城市商业中心发展案例分析——伦敦金丝雀码头、布鲁克林商业中心、六本木、日内瓦市中心

3东京六本木1伦敦金丝雀码头2纽约布鲁克林商业中心区城市商业中心发展案例分析案例分析研究对象4日内瓦市中心伦敦金丝雀码头1伦敦金丝雀码头2金丝雀码头位于伦敦东部港口区内,内有高层建筑24座。建筑面积约100万平方米,街心花园、广场、步行街、林间小路等公众空间总面积约30公顷,2006年这一区域内工作人口约9万,预计这一数字在2020年将达到20万。伦敦市内新兴中央商务区,区内主导产业以金融服务业和传媒业为主，是世界上最大单一商业房地产开发项目，如同纽约的帝国大厦一样，它已成为伦敦的地标建筑。它同时也是区域性的休闲购物中心，这里聚集了约200家各式店铺和餐厅以及生活配套设施。金丝雀码头鸟瞰高密度的建筑聚集率金丝雀码头伦敦市中心伦敦金丝雀码头3功能定位开发宗旨:复兴港口地区,使土地与建筑发挥使用效益，创造一个吸引人的环境,确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。功能定位:都市滨水商务区——（现代金融和传媒业为主）①金丝雀码头内聚集的金融服务业主要包括跨国银行组织、金融咨询公司、金融经纪中介、保险公司、投资/私人银行和股票交易所。②传媒业主要是报刊发行机构、广告策划机构、出版机构和新闻采访机构。金丝雀码头远景图片来源空间分布①建筑布局图片来源空间分布②标志建筑图片来源：标志性建筑——加拿大广场25号入驻客户：花旗银行内部建筑面积：111，852平方米建筑高度：200米楼层：42层楼内装备全欧洲最快商用电梯（8米/秒）与毗邻的16层大楼连接成为复合式建筑标志性建筑——加拿大广场1号多功能大楼，内驻有包括银行业、保险业、金融业、出版业、电信业、商团和政府机构在内的３２家国际商业及公共机构。１９８８年开工，竣工于１９９１年。５０层，高２３６米，为英国最高建筑标志性建筑——银行街10号入驻客户：CliffordChance（律师事务所），富士指数（FTSE），INFOSYS（商务软件设计商），达道尔（Total)能源集团建筑面积：92251平方米建筑高度：151米楼层：30层伦敦金丝雀码头6产业分析①商业组织类别构成与比例代表性商业实体a.金融机构——瑞士信贷、汇丰银行、花旗银行、雷曼兄弟投资银行、美国银行，巴克莱银行b.专业商业机构——安理国际律师事务所；克利福德律师事务所；毕马威会计事务所c.传媒机构——英国信报集团；路透社；英国镜报集团；美国奥美广告公司d.公共部门——英国金融业管制协会；伦敦2012年奥运会组委会；伦敦支线地铁公司e.能源——英国石油石化集团；达道尔石化集团金丝雀码头主导产业分析图商业组织,9,13%能源石化,4,6%金融机构,29,43%传媒机构,6,9%公共部门,11,16%专业机构,9,13%金丝雀码头内部分商家商标伦敦金丝雀码头7产业分析②其它商业及配套设施统计金丝雀码头内配套设施统计餐饮类(餐厅,酒吧,咖啡厅),65健身俱乐部,3商店,90超市,3银行,8医疗中心,4公共停车场,5分类数值•购物商店等配套设施集中在办公楼区底层，既有效利用了建筑空间，又吸引了大量人流，也为在办公区内的白领人群提供了购物和休闲的便利．图片来源：产业分析③其它商业及配套设施统计健身俱乐部报刊杂志店酒吧餐厅牙医咖啡厅健康中心高档服装停车场外卖店邮局超市美容美发店幼儿教育珠宝首饰纽约布鲁克林商业中心区9纽约布鲁克林商业中心区10布鲁克林商业中心区是纽约市第三大商业区，仅次于曼哈顿中心区和中城区。布鲁克林商业中心区距曼哈顿仅10分钟车程，但布鲁克林办公楼租价远远低于曼哈顿，从而越来越多的新公司搬迁到这个地区。布鲁克林商业中心区由MetroTech中心建筑群组成，其中包括31座建筑。该大厦入驻企业包括摩根大通，摩根士丹利，贝尔斯登和Verizon等世界领先的公司。