全过程成本管理资料

浅谈全过程成本管理集团成本中心：日期：2013年月日目录一、全过程成本管理的概念和目的二、地产行业目前现状与挑战三、设计阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点目录一、全过程成本管理的概念和目的二、地产行业目前现状与挑战三、设计阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点一、全过程成本管理的简介1、全过程成本管理的概念：为确保建设工程项目的投资效益和利润最大化，对工程建设从可行性研究开始经初步设计、扩初设计、施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后评估等过程，围绕工程投资所进行的全部业务行为和组织活动；2、全过程成本管理的目的：在工程建设的各个阶段，采用科学有效的方法和措施，在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础上，把建设工程成本所发生的费用控制在合理的范围和合理的限额以内，并及时纠偏，以保证工程目标成本及目标利润的实现，从而为公司获取最大限度的经济效益和社会效益；目录一、全过程成本管理的概念和目的二、地产行业目前现状与挑战三、设计阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战二、房地产行业目前现状与挑战推动产品标准化，严格控制成本两大挑战什么样的产品标准化？更好满足高周转标准化产品符合市场需求适度品质，价格合理……严控成本保证合理价格底线能有效预控成本去向清晰……二、房地产行业目前现状与挑战要多！要省！要好…如何是好？营销设计成本主动对接二、房地产行业目前现状与挑战目录一、全过程成本管理的概念和目的二、地产行业目前现状与挑战三、设计阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点1、设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75-90%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少，合理科学的设计，可降低工程造价10%。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。三、设计阶段成本管控的重点具体到各个设计阶段方案比较过程中应关注的重点：1.概念设计阶段：在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面：(1)建筑主体应避开原水塘等淤泥质软地基所在位置；(2)±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；(3)水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。三、设计阶段成本管控的重点除此还应对方案调整引起的下列变化进行重点关注：(1)商业面积调整；(2)地下室及人防面积调整；(3)停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面”停车的比例)(4)基础形式的调整；(5)设备配套方案的调整；(6)场地平衡基础处理等内容的增加；(7)人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。三、设计阶段成本管控的重点2.扩初设计阶段重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型等。建筑专业:确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加。同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高等，层高每增加0.1m开发成本相应增加该层的3-5%。三、设计阶段成本管控的重点在门窗的设计中，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的窗地比(外墙门窗面积与建筑面积比)。铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。在选择停车方式时，必须满足规划的要求，若规划只要求停车位的数量，各停车方式的优势与劣势一般如下所述：(1)地面露天停车：造价最低，业主使用较为方便。但不可销售，除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益；且对于景观的影响较大。(2)利用建筑物架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；结构可以利用上部住宅的柱网，若无环境的要求，对围护结构要求也不高，故造价属中间水平。但因上部住宅的柱网不规三、设计阶段成本管控的重点则，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有轻微的影响。(3)建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租。造价较高，且因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位的面积往往较大，但因可以利用建筑的基础，实际增加的成本较空地下的停车库反而要低，多数情况下可以通过销售收回成本。(4)平战结合的人防地下室停车库：多数城市不颁发产权证，不可销售，但对于是否可以租、售各城市规定不一。人防地下室兼作停车库的成本非常高，即便可以长租往往也无法收回成本，故该种停车方式除硬性要求外，一般不主动选择。三、设计阶段成本管控的重点(5)半地下停车：往往用于坡地或山地建筑，其成本与收益情况介于一层架空停车与地下室停车之间。地面、楼面、屋面以及墙面等建筑做法应遵循技术合理，实用经济的原则。方案比较进行成本测算时，应注意容易忽略的露台、不算面积的架空层、假复式、骑楼等引起的成本增加；有计算退台的建筑的占地面积和屋面面积时，应注意与普通建筑的区别。三、设计阶段成本管控的重点结构专业关注点钢筋和砼成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方砼含量应作为结构设计控制、审查重点，并与同类建筑进行比较分析。