价格销售中心踩盘的实际成交价格在3500左右；•观岳山销售政策•推出特价房政策，针对目前再售的10号楼；不分面积、朝向、付款方式，一口价3380元每平方，但去化情况不佳，推出一周后仅销售2套•目前所有的房源均为现房，付清全款后即可接房，对返乡客户的吸引力较大【竞品楼盘最新动态】•车城印像销售价格网上公示价在3200元/㎡,实际成交价两房在3400元每平方，三房在3100-3200之间，本次均价取3300元每平方该项目推广力度差，且设计有一定的局限和瑕疵，但位置较好且相对其他项目而言，工程进度快，首批次客户已交房，居住较为成熟【双桥宏观及竞品市场小结】双桥区规划及产业布局潜力较大，从长远的角度出发，对双桥的房地产发展是利好消息；从长远发展来讲，随着双桥大量工业园区的上马及相对高中端院校的入驻，城市的外来人口将逐步流入本区域，对双桥的房地产是利好消息，双桥的房价上涨是值得期待的从人口基数来讲，双桥的城区人口仅4万人，且城市化率较高，每年的房地产消化量较为有限，且大量的拆迁户全部以实物安置为主，不存在拆迁户购房市场。从市场供应来讲，目前双桥的竟品楼盘较多，加之明年千叶广场75万方的城市综合体推出，整体市场供大于求的局面不可避免。双桥与大足合区后，对于该城市的高端客户有所外溢，他们认为城市的中心在大足，部分高端客户倾向于到大足购房，对本项目的房地产项目有所不利。从价格层面来分析，双桥的市场均价3500都不到，是整个重庆市所有区县的项目中价格最低的，连重庆最为落后的城口、巫山都达不到，客户对价格的敏感度很高。2020/4/25Content/目录PART1宏观市场及竞品分析PART2本次定价讨论PART3价格优惠政策PART4项目销售方案PART5开盘前推广建议【引言】销售团队在进场一周后，经过市场调查及相关论证的情况下，在当前市场竞争环境下，特别以本案竞品楼盘和鸿观岳山、金域都会、新澜康桥名邸、缔创车城印象四个楼盘为参考，采用项目加权平均法来进行本次定价讨论。项目加权定价法项目及权重博融.MOCO国际和鸿观岳山金域都会新澜康桥名邸缔创车城印象平均价格PX3500335034003300总项目分项目权重(%)得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分位置地理位置8双桥行政中心距双桥行政中心300米距双桥行政中心1300米距双桥行政中心500米距双桥行政中心400米周边环境6市政对面，艺术中心对面，商业不完善小区已初具规模，周边已基本成熟周边配套还不完善市政及检察院旁边，缺乏商业配套千叶广场对面升值潜力6中心位置，升值潜力大品牌开发，房价低，升值潜力尚好，口碑好地段不成熟，升值潜力尚可区域基本为洋房，房价较高，升值潜力还行品质一般，千叶广场对面，价格便宜升值潜力适中交通条件7项目附近公交只有两路公交，且等候时间过长公交线路少且路线长，出行不便公交线路尚可公交线路暂未开通有一条公交线规划设计外观设计3外立面现代简洁欧式建筑新加坡现代民国风格现代简约，较普通户型布局83梯8户2梯6户2梯6户1梯2户楼梯房1梯2户建筑密度3视野开阔，密度尚好密度略低，洋房居多密度尚可密度小，容积率小，洋房产品多密度尚好景观外部景观3市政公园，但尚未开工小区示范区已经打造，外部无大型景观小区示范区，外部无大型示范景观距市政公园500米基本无景观自建景观3，售房部示范区，入口广场、中庭绿化小区示范区，中庭花园绿化面积小尚可，示范区尚可无景观绿化带及示范区小区绿化差绿化率332%35%35%35%30%配套及居住品质生活配套5配套不方便，暂无商业配套周边有银行、超市及餐饮配套不完善，商业还不成熟配套不完善，无商业配套配套少，不成熟教育配套4市政教育配套市政教育配套市政教育配套市政教育配套市政教育配套商业配套5社区配套商业，咖啡厅，精品超市等自有商业少，周边上可，餐饮，超市，酒店，银行自有商业量大，周边尚可自有商业少，周边更少自有量尚可，对面千叶广场商业量大智能化1中档配置高档配置中档配置中档配置中档配置周边配套7银行、医院、文化中心、体育馆、市政超市、餐饮、酒店、文化中心市政、文化中心市政、文化中心银行、文化中心工程工程进度6示范区及销售中心正在赶工中进度快，工程形像好进度一般，但示范区及销售部已建成临时售楼中心已有销售中心，已经销售过一期物业管理公司品