此外还包括像纽约技术学院、布鲁克林法学院、布鲁克林音乐学院等大量教育、研究和艺术机构。该商业中心区就业人口大约为70,000人。纽约布鲁克林商业中心区11布鲁克林商业中心区靠近曼哈顿大桥（连接到曼哈顿岛），布鲁克林大桥和其他的交通枢纽。该商业中心区围绕Metrotech中心大厦。该建筑群建于20世纪70年代并且不断发展。总投资额约100亿美元，占地约24公顷，主要是服务于商界，学术界，公共事业和高科技等行业。空间分布：地理位置教育、文化和公共机构零售和工业建筑出价区办公楼地铁站纽约布鲁克林商业中心区12布鲁克林商业中心区商业和办公用地工业用地公共设施和机构的土地住宅用地开放空间和户外休闲地空间分布：土地利用纽约布鲁克林商业中心区13空间分布：建筑布局1.纽约市技术学院2.纽约市技术学院3.乔治西屋高中4.MetroTech中心115.纽约市警察学校6.布鲁克林家庭法院7.330杰里街8.MetroTech中心69.MetroTech中心510.美国理工学院学院11.MetroTech中心912.MetroTech中心1513.纽约布鲁克林区万豪酒店14.布鲁克林复兴广场15.345亚当斯街道16.纽约过境17.布鲁克林友谊学校18.MetroTech中心119.MetroTech中心220.MetroTech中心321.海伦凯勒22.MetroTech中心1423.MetroTech中心824.MetroTech中心725.圣.博尼法斯教会26.MetroTech中心427.设计和建筑研究所28.圣.约瑟夫29.长岛大学布鲁克林中心30.Verizon公司395弗拉特布什大道31.10MetroTech中心10教育、文化和公共机构零售和工业建筑出价区办公楼地铁站公共停车场纽约布鲁克林商业中心区14空间分布：主要高层建筑Building12,MetrotechCenter144m,32层,2层地下停车场Building1,MetrotechCenter125m,23层Building7,VerizonPlaza106m，20层Building15,MetrotechCenter99m，21层Building4,MetrotechCenter120m，25层BrooklynRenaissancePlaza(酒店)121m,32层来源:纽约布鲁克林商业中心区15交通体系：铁路线和车站分布来源：NewYorkCityTransportationBureau,MetroTechBIDCommittee纽约布鲁克林商业中心区16交通体系：行人交通规划行人交通规划的主要包括：商业中心区，曼哈顿大桥，布鲁克林大桥，亚特兰大大街，格林堡公园等；规划署视察了人行道，街道照明，街道景观，公共空间和其他相关领域，然后确定了相关的街道和公路有关的改革计划，以方便行人；行人交通改造计划的要点：-围绕以下三个地方改造其不安全和不使用的设施：市民中心，MetroTech和富尔顿街购物中心；-通过改善信号设置、设置人行道、道路景观、地形等方法设计一个更加安全的交界处过境制度。-重新设计自行车道，控制机动车辆的路边停靠。来源:NewYorkCityDepartmentofCityPlanning纽约布鲁克林商业中心区17便利的生活条件在布鲁克林商业中心区周围新建的中、高密度公寓楼主要包括布鲁克林高地，格林堡，博鲁姆山，科博尔希尔，卡罗尔花园，小飞象，超过110,000的居民。围绕商业中心区新建高密度住宅大厦在商业中心区东北方向的黄金街上是两个在建高增长住宅大厦，总投资为4亿美元，预期在2008年完工。其中一座大厦设计高度为400英尺（40层），总建筑面积40万平方英尺，可供303户居民入住。该大楼将是布鲁克林在不久的将来最高的住宅建筑。另一座占地25万平方英尺，35层，214户居民单位。