土地集约利用评价(经典)

第六章土地集约利用评价1主要内容•第一节土地集约利用概述•第二节城市土地集约利用•第三节我国城市土地利用概况•第四节土地集约利用的影响因素•第五节土地集约利用常用的评价指标•第六节土地资源可持续利用分析2第一节土地集约利用概述•一、土地粗放利用的概念•粗放经营：以一定数量的生产和劳动，投在较多的土地上，进行粗耕简作的经营方式。•特征：土地的数量和土壤的自然肥力对农业增产特别重要，在单位面积土地上投入的活劳动和物化劳动较少，且活劳动所占比重大，科学技术应用少，单产低，主要通过扩大耕地面积的方法提高产品产量。3•二、土地集约利用的涵义•源于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。土地集约利用的具体涵义1）土地投入的提高；2）土地利用结构和布局的优化；3）土地产出率的提高；4）土地使用强度的提高；5）土地利用率的提高。本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投入产出比和土地利用率达到最优。4•三、土地利用集约度与集约利用形式（一）土地利用集约度土地利用集约度：生产过程中，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量。集约度的高低与投入量的多少成正比。•土地利用集约度可以分解成两个相关联的概念，即初级集约度和次级集约度。5•初级集约度指在土地产品的生产过程中，直接用于土地的资本或劳动的数量，土地产品包括作物、矿物、办公楼、住宅空间和高速路等。•次级集约度指特定地点加工土地产品过程中使用资本或劳动的数量，例如畜牧产品加工、矿石的冶炼、制造业、商业的经营乃至住宅的使用等。6（二）土地集约利用的形式：资本集约型劳动集约型技术集约型资本集约：即投入较多的资本、较少的劳动，如使用农业机械、现代化设备、自动化装置等，用以大量节约劳动的消耗。同时充分使用良种、化肥、农药，以提高单位面积产量。7•劳动集约：主要依靠人力和畜力操作，资金投放量占的比重小，靠精耕细作提高单位面积产量。许多发展中国家的农业土地利用方式多属此类。中国农业集约经营有悠久的历史，但劳动集约迄今仍是土地利用的主要方式。•技术集约：采用生物技术、电子技术、系统工程等科学技术，更多地利用植物吸收太阳能的优势和自然界能量、物质转化的客观规律，在农、林、牧、渔各业原来的有机联系中插入多种中间环节，以提供多种产品，增加效益，因此也被称作“知识密集型集约”。8第二节城市土地集约利用•一、城市土地含义、特性•（一）含义•城市土地的含义有狭义和广义之分。从狭义上看，城市土地仅指城市市区即城市建设用地，用于非农业用途；从广义上看，则是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称，即城市行政区域内的全部土地。•（下图为中国城市土地范围图）910（二）特性•首先，城市土地利用的高度集约性。由于城市化进程的加快，导致土地供给的稀缺程度加剧，引起城市土地价格不断上扬，从而使人们不得不设法高度集约利用土地，如尽量合理安排城市布局以产生聚集效益，从而节约大量基础设施和交通占用土地；以批租形式获得城市中心区地块使用权的土地受让人，只有发挥土地的集中性用途，建造较高容积率的写字楼或商用楼才能弥补巨额土地出让金。1112•其次，城市土地位置的极端重要性。城市土地区位的差异会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益，多个企业在同一区位聚集会产生地区化经济，从而降低产品成本；区位差异也体现在土地价格中，如城市中心区的土地与距中心区几公里的土地之间的价值差距可能高达几十倍、几百倍。二、城市土地利用•城市土地利用是指城市土地在不同的经济部门之间、各个项目之间的合理配置和使用的过程。•根据定义可知，城市土地利用主要包括两个方面：合理配置和使用。其中合理配置是城市土地合理利用的前提和基础，而使用则是城市土地利用的经济效益、社会效益和生态效益的具体实施过程。13•城市土地的合理配置实质上是对城市土地利用方向进行合理分配，确定土地的各种不同经济用途，使城市土地利用达到各方效益的均衡和统一。城市土地作为城市经济的重要生产要素之一，具有供给的稀缺性和需求的无限性；同时，城市土地用途变更的困难性也极易造成更改利用方向的巨大经济损失，因此城市土地的合理配置是利用的核心和关键。城市土地资源配置的主体是政府和市场。城市土地的使用是指城市土地经过合理配置以后，土地的所有者或使用者根据一定的经济目的，以及已配置土地的特征和功能对土地进行开发、经营和管理的过程。14三、城市土地集约利用的概念15•城市土地集约利用概念的观点多样1.“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。”（《土地经济学原理》，RichardTEly）。2.“……在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力。”（《土地大辞典》，马克伟）。163.“可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目。这也就是提高城市土地利用率的集约化利用。”（《城市微观宏观经济学》，肖梦）174.“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。……非农用地的效益可分为两类：用于住宅建设的是所建房屋的面积，用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。……但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益。”（《土地经济学》，毕保德）。5.“城市土地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量城市土地利用集约程度的指标有：①资金集约度，……。②技术集约度，……。