牌2自建物管自建物管自建物管自建物管自建物管提供服务3服务一般服务一般服务一般服务一般服务差发展商品牌3重庆知名重庆知名重庆开发商重庆开发商重庆开发商项目规模58万20万32万方15万方20万方区域规划及近期发展5片区将成为新城区的文化中心、行政中心、商业中心有规划，但进展缓慢距几大中心板块有点远，距龙景酒店较近距行政中心较近距以后的千叶商业中心较近包装推广、营销策略4很好很好较好很好一般合计100项目及权重博融.MOCO国际和鸿观岳山金域都会新澜康桥名邸缔创车城印象平均价格PX3500335034003300总项目分项目权重(%)得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分位置地理位置8756648540648864周边环境6530530424530424升值潜力6530530636530530交通条件7642642428642749规划设计外观设计32626393926户型布局8756648648648432建筑密度33926392626景观外部景观33926263926自建景观32639393926绿化率32626392626配套及居住品质生活配套5525420315420525教育配套42828282828商业配套5420420315315525智能化11111111111周边配套7535749428535642工程工程进度6212636424318424物业管理公司品牌22424121212提供服务33939263926发展商品牌33939262613项目规模5315525525525420区域规划及近期发展5420315525420315包装推广、营销策略441631231231214合计100424439385408404【项目加权定价法】以和鸿观岳山作为参考，本项目的均价PX=424/439*3500=3380元/㎡；以金域都会作为参考，本项目的均价PX=424/385*3350=3689元/㎡；以新澜康桥名邸作参考，本项目的均价PX=424/408*3400=3533元/㎡。以缔创车城印象作为参考，本项目的均价=424/404*3300=3463元/㎡综合上述四个项目综合定价，本项目一期一批次合理定价为（3500+3689+3533+3463）/4=3516元/㎡注：由于评分受评分者主观影响较大，建议开发公司也可以自行打分拟订出开盘成交均价后讨论确定，并附表供参考【项目定价建议】建议本次开盘成交价为3500元/㎡，平于观岳山3500元左右的均价，高于相关竟品楼盘，同时低于市场摸底价格3516元约16元每平方：•本项目在双桥第一次亮像，目前本项目存在着工程进度支持不足、无客户积累的现状，首期定价不盲目追求利润最大化•双桥人口基数少，客户对价格非常敏感，后期可通过酒店及商业追求高额利润•结合甲方的战略目的，本项目以快销为主，要求速度销售，迅速回笼资金的想法，建议首批次合理定价。•我们也必须考虑开发利润，因此在后期销售过程中，随着购房代金券及办卡政策的回收，价格自然上涨，开发利润同样有所保证2020/4/25Content/目录PART1宏观市场及竞品分析PART2本次定价讨论PART3价格优惠政策PART4项目销售方案PART5开盘前推广建议【优惠说明】项目无蓄客期，同时又缺乏工程进度支持的情况下，建议作出如下三重客户锁定政策，吸引意向客户办卡成交，建议如下：单击此处添加段落文字内容3500元/㎡开盘均价优惠空间223元/㎡“三重优惠:“一重优惠”——2000元购房代金券；优惠截止日期暂定为2014年3月31日“二重优惠”——办理“博融酒店VIP”卡，交5000元酒店消费基金可抵扣15000元房款；优惠截止日期暂定为2014年3月31日1号楼开盘“三重优惠”——一次性95折，按揭及分期99折；注：针对办卡客户，推出价值500元左右的礼品一份，吸引占小便宜的客户踊跃办卡（2.15日前办卡客户，拦截春节前客户）。春节限时特惠：1、价值500元左右的海尔电器一台。2、2.15日后办理不再有礼单击此处添加段落文字内容3723元/㎡开盘报价【一重优惠】“2000元购房代金券平均优惠25元/㎡计算过程：1、总体平均每套建面：（18691㎡）/234套=79.87㎡/套2、平均每套优惠额度：（2000元/套）/（7