设计工作小组应与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到安全、最经济的结构参数，须重点审查以下内容：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。三、设计阶段成本管控的重点一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩；相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒，最准确的方法是请设计院初步估算进行设计，再测算其准确造价。结构形式的成本递增顺序一般是：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。同样，相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒。三、设计阶段成本管控的重点采用框架结构和框剪结构时，建筑与结构专业应互相进行反复修正，在对户型进行少许修改能够在结构上有较大节省的方案应积极采用，避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面。异型柱框架与矩形柱框架和比较，结构造价一般会高出10-20%，同时矩形柱的使用可能会对建筑使用功能造成一定影响，建议异形柱和矩形柱综合考虑。柱、梁截面尺寸直接影响结构的混凝土和钢筋含量，也对建筑使用功能有一定影响，在做方案比较时需着重考虑。三、设计阶段成本管控的重点安装专业关注重点:给排水、电气设备、智能化设备的选择：首先应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；其次在满足使用要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期使用成本。对于分期建设的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑。提交设计院的住宅套内的设计负荷指标、回路数量应合理考虑，对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号、功率的合理选择。三、设计阶段成本管控的重点施工图设计阶段建筑专业关注重点：应配合规划院确定设计合同的经济条款、技术经济指标要求。在设计过程中，须及时复核提供设计优化需要的各项成本数据。主体的外立面及公共部位的二次装修费用易被忽略或控制不严，应提前在施工图设计时预测、确定其费用控制目标。厨卫有装修时，固定橱柜、镜面覆盖处可以不满铺墙砖(或地砖)。三、设计阶段成本管控的重点施工图设计阶段结构专业关注重点应要求规划院在下发给设计院任务前应根据规划方案设计的成果，严格按成本中心发布的《设计限额指标表》中钢筋、砼含量执行：并要求将相关指标在《设计指导书》或合同中列明；若结构布置已确定，本阶段成本工作重点在于设计过程中对设计院提供的计算书进行复核，核查配筋率，并在正式出图之前进行细致的审图工作。三、设计阶段成本管控的重点施工图设计阶段给排水专业关注的重点：室内管线敷设,满足管线敷设长度最短的原则。外立面的雨水管、空调凝结水管除了在建施图中反映外，还需在水施图中表示，便于施工。空调凝结水管可考虑尽量合并到雨水管，以节约管材、改善立面。立管的布置应综合考虑建筑使用功能，避免影响门窗的开启。对于底层花园、顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时，应单独绘制水电施工图；避免用标准层代替，而在施工过程中再以变更进行纠正。三、设计阶段成本管控的重点施工图设计阶段电气专业关注重点：电气系统的线路设计时，应考虑各楼层共用电缆母线，到达楼层再接分枝，在具备条件的情况下，优先考虑使用预分支电缆。室内线管的敷设方案应在“沿地暗敷”、“沿墙敷设”中选择线路较短的敷设方式。卫生间的金属构件接地建议采用在卫生间埋设构件的方法，不从配电箱内单独分设PE线回路。特别是给排水管采用塑料管的，在满足规范的前提下建议不进行等电位联结板的设计。三、设计阶段成本管控的重点小区智能化系统中，监控系统的摄像头、周界防越界系统的定位应做到合理考虑，在满足功能的情况下采用尽量合理的设备数量。居家防盗报警、对讲系统的方案设计，应充分了解产品性能，确定性能稳定的对讲产品，了解当地相关政策，在满足规定的情况下，尽量优先选择安保型(对讲报警一体)的对讲产品。三、设计阶段成本管控的重点园林景观专业关注重点：在委托园林景观设计之前，应根据项目档次所定的目标成本或《设计限额指标表》，确定园林景观工程的单位成本(元/景观m2)，并向设计院设计师进行交底，作为概念设计的依据。根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，设置成本分配系数，让成本投入能在重要的区域有所侧重。三、设计阶段成本管控的重点详细的园林景观方案设计中，可把总的环境费用按道路及广场、绿化、建筑小品、室外照明、室外部品及设施、围墙等进行拆分，明确方案的成本目标。在方案完成后，再逐步核算分项费用、总费用是否超标，并反馈给设计师，再调整、再核算。园林景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，应重点对其进行分析、优化，同时将优化后的常用景观结构建议做法提供给规划院及园林景观设计公司。对于表观性景观材料，最好向业主提出建议由其设计部、成本部共同确定，保证合理的性价比。三、设计阶段成本管控的重点目录一、全过程成本管理的概念和目的二、地产行业目前现状与挑战三、设计阶段的成本管控的重点四、招标阶段的成本管控的重点五、结算阶段的成本管控的重点制订详细的招标计划和策划方案：这个招标计划和策划方案是通过与业主各部门之间充分沟通、相互协调制订的，一旦制订后，就可以按照这个计划去推进工作，详细的招标计划制订后，更方便规避风险责任和推进落实工作。如何编制招标计划各位都是专家，这里就不在赘述了！四、招标阶段成本管控的重点有关策划方案：由具体负责某一项目的项目经理来进行编制，一个好的策划方案可以充分体现项目经理的水平、经验及公司的实力、是全过程成本管理的指导方针；四、招标阶段成本管控的重点合理进行合约分判：掌握好分判时间，在市场波动很大的前提下，分判时机的掌握是十分重要的，如果掌握不好，就会出现，分判价格低了，施工单位无法承担此价格而拒绝施工，分判价格高了，又会造成成本的增加。及时根据市场确定分判策略，及时调整原材料价格，使承发包双方能够共赢。增加市场竞争，引进更多、更好的承建商、供