②人口集约度，……。”（《房地产法辞典》，丘金峰）。186.“城市土地集约利用潜力来自四个方面：一是城市人均占地有潜力可挖；二是调整城市用地布局，提高土地产出率有潜力可挖；三是小城镇用地有潜力可挖；四是城市空闲地和地下空间也有潜力可挖。”（邹玉川，1996年土地日）7.“土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人、财、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营程度的指标有许多，如每平方米的建筑投资量等等。”（《房地产大辞典》，宋春华）。198.“城市土地集约利用是在特定时段中、待定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益。”（欧阳安蛟）。20▫以上观点可归纳为五点：将城市土地集约利用理解为城市土地投入的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地结构和布局的优化；将城市土地集约利用理解为城市土地产出率的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地利用率的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地强度的提高。21▫借鉴经济增长方式中集约型和粗放型的认识，还应注意：投入类型：从资源投入转向资金、技术的投入；从增量的投入转向存量的投入；投入结构：强调结构和布局的系统协调性，显化土地级差收益；投入速度：由速度效益型转向质量效益型。22•城市土地集约利用概念的内涵丰富▫城市土地集约利用可以理解为是以城市可持续发展为宗旨，在合理布局、优化用地结构的基础上，通过增加土地投入、改善经营管理、提高利用强度等途径，不断提高土地的使用效率、经济效益、社会效益和生态效益的土地利用方式和利用水平。其内涵应包括：231.扬弃了直接使用城市土地投入产出的概念进行限定，将其作为其中的实现途径之一；2.土地投入主要指影响土地价值的投入，包括基础设施、公益设施等的投入，但不包括立足于土地之上的企业生产和经营投入。3.土地产出水平一方面取决于土地的区位属性，另一方面取决于其上经营的产业用途。因此衡量集约利用效果不能单看土地产出的绝对水平，要考虑该城市的经济发展水平。244.土地集约利用效益是综合效益的体现。高密度的土地利用必然会带来生态社会问题，这就涉及土地经济效益挖潜和生态效益、社会效益的平衡问题。土地投入产出最佳点不只是边际效益等于边际成本，而是边际社会效益等于边际社会成本。5.城市土地是一个三维立体空间，聚集潜力侧重横向总量扩张和内部总量效益均衡，水平结构潜力侧重内部结构合理整合、空间潜力则侧重立体空间维的强度开发问题。25空间潜力空间开发空间潜力空间开发聚集潜力扩张与聚集均衡结构潜力结构整合聚集潜力扩张与聚集均衡26•城市土地集约利用的形式▫粗放利用：对土地低度投入或土地闲置；▫过度利用：对土地过度投入，造成土地报酬递减，或者土地利用外部不经济，导致综合效益下降；▫集约利用：对土地利用程度适宜，既达到规模效益，又达到结构和强度合理性，且没有拥挤成本，实现综合效益最大化。27•城市土地集约利用的类型▫劳力资本型集约：在城市发展的初始阶段，对土地的投入主要以劳力和资本为主；▫资本技术型集约：在城市发展较高水平的成熟阶段，对土地的投入主要表现在资本和技术的含量；▫结构型集约：在城市发展的后期阶段，城市土地利用结构通过不断的调整、置换，逐步合理；▫生态型集约：城市发展的最高阶段，城市用地结构、利用空间和利用强度合理配置，既达到经济效益最佳，同时保护了生态效益。第三节我国城市土地利用概况01002003004005006007008001981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002城市数量（个）资料来源：建设部计划财务司，《城市建设统计年报》（1982－2003）280500010000150002000025000300003500040000450001981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002城市人口（万人）建成区面积（平方公里）资料来源：建设部计划财务司，《城市建设统计年报》（1982－2003）29资料来源：建设部计划财务司，《城市建设统计年报》（2003）我国主要城市人均土地占用情况（2002年）按全部城市人口计算的人均市区面积（平方米）重庆大连沈阳天津武汉青岛郑州厦门成都北京杭州苏州广州南京西安石家庄上海02004006008001000120014001600180030资料来源：引自郑伟元，1997，“挖掘城市存量土地的有效途径”，载《中国土地年鉴》（1997年卷），中国大地出版社。国外部分部分城市人均土地情况（1992）人均用地（平方米/人）华沙柏林伦敦墨西哥城新德里纽约莫斯科雅加达东京汉城开罗巴黎（中心区）05010015020025030035031资料来源：《中国统计年鉴》（2003年卷），中国统计出版社。我国分地区城市建成区综合容积率上海北京重庆广东福建浙江天津湖南江苏辽宁山东云南河南山西四川河北广西陕西江西宁夏吉林贵州湖北黑龙江甘肃安徽新疆青海内蒙古海南西藏0.000.100.200.300.400.500.6032资料来源：建设部计划财务司，《城市建设统计年报》（2003）单位建成区土地GDP产出（万元/平方公里）厦门上海广州武汉青岛沈阳北京南京杭州石家庄西安天津苏州大连重庆郑州成都010000200003000040000500006000070000800009000010000033单位工业用地面积工业增加值（万元/平方公里）厦门杭州南京青岛北京广州沈阳武汉石家庄天津西安成都苏州上海大连重庆郑州020000400006000080000100000120000140000160000180000200000国外部分城市工业用地产出效