主要信托产品及流程

主要信托操作及流程信托业务基本流程可研及项目决策深入尽调出可研报告预审项目决策监管部门报备项目组或中介机构收集资料拟定方案项目立项初步尽调立项档案移交清算报告收益分配依据信托合同约定项目清算月度非现场检查季度管理报告还款提示按规定信息披露风险监控项目管理项目实施信托财务开户法律文件起草审核、签署项目推介信托成立资金收付适用于集合信托档案整理、核查房地产信托项目风控标准（一）政策要求：符合保障房、城中村、棚户区改造政策，享受国家优惠政策，符合银行信贷进入政策。（二）区域选择：原则上限定于核心城市、位置优越的成熟地段，市场风险相对较低。（三）融资主体要求公司或其控股股东具备房地产开发二级资质；具备5年以上开发经验，累计开发面积达100万平米以上；融资方综合实力较强，净资产超过30亿元，资产负债率低于70%，净负债率（总负债-预售账款/总资产）低于50%；融资方资信良好，无任何不良信用记录，与各大银行有良好合作记录；优先选择与信誉良好的公司老客户合作；融资方为民营企业的，实际控制人提供无限连带责任担保。房地产信托项目风控标准（四）融资项目要求项目土地权属清晰；项目地价具有明显的成本优势，投资利润率不低于30%。对融资人自有资金投入比例超过50%的项目，可适当放松融资项目投资利润率要求；项目自有资金投入达到30%，信托融资额原则上不超过自有资金的2倍。信托融资进入后，项目建设资金比例达到70%，项目资金缺口有明确安排；项目建成价值至少为融资本息的两倍，即项目价格下降50%，仍能偿付融资本息；信托期限内销售净收入覆盖信托本息倍数应达到1.5倍。房地产信托项目风控标准（五）抵押物标准：可控资产抵押率（信托资金/可控资产价值+信托资金）控制在50%以内。（六）流动性管理要求：根据融资人实际用款时间、金额，设定较宽裕的信托期限，并采取开放式发行/赎回方式，保持资金端方案灵活；合同中对开发进度、销售进度和违约成本进行约定，增加交易对手还款的主动性；根据销售资金预计回款情况、销售回投需要，确定销售提存比例。总之，房地产项目的还款来源主要包括：项目销售收入、后续融资、企业其他综合还款来源、抵押物处置。因此，应综合考虑前述标准，对房地产信托项目的商业风险进行评估和决策。政府融资平台项目风控标准（一）政府财政实力指标区域选择：省、直辖市、计划单列市政府平台；长三角、珠三角地级市；内地省会城市及省内综合实力前三名地级市；全国百强县；直辖市、长三角、珠三角地区省内综合排名前三名的区级融资平台。政府经济总量、财政收入结构指标：一般预算收入超过40亿元，可支配收入超过70亿元。政府债务率指标：债务率（政府债务余额/可支配财政收入）低于100%；偿债率（当年偿还债务本息额/当年可支配财政收入）不高于15%；负债率（债务余额/地区生产总值）不高于10%。政府融资平台项目风控标准（二）融资人、保证人标准公开市场主体评级AA级以上，债券到期日在信托到期日之后；融资人为当地主要平台，得到政府资产注入、资金支持；除财政补贴、土地返还收入以外，有其他基础设施资产、国有股权等稳定经营收入；土地储备充足，未来还款收益可确定且充足；已经调出平台整改为一般类公司，企业融资能力较强，融资人主要合作银行中包含国开行、四大银行和上市银行不少于两家。银行对企业融资期限较长、信托期限内还款压力较小，融资成本合理、抵押条件要求较低。政府融资平台项目风控标准（三）抵押物标准只接受出让土地、划拨土地抵押抵押率不高于50%。政府融资平台项目风控标准（四）其他要求信托产品在项目地发行不低于一半；融资期限原则上不超过2年，并且不跨越地方本届政府换届期限；公司在一个地区信托融资总额不超过当地一般预算收入的15%；按季收息，提高融资人还款意识；信托资金发放后，持续关注形基础项目的工程进展情况，政府财政收入、负债变化，融资人经营收入、负债等变化情况。政府融资平台项目，系统性风险肯定存在，但目前风险依然可控。公司业务的底线是，系统性风险大面积爆发时，不能先倒下，因此，主要要选择财力雄厚、运作规范、信誉良好的地区开展此类业务。（一）接受股票质押的范围：仅限于A股主板、中小板的流通股股票，原则上上市交易时间不少于3个月；创业板股票、S、ST、*ST、S*ST、SST类股票、已经停牌的股票，以及高管持股的股票不在考虑范围。质押股票为限售股的，须在信托到期前实现解禁流通。（二）质押率：中小板股票不超过4折，主板股票不超过4.5折，银行股不超过5折。公司根据指数变化情况，动态调整。（三）质押股票集中度规定：公司接受同一股票质押数量不超过该种股票总股本的15%，且不高于信托到期前1个月对应股票可流通盘的20%。股票质押股权融资业务风控标准述（四）补仓平仓线规定：不低于质押价格的1.6倍为补仓线，不低于质押价格的1.4倍为平仓线。（五）股票评估程序规定：所有质押股票的价值，立项须经我司投资管理部出具评估意见。（六）交易对手要求：评估交易对手财务经营情况，及资金用途、还款来源。交易对手为自然人的，须增加有担保实力的第三方机构作为担保人或共同还款人。交易对手为民营企业的，实际控制人原则上应提供连带责任担保。（七）其他要求逐日监测质押股票价格；股票停牌超过2个月或信托到期前1个月股票停牌的，要求融资人提前还款，或增加其他有效担保物；依靠减持股票还款的，须签署《四方监管协议》，保证有效控制股票出售收入。股票质押融资业务风控标准述