这两座大楼均设有游泳池，健身中心，放映室，壁球场，室内篮球场等娱乐和体育设施，商业面积达10000平方英尺。该场所临近10个铁路线、公交线路和长岛铁路线，因此交通十分便利。纽约布鲁克林商业中心区18劳动力就业布鲁克林的就业数据显示，商业中心区有最密集的劳动力分布。来源:NewYorkCityDepartmentofCityPlanning纽约布鲁克林商业中心区19劳动力就业2005年布鲁克林就业结构显示，各种服务行业占据主动地位。41%17%11%10%7%5%5%4%公共部门批发零售服务和其他工业金融保险地产业住宿及娱乐建筑ITservices从布鲁克林区的就业结构中看出，公共部门，批发和零售业，服务业，工业和金融保险地产业是五大就业行业。相比较而言，商业中心区金融保险地产业，法律，科研和文化机构的比例较高。来源：NewYorkStateLaborBureau,BrooklynChamber，2005纽约布鲁克林商业中心区20劳动力就业布鲁克林不同产业的就业率和5年间变化比率（1995-2000年)050000100000150000200000250000199519992000制造业建筑业交通和公共建筑贸易金融保险地产业服务业政府部门+12.3%+8.2%-24.6%+2%+7.8%+24.8%来源：NewYorkStateLaborBureau纽约布鲁克林商业中心区21办公优势在布鲁克林商业中心区办公楼的租金比曼哈顿中央商务区具有明显的成本优势布鲁克林商业中心区目前有17万平方英尺的商业办公空间。维持较低的整体空置率（7-10%）平均租金（28美元/平方英尺），低于曼哈顿中央中城区（54美元/平方英尺）和曼哈顿中央商务区中心区（35美元/低平方英尺）。办公楼租价（美元/平方英尺）2835540102030405060布鲁克林中心区曼哈顿中心区曼哈顿中城区来源：Cushman&WakefieldOfficeBuildingMarketReport，2005纽约布鲁克林商业中心区22新规划设计继布鲁克林20世纪90年代初的第一次发展，纽约政府在2004年调整行政区规划，构成了自911以来新一轮的经济战略。新的方案计划在商业中心区建立一个新的450万平方英尺A级的商业办公空间，新的住房，零售商店，空地和道路，主要项目包括：-在东部地区3个新的办公楼占地300万平方英尺-在街道西侧修建一个1.5英亩的公园-在商业中心区西部建设新的办公大楼，约八十五万平方英尺-在东边建设住宅设施适用于不同地点的不同收入水平的人-在中央商务区南部新建住宅楼宇-扩大学术和研究机构的领域，包括科技大学，布鲁克林法学院，纽约市技术学院等，这些机构的总面积达900,000平方英尺，学生总数超过30,000。-综合文化领域，包括图书馆，剧院，画廊和演出场所和其他文化设施-拥有2000个停车位的新的公共停车场所-变换的街景及街道扩展块地形，要建造成一个充满活力的适合步行的街道-近100万平方英尺的新零售店铺。来源:NewYorkBrooklynDevelopmentPlan纽约布鲁克林商业中心区23新规划设计为了促进布鲁克林商业中心区的发展，一个商务升级的MetroTechBID（商业改善区）发展委员会于1992年成立，由社区代表组成，负责协调和组织中央商务区内部事务。该机构是一个非营利性社会组织，提供如公众安全，公众健康，经济发展，市场营销和促进该地区的许多企业、大学和政府机构服务。同布鲁克林中央商务机构制定和实施发展计划密切相关的其他政府机构包括：布鲁克林中央商务区委员会、纽约市规划部（DCP）、纽约市经济发展公司（EDC）。东京六本木24东京六本木25项目位置：日本东京市中心的Minato区用地面积：11公顷总建筑面积：72万m2建成时间：2003年，历时17年开发商：森大厦株式会社设计商：美国捷得、KPF等多家公司东京著名的购物中心和旅游中心，是一座集办公、住宅、商业设施、文